Цены на квартиры падают. Стоит ли покупать сейчас?
Уникальная ситуация для рынка недвижимости. Предложение значительно превышает спрос. Ажиотаж предыдущих двух лет сменился стагнацией. Рынок затоварен. Цены постепенно снижаются. Тем не менее застройщики пытаются оживить продажи. Для этого придумывают различные промоакции, чтобы привлечь ускользающих покупателей. Что происходит на рынке жилья? Стоит ли сейчас покупать квартиру для себя или в инвестиционных целях? На этот и другие вопросы ответили участники онлайн-конференции «Падение цен на рынке недвижимости: Время инвестировать?», организованной медиагруппой «Комсомольская правда».
ДИСБАЛАНС НА РЫНКЕ
Строительный рынок оказался в тисках. С одной стороны, есть стратегическая задача от государства – строить не менее 120 млн квадратных метров в год и тем самым повышать среднюю обеспеченность жильем. С другой – есть нынешняя ситуация на рынке. Когда спрос резко упал и дополнительное предложение вызывает еще бо́льший перекос.
– Цены предложений от застройщиков пока не опускаются. Но снижаются цены реальных сделок. Конечно, коррекция неизбежна. Но какой глубины она будет, пока сказать сложно, – говорит Алексей Скоробогач, кандидат экономический наук, директор аналитического центра «КД-консалтинг».
По его словам, рынок будет подстраиваться под текущие реалии. В частности, девелоперы будут постепенно отказываться от проектов повышенной комфортности в сторону стандартных проектов и малогабаритных квартир. Кроме того, в ближайшие годы рынок будет развиваться только в мегаполисах (там, где есть платежеспособный спрос) и в регионах, где останутся крайне выгодные ставки по ипотеке (например, ДФО).
Примечательно, что в ноябре рынок недвижимости даже показал небольшой рост. Но, как считают эксперты, это слабый повод для оптимизма. Во-первых, сыграл отложенный спрос. Во-вторых, рост произошел лишь месяц к месяцу, то есть лишь на сравнении с низкой базой октября, когда продаж не было вовсе. В-третьих, рост спроса был связан с возможным окончанием программы льготной ипотеки «с господдержкой».
– Максимальные скидки даются на отдельные лоты и могут достигать 30%. Но нужно понимать, что хорошие скидки можно получить, если вы приходите на рынок с живыми деньгами и не планируете пользоваться ипотекой. Либо на не очень ликвидные объекты. По нашим оценкам, средняя скидка сейчас составляет около 8%, – говорит Виктория Кирюхина, главный эксперт ЦИАН-Аналитика.
ИПОТЕКА – СТАВКИ ОСТАЮТСЯ ДОСТУПНЫМИ
Программы льготной ипотеки привели к тому, что доля сделок, заключенных с помощью кредитных средств, значительно выросла. В среднем она сейчас составляет около 80%.
– Есть застройщики, у кого эта доля превышает 90%. Обычно такая ситуация характерна для сегмента массового жилья, – дополняет Ирина Качурина, вице-президент, начальник управления партнерских ипотечных программ ВТБ.
По ее словам, по итогам года объем выдач жилищных кредитов прогнозируется на уровне 4,6–4,7 трлн рублей (в 2021-м было 5,6 трлн). При этом есть примечательный нюанс – из-за снижения цен на вторичное жилье клиенты начинают все чаще смотреть на готовые объекты, даже несмотря на относительно высокие кредитные ставки (в среднем 11% годовых вместо льготных 6–7%).
– Вторичка стала более привлекательной. Цены ниже, а заехать можно прямо сейчас, – говорит Андрей Колчанов, руководитель консалтинговой компании MLSD.
– Сейчас мы практически 60% ипотеки выдаем для покупки квартир на вторичном рынке. Ставки, конечно, выше льготных, но они все равно доступные, – поясняет Ирина Качурина.
СТРАХОВАНИЕ КВАРТИРУ СБЕРЕЖЕТ
При этом если при ипотеке страхование квартиры обязательно, то при покупке за наличные – это добровольный элемент. Зачастую выходит так, что клиент тратит крупную сумму на приобретение недвижимости и при этом экономит на полисе страхования имущества.
– В такие времена у населения возникает желание сэкономить на полисе. Хотя последствия такой экономии могут быть печальными. Мне кажется, в нынешних условиях надеяться на традиционный русский авось точно не стоит. Страхование имущества физических лиц – это защита активов, ваших реальных ценностей, – считает Борис Новиков, директор департамента общего андеррайтинга и методологии АО СК «РСХБ-Страхование».
По его словам, тарифы по страхованию имущества составляют несущественную сумму. К примеру, в среднем защитить квартиру стоит 0,15–0,2% от ее стоимости, а частный дом – 0,2–0,4%.
– Мне кажется, у нас пока еще не до конца сформировалась страховая культура. Тем не менее те, кто заботится о своем имуществе и хочет предотвратить непредвиденные расходы, особенно в нынешнее время, обязательно страхует имущество, – объясняет Борис Новиков.
К примеру, та же страховка по ипотеке защищает только интересы банка – на сумму задолженности клиента. Поэтому даже при наличии такого обязательного полиса желательно застраховать квартиру добровольно. Например, хотя бы защитить отделку от самых частых рисков – залива, пожара и гражданской ответственности перед третьими лицами (если зальют не вас, а вы).
КРЕАТИВНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ
На фоне дисбаланса между спросом и предложением застройщики стали проявлять чудеса креативности. Придумывают различные промоакции и совместные программы с банками. Одна из наиболее распространенных – «нулевая» ипотека.
– Субсидированная ипотека – это тренд нынешнего года. В общем объеме сделок она занимает порядка 70–80%. Мы видим, что клиент по большей части перестал смотреть на цену объекта, а смотрит на ежемесячный платеж. Если он комфортный, это его устраивает, – объясняет Валерий Кочетков, директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».
При этом еще одна примета времени. Рост и среднего размера кредита, и срока его выплаты – примерно на 20%. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, с тем, что цены все-таки выше, чем были год назад. Поэтому приходится занимать больше. Во-вторых, с тем, что все больше клиентов используют «нулевую» ипотеку, при которой к рыночной стоимости объекта прибавляется 20–30%. Это сумма, которую покупатель вносит вперед, чтобы иметь возможность получить ипотеку под околонулевой процент. В этом случае у него в том числе нет и большого смысла спешить с досрочной выплатой кредита. Это оказывается экономически бессмысленно. Проще платить по графику и параллельно копить деньги на депозите. Отсюда увеличение и размера кредита, и срока.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ?
Что делать – покупать или подождать
По мнению экспертов, предложение сейчас действительно большое. Объем нераспроданных квартир растет. Но это инерционный процесс. Со временем объемы ввода будут постепенно сокращаться. В какой-то момент это должно выровнять баланс на рынке. В краткосрочной перспективе у цен есть стимул для снижения. Тем не менее, если речь идет об улучшении жилищных условий, ждать более подходящего момента – не всегда правильная стратегия.
– Если квартира нужна для себя, то нужно улучшать жилищные условия. От этого зависит качество нашей жизни. Если для инвестиций, то тут можно и подождать, – считает Алексей Скоробогач.
– Бежать и брать ипотеку только ради низкой ставки не стоит. Но если и так хотели покупать жилье и нашли подходящий вариант, то рассмотрите возможность нулевой ставки. Подобной программы, возможно, в ближайшее время уже не будет, – дополняет Виктория Кирюхина.
– Поезд с дешевой ипотекой уходит, но, если собрались в него впрыгивать, лучше делать это с холодной головой и не совершать эмоциональных покупок, – предостерегает Валерий Кочетков.
– Надо жить сейчас. Если есть потребность в улучшении жилищных условий, то нужно брать ипотеку. Да, сегодня ставки по рыночным кредитам немного выросли, но нужно не забывать, что при стабилизации ситуации на рынке ипотеку можно будет рефинансировать и тем самым снизить платеж, – добавляет Ирина Качурина.
– Ну а если купили квартиру и получили ее в собственность, она должна быть обязательно застрахована. Это защита ваших собственных финансовых интересов, что особенно актуально в кризис, – резюмирует Борис Новиков.