«Модель потеряла экономическую эффективность»: риэлтор объяснил, почему льготная ипотека не сделала жилье доступнее
Россиянам нужна не доступная ипотека, а доступное жилье, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Действующая система льготного кредитования одновременно пытается помочь семьям и поддержать строительную отрасль, однако эти цели не всегда совместимы.
Основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев в эфире Радио КП отметил, что значительную часть поддержки в итоге получают застройщики и банки. По его мнению, модель проектного финансирования, созданная в 2018 году, уже не соответствует текущим процентным ставкам и условиям рынка.
«Нельзя одной программой одновременно решить вопросы улучшения жилищных условий семей и поддержки строительной отрасли. В результате основная помощь оказывается на стороне застройщиков и банковского бизнеса. При нынешних ставках прежняя модель финансирования потеряла экономическую эффективность для покупателя. Поэтому необходимо менять не только параметры льготной ипотеки, но и сам механизм приобретения строящегося жилья», — заявил Апрелев.
Эксперт предложил пересмотреть порядок наполнения эскроу-счетов. По его модели, покупатель мог бы внести 10–20% будущей стоимости квартиры, а оставшуюся сумму банк перечислял бы после завершения строительства и передачи ключей. Платежи по кредиту в таком случае начинались бы только с момента, когда человек получил возможность пользоваться жильем.
Сейчас покупатель может несколько лет выплачивать проценты за квартиру, в которой еще невозможно жить. Апрелев считает, что это снижает экономическую привлекательность новостройки. Дополнительной проблемой стала большая разница между стоимостью строящегося и уже готового жилья.
Льготная семейная ипотека под 6% годовых создала высокий спрос в период, когда рыночные ставки достигли 20–30%. По оценке эксперта, такие программы обеспечивали от 60 до 90% продаж новостроек. Компенсация разницы между льготной и рыночной ставками при этом осуществлялась за счет государственного бюджета.
Апрелев усомнился в необходимости масштабной поддержки банков, учитывая их финансовые результаты за последние два года. Он также напомнил о дифференциации условий семейной ипотеки, предусматривающей разные ставки в зависимости от количества детей. Ранее около 95% получателей программы составляли семьи с одним или двумя детьми, тогда как на многодетные семьи приходилось примерно 5%.
«Льготная ставка под 6% уничтожила собственную экономическую выгоду, поскольку резко увеличила спрос и подтолкнула цены вверх. Когда рыночный кредит стоит 20–30%, покупатели естественно выбирают субсидированную ипотеку. Но если цена новостройки значительно превышает стоимость готовой квартиры, низкий процент уже не делает покупку выгодной. В результате семьи оценивают не только ставку, но и итоговую стоимость жилья», — объяснил специалист.
Рост цен в последние два года Апрелев связал прежде всего с подорожанием проектного финансирования. Деньги для застройщиков стали обходиться примерно в четыре раза дороже, чем при запуске проектов. Компании не могли заранее предвидеть такое изменение условий, поэтому возлагать всю ответственность за повышение стоимости квартир только на строительный бизнес неправильно.
На вторичном рынке, по словам риэлтора, можно найти квартиры в домах тех же застройщиков, но уже с отделкой и мебелью. Такое жилье может стоить примерно на 23% дешевле строящегося. Из-за этой разницы многие семьи перестают видеть смысл в покупке новостройки, что дополнительно осложняет положение строительной отрасли.
Для повышения доступности жилья, считает Апрелев, необходимо одновременно пересмотреть проектное финансирование, условия передачи средств застройщикам и принципы адресной помощи семьям. Одного снижения ипотечной ставки для решения проблемы недостаточно.
