Как оформляется перепланировка в новостройке и какие работы разрешены в ее рамках

Как правило, проектируя современные дома, застройщики пытаются учесть все актуальные тенденции и сделать планировку квартир максимально удобной. Однако никто, кроме самого владельца жилья, не может знать, как будет лучше для него и его семьи. Так что перепланировка квартиры в новостройке — явление довольно распространенное. При этом не все собственники знают о том, что приступать к ремонту без разрешения на перепланировку от уполномоченных органов нельзя, а некоторые и вовсе целенаправленно игнорируют данное требование.

Для начала разберемся с терминологией. Перепланировкой будет считаться любой ремонт, связанный с изменениями конфигурации помещений. Такие перемены должны быть отображены в техпаспорте квартиры[1]. В этом документе, к слову, можно найти все технические характеристики жилья.

На заметку

Нередко перепланировку путают с еще одним видом работ — переустройством (это изменение инженерных сетей, расположения электрического оборудования и сантехники)[2]. Получать одобрение от госорганов требуется и на такой ремонт. При этом порядок оформления работ и при перепланировке, и при переустройстве одинаков.

Перепланировка квартиры в новостройке, проведенная без согласования, незаконна. Касается это и нового жилья со свободной планировкой. А ведь многие воспринимают это название буквально и при первой же возможности делают с помещениями все, что только заблагорассудится. На самом деле в такой квартире нет только внутренних ненесущих конструкций. Согласно проектной документации, у жилья со свободной планировкой, так или иначе, есть границы «мокрых», жилых и нежилых зон — причем отнюдь не условные. А значит, и нарушать их, не имея на руках соответствующего разрешения, запрещено.

Несанкционированная перепланировка может обернуться для собственника новой квартиры весьма неприятными последствиями. Так, когда жилинспекции станет известно о случившемся, она обязательно назначит виновнику штраф и потребует узаконить выполненные изменения, а если сделать это не удастся, собственнику придется вернуть все в первоначальное состояние[3,4].

Штрафы, обозначенные в КоАП РФ, за незаконную перепланировку

Если в установленные сроки предписание не будет исполнено, дело передадут в суд, а владельцу жилья на время могут ограничить выезд за рубеж. Собственнику могут назначить и куда более серьезные меры наказания, вплоть до изъятия квартиры и ее принудительной продажи с неполным возвратом стоимости (часть денег уйдет на восстановление помещений). И даже если владельцу жилья каким-то образом удастся скрыть от госорганов факт нелегитимной перепланировки, у него неизбежно возникнут трудности при продаже такой квартиры, передаче ее под залог или в наследство.

Стоит отметить, что процесс оформления перепланировки в новостройке в Москве с течением времени заметно упростился. И все же сложностей при согласовании капитальных строительных мероприятий по-прежнему немало. О том, когда можно начинать перепланировку в новостройке, какие изменения допускаются и как получить разрешение на перепланировку квартиры, расскажем в статье.

Что можно согласовать в рамках перепланировки

Одного лишь знания о том, что такое перепланировка и что может произойти, если выполнить такие работы без одобрения госорганов, недостаточно. Ведь нюансов множество и в самом процессе согласования. Рассмотрим подробнее, что можно делать при перепланировке, а что нельзя.

Полный список допустимых работ и порядок их согласования приведены в главе 4 ЖК РФ и в постановлении Правительства Москвы от 25октября 2011 года № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[5,6]. Как правило, получить разрешение без особых проблем собственник может на:

  • расширение ванной комнаты и туалета за счет нежилых квадратных метров;
  • создание кухни-ниши;
  • устройство или заложение проема во внутренних стенах;
  • разбор или перенос ненесущей перегородки;
  • установку новых облегченных перегородок;
  • организацию гардеробной.

Конечно, согласовать получится только строительные мероприятия, которые не скажутся на устойчивости здания, его пожарной безопасности и не повлияют на качество жизни других обитателей дома. Если же запланированный ремонт создаст определенный риск, перепланировку не согласуют ни при каких обстоятельствах. Жители столицы могут найти полный перечень подобных работ в пункте 10 приложения 1 к постановлению № 508-ПП[7].

Собственник точно не получит разрешение,  если задумал

Впрочем, бывает и наоборот. Владельцу квартиры кажется, что он совершает что-то глобальное, а на деле оказывается, что намеченный им ремонт вовсе не нуждается в экспертной оценке со стороны госорганов. А это значит, что в оформлении перепланировки квартиры необходимости тоже нет. По сути, собственник по своему усмотрению может, ни о чем не беспокоясь, заменять трубы, электропроводку и сантехническое оборудование (при условии, что новое будет ставиться на место прежнего), переклеивать обои, красить стены, перестилать верхнее покрытие пола, устанавливать стеклопакеты вместо старых рам и двери, демонтировать встроенный шкаф.

К сведению

Если есть сомнения по поводу того, можно ли узаконить задуманную перепланировку, лучше сразу обратиться в проектное бюро за консультацией. Опытные специалисты смогут точно определить, одобрит жилищная инспекция изменения или нет. Профессионалы не дадут владельцу жилья совершить роковые ошибки. При этом некоторые проектные организации предоставляют такие консультации бесплатно.

Как получают разрешение на перепланировку

После того, как собственник убедился, что намеченная им перепланировка относится к таким, какие можно узаконить, перед ним встает другой вопрос — где получить разрешение на эту перепланировку. Согласованием ремонтных работ в Москве занимается Мосжилинспекция (МЖИ). Именно туда нужно подавать все необходимые документы, со сбора которых, собственно, и начинается подготовка к процедуре. Сейчас это делается в электронной форме — через портал mos.ru[8]. После этого обязательно составляются проект перепланировки и техническое заключение о возможности проведения работ. Проект отражает те изменения, которые важны с технической точки зрения, и состоит из текстовой и графической частей. Последняя представляет собой планы помещений до и после строительных работ. Техническое заключение — это экспертные выводы и инженерные расчеты, подтверждающие безопасность намеченного ремонта. Оформлением обозначенных документов для перепланировки квартиры занимаются специализированные бюро — обычно на это у них уходит около недели.

При этом составить проект на квартиру без техпаспорта не выйдет. Первичная инвентаризация в новостройках проводится не всегда, поскольку с некоторых пор к застройщикам не предъявляют такого требования. Это означает, что и техпаспорта у квартир в таком доме не будет — москвичам документ придется заказывать в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техническую инвентаризацию. Что примечательно, собственнику не нужно будет забирать паспорт из БТИ самостоятельно — МЖИ в дальнейшем сможет получить документ без участия владельца жилья. Оформление техпаспорта, как правило, занимает порядка трех недель.

Разработка проектной документации — это далеко не все, чем могут помочь специалисты проектного бюро. Собственнику обязательно разъяснят, каким будет дальнейший порядок действий при перепланировке квартиры в новостройке, и, как только пакет документов будет собран, помогут направить их (вместе с заявлением о согласовании) в МЖИ. Разрешение на перепланировку квартиры или аргументированный отказ собственник получит через три–четыре недели. Следует быть готовым к тому, что рассмотрение заявления могут приостановить на некоторый срок, если понадобятся дополнительные документы.

Это интересно

Многие собственники думают, что для подачи заявления в уполномоченный орган нужно предъявить свидетельство о вступлении в права владения квартирой. Из-за этого у владельцев есть опасения, что оформление перепланировки жилого помещения в новом доме будет сопряжено с трудностями. Ведь ключи собственникам чаще всего выдают раньше, чем бумаги на жилье. И все же перепланировка в новостройке до получения документов о праве собственности возможна. Вместо свидетельства в МЖИ можно представить оригинал или нотариально заверенную копию акта приема-передачи жилья, а также другие документы, указанные в приложении 2 к постановлению № 508-ПП[9].

Если разрешение на перепланировку все-таки оказалось в руках у владельца жилья, можно браться за ремонт. Важный момент: выполнять работы нужно в строгом соответствии с проектом и быстро — на это отводится год. Бывает, что собственник по каким-то причинам не мог приступить к перепланировке, в то время как «срок годности» разрешения подошел к концу. В этом случае есть возможность однократно продлить его на шесть месяцев, направив заявление в жилинспекцию. По завершении строительных работ потребуется пригласить инспектора МЖИ: он должен оценить результат. Если все в порядке, Мосжилинспекция направит акт о завершенной перепланировке, который подпишут все участники процесса: собственник, представители проектировщика, строительной компании, выполнявшей ремонт, и самой МЖИ. Представитель госоргана при проверке может обнаружить недочеты и настоять на том, чтобы собственник устранил их. Как только это будет сделано, можно приглашать инспектора еще раз.

Акт о завершенной перепланировке выдается в четырех экземплярах. Один из них забирает представитель МЖИ, второй достается собственнику, третий направляется в БТИ, а четвертый — в Росреестр.

По сути, перепланировка квартиры в новостройке может считаться успешно завершенной после получения нового техпаспорта. Для этого собственник приглашает инженера из БТИ, который произведет обмеры помещений. Если внесенные по факту коррективы в планировку квартиры соответствуют согласованному проекту, владелец без проблем получит все необходимые документы.

Оформление перепланировки в новостройке может пройти менее болезненно и гораздо быстрее, если профессионалы будут сопровождать сделку на каждом этапе процедуры. Стоит сразу выбирать исполнителя, который готов и оказать услуги по составлению проектной документации, и помочь с получением разрешения МЖИ. При этом лучше отдавать предпочтение бюро, состоящим в СРО проектировщиков. Членство в СРО — своего рода гарантия надежности исполнителя. Но главное, только такие бюро имеют право и разрабатывать, и заверять проектную документацию — и только в этом случае она будет котироваться в МЖИ. Проверить, является ли проектное бюро членом СРО, можно на сайте национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ)[10].

Перепланировка квартиры в новостройке должна начинаться не со строительных работ, а с получения разрешения на ремонт, как бы собственнику ни хотелось поскорее начать преображение нового жилья. При этом согласование перепланировки в новостройке — обязательная процедура, даже если речь идет о квартире со свободной планировкой. Разумнее всего с самого начала обсудить порядок действий со специалистами проектного бюро, которые давно занимаются составлением проектов и урегулированием вопросов по оформлению перепланировок.

Куда можно обратиться для составления проекта перепланировки нового жилья

Первое, что, вероятнее всего, обнаружит владелец квартиры в новостройке, когда займется поиском проектного бюро, — предложений на рынке услуг по согласованию перепланировок более чем достаточно. И все же просить помощи в первой попавшейся конторе не стоит. При этом надо признать, что довольно сложно самостоятельно разобраться во всем без соответствующего опыта. О том, на что именно следует обращать внимание при выборе исполнителя, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель проектного отдела «Архитектурно-проектной мастерской № 1»:

«Процедура согласования перепланировки квартиры имеет немало подводных камней. И у собственника вряд ли получится быстро изучить все с нуля и взять под контроль ситуацию. Лучше не тратить время и нервы и сразу доверить оформление перепланировки профессионалам. Но как понять, что исполнитель компетентен и надежен? Есть несколько довольно нехитрых правил.

Первое, что нужно сделать, — убедиться, что проектное бюро состоит в СРО. Фактически, членство компании в саморегулируемой организации — это залог того, что составленные данной мастерской документы будут приняты уполномоченными органами. Второй шаг заключается в проверке самой СРО — нужно удостовериться, что организация действующая. К слову, наша «Архитектурно-проектная мастерская № 1» является членом СРО «МежРегионПроект» (допуск № 1891).

Хорошо, если у исполнителя большой опыт в составлении и согласовании проектов перепланировок, а в свободном доступе можно найти примеры его работ. Еще лучше, если проектное бюро уже работало над ремонтом в этом же доме или в здании похожего типа. На счету «АПМ-1» более 3000 успешно выполненных заказов. На сайте представлены проекты, составленные и согласованные нашими специалистами. В портфолио указаны адреса домов, с которыми мы уже работали[11].

Если обратить внимание на условия сотрудничества в различных проектных бюро, то обнаружится, что цены на услуги в таких компаниях могут значительно различаться. Стоимость наших услуг вполне демократична. Объяснить такую ценовую политику «АПМ-1» несложно: мы, во-первых, работаем без посредников — есть у нас и свой отдел проектирования, а во-вторых, предлагаем только те услуги, которые действительно нужны заказчику.

Обратившись в «АПМ-1», собственник жилья может получить помощь в согласовании перепланировки или экспертную консультацию, а также заказать проектные документы. По желанию заказчик может даже полностью переложить все хлопоты по оформлению ремонта на наших специалистов. Для этого нужно только подготовить доверенность».

Мнение редакции

Да­же если ре­монт в квар­ти­ре был сде­лан без пред­ва­ри­тель­но­го со­гла­со­ва­ния, у вла­дель­ца есть воз­мож­ность «на­де­лить» его ста­ту­сом ле­галь­но­го. Для это­го по­тре­бу­ет­ся уза­ко­нить пе­ре­пла­ни­ров­ку. Про­це­ду­ра уза­ко­ни­ва­ния, как пра­ви­ло, не­сколь­ко слож­нее, не­же­ли про­це­ду­ра со­гла­со­ва­ния. Но опыт­ные спе­ци­а­ли­с­ты про­ект­но­го бю­ро смо­гут спра­вить­ся и с та­кой за­да­чей.