Центробанк выступает против субсидируемой ипотеки от застройщиков. Почему?
Ю. Кораблев:
- Добрый день, дорогие друзья, вы слушаете Радио «Комсомольская правда». У микрофона Юрий Кораблев. И это программа «Строить и жить», программа депутата Государственной Думы Сергея Колунова. Сергей Владимирович, здравствуйте!
С. Колунов:
- Добрый день!
Ю. Кораблев:
- Мы с вами, как всегда, встречаемся в этой студии для того, чтобы поговорить о вопросах недвижимости. Мне эта тема очень интересна, вам – тем более.
С. Колунов:
- Да, это точно.
Ю. Кораблев:
- Я думаю, что у нас получится интересный разговор, прежде всего, для наших слушателей.
Так, ну, хочу, во-первых, начать, знаете с чего? Вот новость появилась о том, что Банк России планирует ввести надбавки и увеличить резервы по субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками. В общем, не нравится Эльвире Набиуллиной вся эта история с низкими ставками. Поясним нашим слушателям, это вот те самые ставки, когда ты едешь по городу и на билборде видишь 0,1% - ипотека по такой ставке. Там же не все так гладко, не все так, как заявляют застройщики. Вы, вообще, как относитесь, Сергей Владимирович, вот к этой такой фишке застройщиков? Под 0,1. Как вы к этому относитесь?
С. Колунов:
- Конечно, вы очень хотите ее обсудить. Не могу вам отказать.
Ю. Кораблев:
- Мне кажется, это очень важная тема.
С. Колунов:
- Скажем так, люди не всегда понимают, что там есть кое-какие подводные камни.
С. Колунов:
- Да, есть подводные камни, ну, скажем так, для дольщиков на сегодняшний день, для определенной части дольщиков…
Ю. Кораблев:
- Не для всех.
С. Колунов:
- Да, не для всех. Для тех, кто готов идти в долгую, но не на 25 лет, не на 15 лет, а гораздо быстрее, то есть, такой вид ипотеки очень удобен. Сразу оговорюсь, что в данном виде ипотеки под 0, 1 – это, грубо говоря, бесплатная рассрочка, то там идет, конечно же, завышенная цена.
Ю. Кораблев:
- Я пришел в офис продаж, да, вот мне предлагают квартиру, которая…
С. Колунов:
- Три цены. Первая цена, если вы заплатили все сразу. И самая низкая. Вторая цена – это ипотека. Стандартная ипотека. Где-то она может быть субсидированной, если вы подходите под ту или иную категорию, или стандартная ипотека. Это вторая цена. И она не ниже, а выше.
Ю. Кораблев:
- Она выше.
С. Колунов:
- Конечно.
Ю. Кораблев:
- То есть, если ты не наличкой платишь, ну, в смысле, не живыми деньгами, не в ипотеку, она выше, все-таки.
С. Колунов:
- Она выше. Она не глобально выше, но она, в любом случае, выше.
И есть третья – это которая бесплатная рассрочка.
Ю. Кораблев:
- То есть, 0,1%
С. Колунов:
- Ну, да, 0,1%, бывает 1%. И что там происходит? Происходит такое. В чем отличие ее от обычной ипотеки и вот, скажем так, не субсидированной. Обычные ипотеки и рассрочки бесплатные. Здесь идет, конечно же, застройщик поднимает цену для того, чтобы компенсировать затраты банку, то есть, в принципе, эти деньги не остаются у застройщика, эти деньги идут в банк – оплату процентов. Именно по ипотеке. Ну, чтобы ее компенсировать.
В чем плюс? Плюс в том, что ипотека, то есть, вот эта вот рассрочка банковская, она оплачивается быстрее. И банк зарабатывает меньше, то есть, ему быстрее погашаются ипотечные платежи. Для банка это не очень выгодно. Банку удобней поиграть в долгую там, на двадцать лет, чтобы вы спокойно платили, у него там эти касты идут и он выстраивает свою политику денежную. Соответственно, если говорить о деньгах, которые должен заплатить дольщик, то он серьезно экономит деньги. Пусть цена для него выше стартовая, когда вы смотрите, о, я плачу там гораздо дороже за квадратный метр. Но в годах итогово ему квартира обойдется все равно дешевле. Вот эти вещи очень важны. Поэтому здесь нужно просто считать. И я думаю, что в любой компании менеджеры, которые по продажам, они делают вот этот калькулятор, но он нужен, чтобы человеку объяснить это.
То есть, человек экономит деньги.
Ю. Кораблев:
- Давайте сразу тогда предупредим наших слушателей, что если вы эту квартиру покупаете, например, на не очень большой срок, ну, хотите заработать, сейчас купить и через три года перепродать.
С. Колунов:
- Это не для спекулянтов. Это для людей, которые покупают для себя и планируют в ней жить.
Ю. Кораблев:
- Это не для возрастных людей, кому, например, пятьдесят…
С. Колунов:
- Почему? Мне, например, пятьдесят, я бы взял.
Ю. Кораблев:
- Пятьдесят плюс. А почему? Вы не сможете долго ипотеку платить. Я не знаю, до скольки вы собрались жить, но…
С. Колунов:
- Подождите! Ну, как минимум, десять лет я эту ипотеку смогу платить.
Ю. Кораблев:
- Но банк не даст вам очень большой срок.
С. Колунов:
- Кстати, это больная тема была. Но я так понимаю, с ней справились. Дают. Ограничений нет. Это поднялось общество: в чем дело? Почему пенсионерам, пожилым людям отказывают в ипотеке? Если взять другие страны, то там ипотеку некоторые передают родственникам в дальнейшем.
Кстати, ипотеку очень хорошо перепродавать. Вы купили квартиру, зафиксировали цену, платите, цены до определенного момента росли. Поэтому можно было ее спокойно перепродать. Помните, мы говорили – арендное жилье или взять в ипотеку? Выгоднее было в ипотеку взять.
Ю. Кораблев:
- Согласен. Потому что платеж при ставке 0,1 ниже будет, чем арендная плата.
С. Колунов:
- Нет, тогда будет не выгодно. Потому что вы купили квартиру дорого. Есть нюансы везде.
Ю. Кораблев:
- Нам надо все рассказать слушателям и предупредить, не все так просто со ставкой 0,1.
С. Колунов:
- Если банки хотят приостановить именно такую рассрочку от застройщиков, значит, им это не выгодно.
Ю. Кораблев:
- Вот откуда ноги растут! Я-то думал, что это забота о заемщиках.
С. Колунов:
- Конечно!
Ю. Кораблев:
- Я не буду тогда вашу фразу повторять.
С. Колунов:
- Вы, как покупатель, процентов платите меньше.
Ю. Кораблев:
- Соглашусь. Человек заплатит меньше процентов, у него платеж будет в месяц меньше.
С. Колунов:
- Нет. В месяц не будем меньше. Итоговый платеж за весь период выплат за квартиру. 5,10 лет.
Ю. Кораблев:
- Я понимаю, если он берет ипотеку по ставке 0, 1, у него будет платеж там 25 тысяч рублей в месяц, например, а если бы он взял по обычной ставке там – сегодня сколько обычная ставка, у него было бы 45 тогда.
С. Колунов:
- Когда мы берем под 0,1, у него выплат никаких нет. Он просто платит за квартиру. Потому что все сидит внутри, в стоимости квартиры. У вас нет выплат. У вас 0,1%. У вас нет выплат по процентам.
Ю. Кораблев:
- По процентам нет, то есть, но платежи у него ежемесячные есть?
С. Колунов:
- Это платежи, да.
Ю. Кораблев:
- Но тут разница терминологии просто.
Еще очень важная тема. Что у нас с частичной мобилизацией? Как мы будем поддерживать и субсидировать ставки тех, кого мобилизовали? Я думаю, что сегодня это интересует многих.
С. Колунов:
- Мы обсуждали эту тему. На сегодняшний день готовится законодательная инициатива, чтобы поддержать наших ребят, самое главное, их семьи. Это попробуем, думаю, что мы убедим субсидировать ипотечную ставку государство. Потому что считаю, что у нас для айтишников мы добились ставку 5%, потому что они очень важны для государства. Думаю, что мобилизованные и добровольцы, они не менее важны для государства. И поддержка их на сегодняшний день очень важна.
И второе. У нас поднялась волна тех, кто приехал к нам из тех территорий, которые присоединены. Мы рассматриваем возможность их поддержки. И так же им предоставить субсидированную ипотеку. Но это пока что моя инициатива. Мы будем вместе работать с комитетом.
Ю. Кораблев:
- А эта ипотека, субсидирование ипотеки уже действующих кредитов или новых?
С. Колунов:
- Новых.
Ю. Кораблев:
- То есть, человек возвращается, захотел взять ипотеку, ему она будет по льготной ставке.
С. Колунов:
- Почему возвращается? Я еще раз говорю, это не только для мобилизованных и добровольцев. Это для членов их семей – это жена. Жена может взять ипотеку, опять же, на сегодняшний день это идея, с которой я иду в комитет, который будет ее рассматривать. На сегодняшний день эта идея, которая, на мой взгляд, очень рациональная.
Если мы говорим о поддержке наших добровольцев и мобилизованных, то на сегодня если вдруг случаются страшные вещи, то кредиты все списываются за счет государства. Все кредиты, любые кредиты, если у мобилизованного есть, есть закон, который сейчас в работе.
Плюс если с момента происходящего до момента выплаты были выплачены какие-то деньги, они так же возмещаются. В этом мы пытаемся пойти навстречу.
Ю. Кораблев:
- Эта поддержка очень нужна.
С. Колунов:
- Я был в нескольких военкоматах. И когда спрашивал у ребят, кто шел, многие добровольцами, кстати, шли. Они говорили, я спрашивал, чем помочь. Там каски, бронежилеты. Мне двое достаточно взрослых сказали, слушайте, чего не будет, мы все равно добьемся, в конце концов, отнимем у кого-нибудь. Самое главное, говорят, чтобы вы поддержите наши семьи. Потому что нам воевать будет гораздо проще.
Мы пытаемся работу стимулировать, чтобы поддержать жен, детей. Не все готовились, у кого-то кредиты есть. Кстати, по кредитам – каникулы кредитные. И у кого-то есть заболевания, есть тяжелые, нужны медикаменты дорогостоящие, поэтому мы сейчас и фонд организовали для того, чтобы помогать этим семьям.
Ю. Кораблев:
- Сергей Владимирович, конечно, вы знаете о тех законопроектах, которые готовятся.
С. Колунов:
- Это наша работа.
Ю. Кораблев:
- Это, конечно, все интересно. И я посмотрел, у меня большой список того, что готовит парламент. Что нам ждать? Какие инициатива для улучшения жизни россиян готовятся. И первый законопроект – предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. Он предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от договора с управляющей компанией…
С. Колунов:
- Давайте простым языком объясню.
Ю. Кораблев:
- Существуют проблемы с управляющими компаниями.
С. Колунов:
- Все кому не лень об этом говорят! И это можно в любой компании сказать, слушай, а вот как у тебя управляющая компания, и где-то на час будет гарантирована беседа с эмоциями.
Этот законопроект направлен на то, чтобы эксплуатационную компанию можно менять, но не чаще, чем раз в год. Это дает то, чтобы эксплуатационная компания, которую вы общим собранием решили нанять, могла сконцентрироваться на работе по дому, а не на второй же день своей работы боролась в конкурентной борьбе с другими.
Любая эксплуатационная компания – это коммерческая структура, которая, вкладывая деньги, рассчитывает, сколько она будет здесь находиться. И тяжело, вкладывая деньги, рассчитывать, что тебя завтра выкинут.
А второе, были спекулятивные случаи, когда эксплуатационную компанию жители выбирали общим собранием, а на следующий день заходила другая эксплуатационная компания, я не буду называть, каким способом они собирали эти голоса, конечно, чаще это подставные лицы или поддельные подписи. И они передавались в ГЖИ, им выдавалась лицензия, прописывался этот дом. То есть, вы выбрали, через неделю пришел какой-то Фукс просто, подделал документы, передал в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция работает с документами. Не ее функция – проверять легитимно или не легитимно они сделали. И потом куча судов, чтобы это доказать. Там уголовные дела, но это, в любом случае, достаточно серьезные сложности для дома и для управления домом. Дом становится просто неуправляемым, потому что между собой две компании борются. И этот законопроект - выбрали и на год можно расслабиться, чтобы эксплуатационная компания выполняла те задачи, на которые вы ее наняли.
Ю. Кораблев:
- То есть, это придаст рынку какой-то стабильности.
С. Колунов:
- Сто процентов!
Ю. Кораблев:
- Так, второй законопроект, инициированный Московской областной думой – предлагается исключить проведение государственной экспертизы по технологическому присоединения к электрическим сетям при строительстве. Бюрократия, в общем.
С. Колунов:
- Она где-то необходимая, но вы же знаете, на сегодня мы все пытаемся уменьшить количество бюрократических проволочек и сэкономить время для того, чтобы застройщик, любой строитель получил возможность приступить непосредственно к строительству.
Технологическое присоединение на сегодняшний день – это не физическая работа, это работа бюрократическая – документы и бумаги. Она занимает от 100 до 150 дней. Это норматив. И в нем экспертиза занимает порядка 50 дней – государственная экспертиза. И на сегодня предлагается ее исключить. Потому что, допустим, по подключению газа она исключена уже. И мы тоже предлагаем, соответственно, это сократит на 50 дней технологическое подключение. И у нас на одну треть, а это практически два месяца, уменьшится время для получения технологического присоединения. Это получение всей исходной разрешительной документации для получения разрешения на строительство, два месяца экономии – это очень серьезно.
Ю. Кораблев:
- А на безопасности не скажется?
С. Колунов:
- Не скажется. Потому что этим занимаются у нас сетевые компании. А сетевые компании проверяют по полной программе уже специальные органы.
Ю. Кораблев:
- Еще у нас один законопроект – предлагается продлить срок действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
С. Колунов:
- Знаете, это если вспомнить историю, то в 2018 году лицензирование, когда выдали на пять лет лицензии, то пять лет быстро пролетели. И на сегодняшний день лицензия заканчивается прямо перед новым годом. И более 60 субъектов нашей страны заявили о том, что огромное количество эксплуатационных компаний не обновили свои лицензии. И что может произойти? Коллапс! Они не будут иметь права обслуживать дома.
Это вынужденная, к сожалению, мера, потому что нормальная эксплуатационная компания должна внимательно смотреть за своими документами. Это не такое сложное занятие. Но жизнь показывает, что это необходимо, но надо поработать с этими эксплуатационными компаниями, если мы сейчас продлим на полгода, а они не шевельнутся ее продлить, то уже, наверное, ставить вопрос о дальнейшей пролонгации лицензии не стоит.
Ю. Кораблев:
- Переходим к следующему – самый интересный законопроект о жилых комплексах и управлению общими…
С. Колунов:
- Перед тем, как перейдем к законам, еще одна поправка, которую прокуратура Московской области инициировала. Это обманутые дольщики. Мы сегодня на комитете обсуждали бюджет и говорили много об обманутых дольщиках. И на сегодняшний день тут проблематика, все в нюансах, оплатили за квартиру, на долевое участие 2 миллиона рублей, например, попали в ситуацию, когда застройщик не смог построить этот дом, стали обманутыми дольщиками, начали бороться. И вас подхватил не Дом. РФ, который вам заплатил деньги, потому что вы хотите квартиру, вы не хотите деньги. И вы заключаете договор долевого участия с другим застройщиком, которому вы передаете свое ДДУ, оплаченное вами 10 лет назад, а застройщик вам предоставляет свое ДДУ в новых домах, которые они строят. Но он предоставляет вам по текущей цене рыночной сегодняшнего дня.
Ю. Кораблев:
- А она изменилась.
С. Колунов:
- Да, она увеличилась, стала 5 миллионов. И, соответственно, 3 миллиона разница. И по закону на сегодняшний день вот на эту разницу вы должны заплатить НДФЛ – 13%. И это при условии, когда мы говорим о 5 миллионах.
Считаю, что это несправедливо, потому что вы ничего не приобретаете, вы просто оплатили метры, мало того, что вы их ждете 10 лет, вас еще хотят еще нагрузить на 13%. Поэтому идея этого законопроекта, послушайте, давайте уже не будем с людей, которые и так получили проблему, еще и с них зарабатывать. Поэтому вот законопроект читается так, что исключить оплату НДФЛ, разницу вот с дольщиков.
Давайте теперь о законе.
Ю. Кораблев:
- Да. Вот законопроект о жилых комплексах и управлении общим имуществом в них. Я правильно понимаю, что у нас должен появиться термин «Жилой комплекс»?
С. Колунов:
- Да. Самое главное, мы привыкли все – ЖК – это в нашем понимании что?
Ю. Кораблев:
- Это несколько многоквартирных домов на какой-то территории.
С. Колунов:
- На сегодняшний день это идет – об индивидуальном жилье.
Ю. Кораблев:
- Это коттеджные поселки.
С. Колунов:
- Да. И этот законопроект предложен министерством строительства, он только-только вышел от них. Он будет представлен к первому чтению. Смысл его в том, что на сегодняшний день все индивидуальное жилое строительство, мы жали возможность ИЖС строить так же по 214 закону, то есть, привлекая эскроу-счета. И вроде бы все нормально, вроде бы все пошло. Но когда стали более плотно разбираться, мы видим, что управление многоквартирными жилыми домами и управление поселками с индивидуальными домами, таунхаусами, лейнхаусами разные. Многоквартирный жилой дом, у него в собственности нет дорог, а у коттеджного поселка есть. И вот таких нюансов много. И минстрой и предоставил новый законопроект и будет отдельным законом, который будет регламентировать именно управление жилыми комплексами с малоэтажным строительством. Этот закон поможет регламентировать взаимоотношения между собственниками жилья в коттеджных поселках и собственниками ресурсоснабжающих объектов. Если мы строим сейчас новое жилье, там все понятно, строим по 214 закону, там дороги, водозаборные узлы и канализация, электрические щиты, то есть, все становится общедолевой собственностью. И по закону там мы или нанимаем эксплуатационную компанию, то есть, это все общедолевое, мы передает компании, она этим управляет. Или можем передать бюджетному предприятию, передать в бюджет и они будет этим заниматься.
Все бы нормально, но есть коттеджные поселки сейчас, в которых дороги, водозаборные узлы, то есть, сети и ресурсоснабжающие объекты принадлежат частникам. И они не проживают в этом поселке. И они могут называть любую цену, шантажируя и спекулируя перед теми, кто там проживает.
Ю. Кораблев:
- А таких случав даже в Московской области очень много.
С. Колунов:
- Их миллион! Поэтому этот закон пишется для того, чтобы стать на стражу собственников, которые проживают в таких коттеджных поселках.
Ю. Кораблев:
- Здорово, если он будет принят.
У нас на этом время завершено. Спасибо, Сергей Владимирович, за интересный разговор. Напомню, что это программа «Строить и жить» депутата Госдумы Сергея Колунова. До встречи в эфире!
