«Мой гектар»: инструкция по применению
Директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин в гостях у Радио «Комсомольская правда».
М. Антонов:
- Друзья, у нас идет новогодняя игра с шикарным суперпризом – гектаром земли - поселок «Княжьи горы». И огромное количество заявок мы получаем. И мы будем разговаривать про землю, потому что директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин у нас в эфире. Здравствуйте!
И. Калинин:
- Здравствуйте!
М. Антонов:
- Вот и завершается этот ковидный год. Кстати, на земельном рынке он как отразился?
И. Калинин:
- По сравнению с 2019 годом количество обращений увеличилось в три раза, количество проданных участков у нас увеличилось в три раза. Существенный прирост.
М. Антонов:
- Из суеты городов и потока машин люди перебираются туда, где есть земля, где природа, экология.
И. Калинин:
- Это вообще сейчас тренд. Если раньше люди, наши клиенты, спрашивали землю поближе к городу, то сейчас просят за сто километров и дальше. И этому есть причины и обоснования. Сейчас со строительством мусоросжигательных заводов, они строятся на расстоянии 80 километров в районе второй бетонки. И о чистой экологии говорить нельзя. С развитием транспортной инфраструктуры скоро все на дронах будем летать. Уже на так актуален вопрос близости к городу. И все больше людей задумываются о здоровье, а крепкое здоровье можно получить только в условиях хорошей экологии. Запрос – сто километров плюс от Москвы.
М. Антонов:
- Так как проект называется «Мой гектар», давайте вспоминать. Есть «Дальневосточный гектар», есть «Ленинградский гектар». А ваш проект, хотелось бы узнать ее географическую составляющую. И много ли у вас этих гектаров?
И. Калинин:
- Немножко со стороны зайду. Проект «Мой гектар» - это покупка участка с инструкцией по применению, когда есть четкое понимание у собственника, какие шаги ему необходимо выполнить для того, чтобы развить свой поселок и свой участок. Это приобретение участка – гектара в рамках проектируемого поселка с прописанной технологической картой. Со стандартом. Это сравнить можно с франшизой, когда вы открываете новый бизнес. И есть четкий и понятный перечень действий, который вам необходимо сделать, чтобы заработал магазин франшизы. Аналогичная история с поселком проекта «Мой гектар». Это покупка участка с точно описанной инструкцией по применению.
Если говорить про географическое расположение, то наши основные активы находятся на северо-западе в Центральном федеральном округе. Это и Московская область, большая часть в рамках Тверской губернии, Ярославская область. Именно северо-запад, а северо-запад, кстати, с точки зрения экологии самое чистое направление. Все мы с вами знаем по розе ветров, что именно северо-запад – это чистая экология.
Государственные программы, такие, как «Дальневосточный гектар», возникли неспроста. Здесь речь идет, в первую очередь, о проблематике.
М. Антонов:
- Проблематика с населением, в том числе.
И. Калинин:
- Предпосылки следующие. Если во времена СССР все земли были обрабатываемые, а я сам вырос в деревне, помню, как поля рядом с нашей деревни засаживались любыми культурами, то после распада СССР многие колхозы и совхозы не выжили, поставленные на самофинансирование. С учетом этого высвободились огромные территории земли, исчисляется сотнями миллионов гектаров, которые перестали быть ценными сельхозугодьями. Они перестали работать.
М. Антонов:
- Перестали быть пахотными землями.
И. Калинин:
- Да, перестали быть пашнями. И просто начали зарастать. И через двадцать лет мы вернулись к этому вопросу: а что делать? А как сделать так, чтобы земля опять начала работать? С другой стороны, у нас огромная территория. Одна пятая часть суши.
М. Антонов:
- Действительно, у нас много земли.
И. Калинин:
- И ресурсов. При этом не такое большое количество населения. Но мы привыкли с вами жить в рамках пяти-десяти соток, если речь идет о земле. И вопрос: а кто мешает использовать большую площадь? И такой проект, как «Дальневосточный гектар», он, кстати, был запущен 1 июня 2016 года. Мы инициировали проект «Мой гектар» в августе 2016 года. Двигались параллельно. И мы, как коммерческая структура, то есть, думали так же на перспективу. И обладая большим объемом земли, а у нас более полумиллиона гектаров в собственности, думали, как делать так, чтобы начать землю осваивать. Если до 2016 года мы работали на оптовом рынке, с частными девелоперами, с застройщиками, инвесторами, агропромышленными холдингами, промышленными предприятиями, то с 2016 года мы с открытием проекта «Мой гектар» вышли на розничный рынок. Значит, мы преследовали одну единственную цель – чтобы земля была доступной. Как сделать так, чтобы была земля доступной? И чтобы это был достаточный объем, необходимый для реализации любой мечты? Кстати, лозунг проекта «Реализуй свою мечту», а она у всех разная.
М. Антонов:
- Это правда. Я знаю, что я могу сделать на шести сотках, на десяти. А что мне делать с гектаром? Я слабо представляю. У всех ли есть понимание, а что с этим делать?
И. Калинин:
- У некоторых нет, но мы формируем идеи, рассказывая о том, что земля может работать. Гектар, на самом деле, это не так и много. С одной стороны, это больше футбольного поля примерно на четверть, с другой стороны, это всего лишь сто на сто. Это и не большая, и не маленькая площадь, но это необходимый квант земли, чтобы сделать многое. Не только построить дом, посадить сад, огород, на перспективу сделать гараж гостевые дома, тепличное хозяйство. Кто-то из наших собственников строит теннисные корты на своем участке и так далее. Идей много.
М. Антонов:
- Знаете, это все хорошо. Но купил гектар и вот оно, это только начало! И человек тут же: так, гектар – он для чего? Я могу там дом поставить?
И. Калинин:
- Поселки есть разные по типам использования, в том числе, и для строительства жилого дома с пропиской.
М. Антонов:
- Допустим, я получил гектар, чтобы поставить дом. Но дальше у меня возникает вопрос: я, человек, приехавший из города. У меня есть гектар, я поставлю дом. Но я привык к комфорту. Газоснабжение, электричество, вода! Что? Как? Вы можете? Мне самому надо дергаться? Куда бежать? Я же городской житель!
И. Калинин:
- Это вопросы коллективного развития и развития инфраструктуры поселка. В нашем случае мы очень выгодно смотримся даже на фоне государственных программ, поскольку у нас есть решение вопроса, как развивать инфраструктуру. Эти вопросы у нас решаются в плоскости коллективного развития. В 2017 году мы открыли управляющую компанию, сервисную компанию, целью которой является объединить людей в один коллектив, а это самое трудное. И дать им возможность, инструменты управления коллективного как своим поселком, так и своего участка.
У нас есть четкий план, некая техническая карта – маршрут, что нужно сделать, чтобы ваш участок был пригоден для того, чтобы на нем можно было жить. Построить дом, дачу, гараж и так далее. У нас есть стратегия развития. И стратегии эти выложены в личном кабинете собственника. И есть четкий план тех действий, которые должен пройти каждый собственник и мы вместе с ним, чтобы поселок зажил. И чтобы там появилась въездная группа, места общего пользования, КПП, детские и спортивные площадки и так далее. Как это сделать, учитывая, что у нас каждая третья сделка – дистанционная?
М. Антонов:
- Попробуйте их дистанционно объединить.
И. Калинин:
- И если в девяностые и двухтысячные годы эти вопросы решались коллективно, где люди собирались на очном собрании, выбирали председателя, голосовали, ругались, опять голосовали, значит, возникали конфликты и споры, то мы пересмотрели эту ситуацию. И вывели все в онлайн.
Мы разработали инструмент под названием «Личный кабинет». Каждый собственник, когда приобретает у нас землю, кстати, важно, что приобретение идет по прямому договору купли- продажи. Мы предоставляем правоустанавливающие документы, чтобы клиенты проверили всю чистоту сделки. И регистрируем, как полагается, через подачи договора с регистрацией перехода права собственности.
После этого собственник получает логин и пароль в личный кабинет, в котором есть вся информация относительно развития самого поселка. И есть все услуги для развития своего участка. Мы собираем всех собственников по поселкам, инициируем различные голосования, которые необходимы для того, чтобы поселок зажил своей жизнью. Первый и самый главный вопрос - строительство дороги в поселке. Мы разработали специальный модуль, запатентовали этот модуль расчета стоимости дороги. Смысл заключается в том, что расходы на строительство дороги делятся разными частями на всех собственников. И расчет ведется относительно длины пути, который амортизирует каждый собственник. Грубо говоря, дорога делится на сегменты. И строительство каждого сегмента оплачивается собственниками, которые амортизируют этот путь. Это абсолютно справедливый модуль. И мы тем самым решили главный вопрос: а как делить стоимость главных услуг, в частности, строительство дороги? И все с этим согласны.
Второй момент относительно электрофикации. Мы очень тщательно проектируем наши поселки, мы выбираем именно те земельные активы, которые имеют транспортную доступность хорошую, подъездные пути, линии электропередач, интернет – желательно оптоволокно, мощности необходимые для подключения каждого участка.
Сначала ведется проектирование, работа по отбору тех или иных земельных участков. Дальше, оформляя участки на собственников, мы обеспечиваем подачу заявки в электросетевую организацию. В данном случае мы действуем по 861 ФЗ, по которому собственник любого участка имеет право один раз в три года подать заявку на подключение по льготной программе. Зачастую эта стоимость 550 рублей – оплата госпошлины. И в этом случае электросетевая организация в течение полугода обязана довести отдельную ветку электропередач до участка мощностью 15 киловатт.
М. Антонов:
- Игорь, это все здорово. Я так понял, что есть разные варианты загородной жизни. Но найдется наверняка такой человек, который сейчас подумает, слушайте, а мне земля просто нужна как выгодное капиталовложение. Я приобрету этот гектар, я на нем ничего делать не буду, вот он у меня там стоит, мне ни газ, ни вода, ничего не надо. А лет через пять я продам, когда это будет стоить много миллионов денег. Поэтому спасибо, в личный кабинет я не пойду, за дорогу платить не буду, электричество мне не надо.
Есть такие?
И. Калинин:
- Вы как в воду глядите. Как сделать так, чтобы все платили и платили поровну за строительство базовой инфраструктуры? Это строительство дорог, линии электропередач, въездная группа и места общего пользования. Для того, чтобы все собственники могли доехать до своего участка, приступить к его освоению.
Мы решили этот вопрос тем, что разработали устав проекта «Мой гектар». У каждого поселка есть устав. Он называется «Принципы добрососедства». Собственник, приобретая участок в проекте, подписывает данный устав, тем самым соглашаясь с тем, что развитие будет идти коллективно, всем необходимо принимать участие в данном развитии. И если собственник отказывается от коллективного финансирования, то он отказывается и дальше использовать эти блага. Другими словами, если в перспективе собственник решит доехать до своего участка или перепродать свой участок другому, то не оплатив строительство дороги, он доедет до шлагбаума, оставит машину и пойдет к своему участку пешком.
М. Антонов:
- Таких раньше называли «лишенец», он будет лишен каких-то прав.
Игорь, говорят, что к земле человек после сорока, это тот самый возраст, когда суета эта… А вот посидеть, мангальчик, морковку вырвать с грядки. Это уже возрастное.
Если говорить про «Мой гектар», есть срез целевой потребительской группы, кто эти люди? Для кого вы работаете?
И. Калинин:
- Мы проводим статистику, делаем аналитику. И смотрим, кто является нашим покупателем. Если говорить по целям использования, то три самые крупные группы. 68% наших покупателей – это собственники, которые планируют использование участков в качестве дачи. Здесь речь идет о временном пребывании, в основном в весенне-летне-осенний период с консервацией участка, дачи на зиму, но чтобы могла возможность выезжать из шумного города.
М. Антонов:
- И на три месяца с семьей, со всеми удобствами, с тем же магналом, кортом и бассейном.
И. Калинин:
- Можно и так. Могу привести пример. На моем участке, который у меня по площади два с половиной гектара, есть два пруда, есть отдельный кусок своего леса, дом, полисадник, сад, баня.
М. Антонов:
- И учитывая, что вы в студии, сейчас этим управляющий распоряжается? Или это законсервировано на зиму?
И. Калинин:
- Это сейчас законсервировано на зиму. И я приезжаю туда время от времени, в основном на выходные.
68% - собственники, которые рассматривают приобретение гектара вместо 5-10 соток для дачи. Вторая группы – это люди, которые хотят принципиально хотят поменять образ своей жизни. И сегодня таковых становится все больше. Наверное, одна из самых часто встречаемых ситуаций, когда люди планируют завершить деятельность в городе, уехать на пенсию на природу. Сейчас с условиями пандемии и после того, как многие организации перевели на дистанционный формат работы, это стало еще актуальнее. Для того, чтобы работать из дома, не обязательно сидеть в квартире тесной. Можно работать на природе, в доме. Главное, чтобы был хороший интернет. Поэтому это требование – хороший интернет, оптоволокно мы предъявляем именно к тем поселкам, где люди планируют жить на постоянной основе. 20% наших покупателей планируют поменять городской стиль жизни на загородный.
М. Антонов:
- И 12% - это?
И. Калинин:
- Это собственники, которые планируют попробовать себя либо в качестве начинающего фермера, либо расширить свое действующее фермерское хозяйство. При этом мы зачастую в таких фермерских поселениях межуем участки не по одному гектару, а от 5 гектаров и выше, потому что гектара не хватит для того, чтобы развернуть большую фермерскую деятельность. И 5 гектаров – это необходимый объем земли, чтобы принимать участие в различных государственных программах поддержки. Такие программы, как «Начинающий фермер», «Семейная ферма», где у собственника должно быть не менее 5 гектаров земли. И объединяя людей по интересам, по идеям, по целям использования своего гектара, все становится удобно и, в том числе, с точки зрения коллективного освоения.
М. Антонов:
- А вы можете дистанционно управлять тем, что происходит у вас там?
И. Калинин:
- Абсолютно.
М. Антонов:
- Как?
И. Калинин:
- С мобильного телефона. Можно управлять процессом развития, не вставая с дивана. Для этого и необходим личный кабинет пользователя, чтобы инициировать голосование, принимать участие в голосовании, действительно, решать судьбу своего поселка. Заказывать любые услуги на развитие своего участка. Я думаю, что мы даже скоро камеры повесим онлайн во всех наших поселках. Мы за четыре года реализовали 42 поселка.
М. Антонов:
- Игорь, я человек ленивый, я готов приехать на все готовое уже. Желательно, чтобы все было уже построено. Я не хочу бегать по своему участку с криком, дайте мне самосвал. Договариваться с рабочими, со строителями – это как?
И. Калинин:
- Здесь есть два варианта. Первый – это приобрести гектар в уже поселке, где построена вся инфраструктура. Те поселки, проекты, которые мы запускали в 2016, 2017 и 2018 годах, там уже сделано многое. Тогда вы можете приехать, начать строительство прямо здесь и сейчас, никого не ожидая.
Вариант второй – это рассмотреть поселки, которые выгодны с точки зрения цены. На текущий момент, повторюсь, гектар можно приобрести за 100 тысяч рублей в собственность с рамках проектируемого поселка. Для того, чтобы не принимать активного участия в развитии и участка, и поселка мы открыли сервисную компанию, организовали дорожно-строительное управление, у нас своя техника. Мы купили свой парк техники, начиная от КамАЗов и заканчивая карьерными экскаваторами для того, чтобы удешевить стоимость строительства дороги. Мы предусмотрели строительство не только дорог, но и строительство дома. Мы со следующего года откроем свое направление, будем помогать людям строить дома. Для того, чтобы собственник не задумывался ни о чем, не переживал, а приехал уже на готовый гектар с домом, коммуникациями, с электричеством. Все под ключ.
М. Антонов:
- А как примут чужака уже те, кто, знаете: «это наш город, это наши правила!».
И. Калинин:
- Не забывайте, тут речь идет не об участках 5-10 соток. Гектар! Когда вы гуляете по своему гектару, то для того, чтобы дойти до соседа, нужно время. Вот это вот ощущение свободы, воли, жизни на большой земле – это самое ценное. Это та центральная идея, которую мы заложили в проект, мы преследуем эту идею. Она, кстати, не нова. Владимир Мегре, думаю, вы знаете серию книг «Анастасия» («Звенящие кедры России») писал и говорил о том, что для того чтобы каждый житель нашей страны был счастлив, нужно, чтобы у каждого в собственности был участок в гектар. Это было написано еще в двухтысячных годах. Чтобы все наши граждане могли построить родовое поместье, чтобы можно было приобщать детей к труду, жить, поколениями передавать участок вместе с домом, семейная усадьба, родовое поместье. Вот те ценности, которые лежат в проекте «Мой гектар».
М. Антонов:
- Слушайте, детям там раздолье!
И. Калинин:
- Вольготно.
М. Антонов:
- И безопасно. Машины не ездят. Лес, вода большая, да?
И. Калинин:
- Северо-западное направление очень богато на водные ресурсы. Это водохранилища, такие, как Вазузское, Мстинское, Вышневолоцкое. Озера Селигер, Долго, Сиг, Пирос, Княжье. Реки Волга, Коша, Осуга.
М. Антонов:
- Это просто раздолье какое-то!
Но у меня вот какой вопрос. Мне за сорок, я могу на подножном корме, могу ловить, тут же жарить. Но ребенок может сказать: папа, все понимаю, а давай по пицце? А где мне эту пиццу взять? Где? У меня гектар. А поблизости что-нибудь? Супермаркет, аптека, в конце концов.
И. Калинин:
- Где блага цивилизации? Это очень важный вопрос. Мы территории проекта открываем вблизи либо городов, либо крупных населенных пунктов. Если говорим о Тверской области, то много территорий у нас рядом с Тверью, там в десяти-пятнадцати километрах. Такие города, как Ржев, Зубцов. В Московской области населенный пункт Шаховская. Обязательно, чтобы пока идет процесс строительства, и инфраструктуру, и строительство дома, всего того, что вы задумывали, чтобы у вас была возможность недалеко использовать и магазины, и аптеки, и скорая помощь чтобы была рядом, и пожарная. То есть, все блага городской инфраструктуры, они зачастую находятся или в шаговой доступности, либо в нескольких минутах езды на машине.
М. Антонов:
- Игорь, я услышал, что внутри поселка магазин – принято. Строительный магазин, ну, ладно, пусть будет. Ресторан – для меня это неожиданно! Вы еще скажете: аптека и детский сад? Вы хотите создать новые географические точки на карте России?
И. Калинин:
- Абсолютно верно! Здесь речь идет о процессе деурбанизации, о вопросе переселения людей на землю, в сельскую местность. Мы строим будущие если не города, то, как минимум, сельские поселения городского типа. А по площади они сопоставимы с городами и сельскими поселениями.
25%- 30% мы закладываем именно под места общего пользования. И здесь идет речь о комплексном развитии территории. Не только продажа участков для собственного использования, но мы инициируем и привлекаем, в том числе, и предпринимателей, и инвесторов, отдавая часть территории под магазины. Глэмпинг сейчас очень популярен. Мы используем инструменты краудфандинговой платформы, то есть, стать участникам любого бизнеса можно коллективно. Мы эти проекты через личный кабинет выкладываем и ищем людей, которые могут стать соинвесторами любого проекта.
М. Антонов:
- А план развития до какого года уже у вас?
И. Калинин:
- Есть несколько стратегий развития. Под базовой стратегией развития понимается строительство всех коммуникаций, подведение всех коммуникаций, места общего пользования, центрального дома, КПП, чтобы была охрана. Здесь речь идет о двух-трех годах в классической форме, в нашем формате коллективного развития. С прошлого года мы запустили зоны интенсивного развития. Там процесс базового строительства инфраструктуры занимает один год. В зоне интенсивного развития собственники сразу же заключают договоры с сервисной компанией. И принимают участие в коллективном финансировании. За счет быстрого процесса финансирования, за счет того, что все сразу разом оплачивают строительство базовой инфраструктуры мы сокращаем сроки ровно в три раза. Один год вместо трех.
Следующий этап – это строительство мест общего пользования и объектов общего пользования. Это спортивные площадки, детские, магазины и так далее. Это занимает несколько лет. При этом в чем прелесть поселка «Мой гектар» перед аналогичными коттеджными поселками в стандартном представлении? В том, что собственники сами принимают решение, до какого уровня им развивать свою территорию. Это может быть поселок эконом-класса или комфорт плюс. Может быть и элитный.
М. Антонов:
- Собственники могут сказать: стоп, все, мы в своем развитии достигли совершенства.
И. Калинин:
- Речь идет о коллективном принятии решений, но ничто не мешает собственникам через десять лет, например, из мест общего пользования взять какую-то территорию и сделать там гольф-клуб или открыть ахт-клуб. В нашем стандартном представлении вы сразу же выбираете территорию, где вы будете жить. Либо это поселок эконом-класса, либо комфорт, либо элитная недвижимость, которая стоит десятки миллионов за участки площадью 24-30 соток. Здесь мы даем возможность, даем те инструменты для собственников, чтобы они могли не останавливаться в развитии. И принимать решения через десять лет, через двадцать.
М. Антонов:
- Вот такая вот история, которая называется «Мой гектар». И если вы заинтересовались, есть сайт.
И. Калинин:
- Moigektar.ru. Это огромный портал с миллионами гигабайт информации, с ссылками на различные государственные программы, поддержку, много новостей, есть демо-доступ в личный кабинет.
М. Антонов:
- Можно изучить карту, получить ответы на самые популярные вопросы и многое другое.
Будем чаще встречаться! Спасибо!
И. Калинин:
- Спасибо! С наступающим новым годом!
