Покупателей нет, скидок тоже. Что происходит на рынке недвижимости после объявления частичной мобилизации
Ю. Кораблев:
- Здравствуйте, друзья. Вы слушаете Радио «Комсомольская правда». В студии Юрий Кораблев. Это программа «Строить и жить» Сергея Владимировича Колунова, депутата Госдумы.
С. Колунов:
- Добрый день.
Ю. Кораблев:
- Давно мы с вами не встречались, с момента объявления частичной мобилизации. Частичная мобилизация влияет, наверное, на все сферы жизни. В том числе, и на рынок недвижимости влияет, о котором мы с вами любим поговорить. Скажите, влияет ли объявленная частичная мобилизация на рынок недвижимости и как?
С. Колунов:
- Вы уже сами и ответили, что она влияет абсолютно на все отрасли. Конечно же, строительную отрасль это не миновало. Да, понятно, идут сделки, но мы уже говорили, что сделка – это решение двухмесячной давности, пока заключен договор, пока пройдет регистрация. А вот преддоговоров, когда люди приходят и выбирают себе квартиры, их нет. Конечно же, общаясь с застройщиками, все жалуются на то, что вот эта конверсия рекламного объявления, звонка и прихода в офис практически нулевая.
Сегодня можно подвести итог, что конец августа и весь сентябрь застройщики испытывают голод в общении с покупателями.
Ю. Кораблев:
- Но при этом цены не снижают.
С. Колунов:
- Да, мы видим в объявлениях скидки – где-то 10 %, где-то – приди, и 20 % тебе дам. Наверное, эти скидки в большей степени для Москвы и Санкт-Петербурга. В частности, для Сочи, где рынок перегрет. И застройщики не справились со своей жадностью: когда все прет – надо поднимать. В других городах я не наблюдаю понижения цены. В тех городах, наоборот, застройщики бьются, чтобы хоть как-то устоять на рынке, подняв на 3-4 % цены.
Ю. Кораблев:
- Потому что там разумные цены были изначально.
С. Колунов:
- Они близкие к себестоимости. Мы общались с банками, у банков проблема профинансировать проектное финансирование, потому что себестоимость близка практически к той рыночной цене, с которой объекты выходят. А Москва и Санкт-Петербург, тем более Сочи, я думаю, они могут спокойно сделать скидку и 20-25 % Когда в городе объявлен мораторий на строительство жилья, у тебя рынок уменьшается. Нового жилья прибавляться не будет. И продается только то, что было. Чем меньше предложение, тем больше цена. Вот застройщики этим и воспользовались.
Ю. Кораблев:
- Если цена упадет на 50 %, это нормально? С учетом того, что она выросла до этого на 100 %.
С. Колунов:
- Я в нашей стране только в 2014 году видел, когда цены падали на 50 %. Я думаю, что надо бояться тех объектов и тех застройщиков, которые дают 50 % скидку. Это не рыночная скидка, согласитесь. Это скидка предбанкротная. Продать бы хоть что-либо, хоть какие-то деньги вернуть. Я бы объекты с такими скидками обходил бы подальше.
Ю. Кораблев:
- Я разговаривал с разными экспертами в последнее время. Они говорят: если цены на вторичку в России упадут на 30 %, это будет апокалипсис. Они, наверное, уже снизились процентов на 10, возможно, упадут на 15 %. Что будет происходить с рынком недвижимости в ближайшие полгода? Я говорю не о новостройках, а о вторичной недвижимости.
С. Колунов:
- Вторичка вторичке рознь. Мы вторичкой называем то, что уже сдано в эксплуатацию. Падает в цене то, что устаревает. И чем больше оно устаревает, тем ниже оно продается. Если раньше эталоном качества была сталинка, то сегодня «у меня квартира в сталинке» звучит так себе. А хрущевка и подавно. Поскольку этот жилой фонд устаревает, на него скидки идут все больше и больше. И я не удивлюсь, если на него и 20, и 25 % будет скидка. Потому что человек, покупающий недвижимость, должен понимать, что он тут же попадает на неудобства – замена инженерных сетей. Уровень жилья того времени и уровень жилья сейчас совершенно разные. Сейчас на два-три порядка выше. И цена поэтому ниже. И она будет падать и падать. Потому что спрос на комфортное и качественное жилье сейчас только поднимается.
Минимум два года мы живем в рынке покупателя, когда покупатель диктует цены. Когда началась пандемия, был резкий взлет цен на строительные материалы. Мы обсуждали тему, что рынок вырос мгновенно - в течение полугода, за счет того, что поднялись цены на строительные материалы. Триггером были цены на металл. Потом поднялись пиломатериалы, цемент, стекло. Сегодня многие спрашивают: цены откатились назад, а почему цены на жилье не откатились? Да, металл откатилась цена, на стекло – тоже. Не откатилась цена на пиломатериалы, не очень понимаю – почему. Видимо, это недоработка властей, с этим будем работать. И не откатилась цена на зарплаты людей, наоборот, она резко возросла.
Я говорил со многими застройщиками и увидел, что где-то на 40 % поднялась стоимость работ. И она не опустится. Согласен, что цены должны опускаться, это закономерный процесс. И у покупателя справедливый вопрос, если государство отрегулировало цену на стройматериалы, почему она не падает на недвижимость. Я думаю, что рынок, сегодняшняя ситуация отработают данные высокие цены. В первую очередь, цены будут падать на то, что не очень ликвидно. Я не думаю, что ликвидные продукты будут подвержены большим скидкам. Может быть, 3-5 %, не более, и то в Москве и Сочи.
Ю. Кораблев:
- Ждем снижения рынка недвижимости процентов на десять в горизонте полугода?
С. Колунов:
- Можно так говорить. Но мы не говорим за всю страну. Большое количество среднеликвидного и неликвидного продукта все равно в стране есть. Я вижу, что происходит. На сегодня с мораторием банкротства застройщиков поднимается эта тема, чтобы снять мораторий. Возникает опасность появления обманутых дольщиков. До конца 2023 года по заданию президента нам надо закончить эту тему.
Ю. Кораблев:
- У нас мораторий на год принят?
С. Колунов:
- До конца года.
Ю. Кораблев:
- Мораторий, когда застройщик не обязан платить пени за просрочку сдачи дома. Ставки на ипотеку поползли вверх. И потребительские кредиты тоже стали дорожать. Экономисты это объясняют тем, что банки закладывают риски, мобилизованным они должны будут кредитные каникулы предоставить. У них должно быть больше резервов. Люди на первоначальный взнос брали потребкредиты, брали ипотеку и покупали квартиру. Как нынешняя ситуация отразится на покупках, на количестве сделок по купле-продаже недвижимости?
С. Колунов:
- Кредитные каникулы для мобилизованных предоставляют не банки, а государство. Банки никогда ничего не теряют. Все, что обещает государство, оно выполняет. Банки лишь инструмент. Он не может ничего никому компенсировать или бесплатно давать. Это абсолютно коммерческие структуры, которые действуют по распоряжению Центробанка.
Ю. Кораблев:
- Компенсирует бюджет?
С. Колунов:
- Конечно. Все за счет бюджета. Все субсидии, все льготы идут за счет бюджета, а не за счет коммерческих структур. Банки – это стопроцентная коммерческая структура. Банки просто не накапливают деньги, чтобы потом субсидировать кому-то.
Ю. Кораблев:
- А почему они тогда поднимают ставки? Вчера была новость о том, что ставки выросли на 1,5-2 %.
С. Колунов:
- Я слышал, что на 0,5 % поднял ВТБ.
Ю. Кораблев:
- Среднее по стране по 20 крупнейшим банкам – повышение на 1,3 %. Если раньше средняя ставка была 18 %, то теперь 20 %. Почему это происходит? Соответственно, ипотека выросла на 0,5 % у основных банков. Как это отразится на рынке недвижимости?
С. Колунов:
- Не думаю, что это отразится на рынке недвижимости. Цены и так имеют тенденцию к снижению. Ликвид падать не должен, среднеликвидные и неликвидные будут падать. Я думаю, что банки просто перезакладывают свои риски. Они двигаются по распоряжению ЦБ. Если мы говорим о том, что ипотека будет подниматься, то и цена должна подниматься. Потому что себестоимость застройщика увеличивается. Но не на сегодняшний день. Потому что сейчас рынок покупателя и покупательский спрос серьезно уменьшились. Мы не говорим об августе-сентябре, потому что здесь больше эмоциональный фактор. Вся страна в нем живет. Мы говорим о том, что рынок все равно будет выправляться из ситуации.
Ю. Кораблев:
- Просто на рынке становится меньше покупателей – людей с деньгами, которым банки дали ипотеку.
С. Колунов:
- И застройщиков становится гораздо меньше. Риски возрастают у всей стране. Вы что думаете, застройщики – это другая каста людей, которые вообще ни о чем не думают или ничего не переживают?
Ю. Кораблев:
- Это другая очень интересная тема. Реально уходят с рынка застройщики?
С. Колунов:
- Конечно.
Ю. Кораблев:
- Они банкротятся или что? Или сдают объекты и больше не входят в этот бизнес?
С. Колунов:
- Идет поглощение крупными более мелких. Не выдерживают темпа, не выдерживают работы с банком. Потому что у банка деньги получить на очередной транш на генподрядчика тоже достаточно серьезная работа. И третье, многие просто именно не способны работать в том тренде и в той скорости изменяющегося рынка, которая на сегодня есть, как предложения, так и спроса. Рынок становится более профессиональным, сокращается количество застройщиков.
Ю. Кораблев:
- Мы забыли про санкции, ограничения. Есть ли у нас сегодня дефицит строительных материалов, кадров, технологий. Что происходит на этом рынке?
С. Колунов:
- Самый первый дефицит – дефицит кадров. Еще год назад, когда у меня была предвыборная кампания, я ездил по производственным, торговым предприятиям, было 20-25 % дефицита профессиональных кадров. На сегодня дефицит еще больше. Каменщиков вообще практически нет. Но я думаю, что мы сегодня получаем результаты именно той образовательной и пропагандистской политики. Именно то, к чему мы шли. У нас не было популяризации технических профессий. Все хотели стать чиновниками, спортсменами, музыкантами. Где бабки побольше, чтобы меньше делать. Особенно еще, если посмотреть рекламу…
Ю. Кораблев:
- Депутатами хотели стать.
С. Колунов:
- Депутатом непросто стать. Это не такое золотое место, как вам и мне казалось раньше.
Ю. Кораблев:
- Мне на глаза попалась вот такая новость. Десятки тысяч лифтов в России отслужили свой срок, об этом заявили в общественном совете Минстроя. Лифты, свыше 32 тысяч штук, которые находятся на балансе спецсчетов собственников, срок службы которых истек. Что с этим делать? Мы видим в соцсетях: то одни лифт упадет, то тут чуть не придавил, тут чуть не упал. Как мы собираемся строить многоэтажные дома, если мы не умеем строить лифты? Или умеем?
С. Колунов:
- Мы не собираемся строить, мы уже строим многоэтажные дома. И в них поставляем лифты. На сегодня проблема не с новыми домами, в которые поставляются лифты. С ними-то все в порядке. Если раньше лифты поставлялись из Европы, Китая и Кореи, то сейчас из Европы не поставляются, но из Кореи, Китая, Турции все равно лифты поставляются. И на коммерческие стройки они идут без проблем. Вплоть до того, что есть еще и наши лифты. Это Щербинский завод, Серпуховской завод, есть «Сиблифт» в Томске, КМЗ – Карачаровский в Москве. Есть заводы, которые производят эти лифты. Вопрос качества этих лифтов и скорости их подъема. Они не всегда отвечают современным требованиям.
Основная проблема сегодня – старый фонд, Фонд капитального ремонта, который отвечает за дома. Дома можно отремонтировать, тратя небольшие деньги. А вот лифт нужно сразу менять и вкладывать достаточно серьезные деньги. И Фонд капитального ремонта, который занимается этим, у него просто не хватает денег, чтобы это обеспечить. Там идет накопительно.
Ю. Кораблев:
- Желательно, чтобы эти деньги тратились на лифты отечественного производства?
С. Колунов:
- Конечно. Это правильно. Мы понимаем, что, если происходит какой-то коллапс, мы сразу становимся зависимыми. Лучше производить здесь, это первая защита. А вторая – надо поддерживать нашего производителя. Это рабочие места, в первую очередь, инвестиции – во вторую.
Сегодня рассматривается вариант самый рабочий – субсидированный факторинг, когда деньги предоставляются заказчику, а это Фонд капитального ремонта, и государство субсидирует эту ставку. Денег недостаточно, а лифт нужно поменять в короткий срок, в течение двух-трех лет. Если мы говорим о старом фонде, там количество лифтов, которые нужно поменять, прирастает каждый год еще на 10 тысяч лифтов. Если мы не поменяли лифты, на следующий год нужно еще на 10 тысяч лифтов менять больше.
Я объехал практически 90 % заводов, которые у нас производят лифты, их не так много, это было несложно сделать.
Ю. Кораблев:
- Им не обидно слышать, что их лифты не очень высокого качества?
С. Колунов:
- Им совершенно не обидно, потому что это результат, о котором эти заводы кричат уже давным-давно. Сегодня торгуется услуга по замене лифта. И завод находится в самой последней части цепи. Услугу торгуют монтажные компании. Они забирают на себя львиную долю денег. Плюс сегодня идет все больше и больше раскачка в сторону отсрочки оплаты. Многие дают отсрочку на три года. Проблема в том, что заводы, давая отсрочку на три года, не считают проценты по кредиту, которые им нужно заплатить. Они говорят: мы готовы дать рассрочку. Мы начинаем считать стоимость лифта. Допустим, средняя стоимость эконом-лифта – 1,4-1,5 млн. рублей. Если вы даете рассрочку на три года, по процентам набегает еще тысяч 300-400. Но вам никто этих денег не заплатит. И получается, что завод, рассчитываясь с банками по рассрочке, не способен ни развиваться, ни закупать новое оборудование. Тем более – направлять деньги на какие-то инновации, чтобы можно было выпустить более интересную и более эффективную продукцию.
Я увидел, что наши заводы находятся в достаточно сложном положении. У нас на сегодня передовых заводов два. Это завод OTIS, который в Санкт-Петербурге находится. Он больше как сборочный цех работал. Но завод достаточно хороший. Второй завод – Серпуховской, которому повезло, он в 2016 году по банкротству закрылся, новейшее оборудование, которое было туда поставлено, не эксплуатировалось. Сейчас, когда завод выкупили и он начинает опять производство лифтов, это будет самый современный завод у нас в стране.
У нас очень неплохой Карачаровский завод в Москве. Но он очень старый. И само оборудование нуждается в замене. Но это честный завод такой советский, который выпускает лифты. Проблема у каждого завода – в эффективности. Скорость выполнения работ. Если взять Карачаровский, Щербинский, там идет поставка материалов кран-балкой. Она все делает очень медленно. Выигрывают те заводы, у которых быстрая поставка материалов и отвоз обратно. И второе – проще посчитать.
Если взять идеальное сочетание количества работников на заводе и какой объем работ они выполняют, это один человек –один лифт в месяц. Это эффективность предприятия.
Ю. Кораблев:
- Есть надежда, что эти предприятия заработают, будут делать лифты?
С. Колунов:
- Есть, конечно. У нас сегодня мощность предприятий всех наших по лифтовой отрасли – 65 тысяч лифтов в год. Рынок сегодня съедает 55 тысяч. Запас есть. Но эти заводы требуют реновации, им нужны инвестиции для того, чтобы они могли хотя бы сохранить это количество выпускаемой продукции.
Ю. Кораблев:
- Собянина на них не хватает!
С. Колунов:
- У Собянина есть КМЗ, пусть он его развивает. Он в Москве находится. Щербинка тоже находится в Новой Москве, поэтому два завода в Москве есть.
Ю. Кораблев:
- Сергей Семенович, развивайте, пожалуйста, лифтовые предприятия нашей страны. На этом мы закончим нашу программу! Спасибо за интересный разговор.
