Рынок московской недвижимости: покупать или продавать

Цены на московские квадратные метры продолжают расти. С начала года жилье в столице подорожало на 13 - 15% (в зависимости от сегмента). Как считают эксперты, до конца года рост продолжится. Что делать тем, кто хочет решить жилищный вопрос? Как провести сделку безопасно и на самых выгодных условиях? Как получить лучшее ипотечное предложение от банка? На эти и другие вопросы ответили участники круглого стола в «Комсомольской правде».

РЫНОК НОВОСТРОЕК

По словам экспертов, локомотивом жилищного рынка сейчас является первичная недвижимость. Этому способствовали программы льготной ипотеки, запущенные в прошлом году для борьбы с последствиями пандемии.

- Последние несколько лет цены на новостройки растут двузначными темпами. Средняя площадь покупаемой квартиры составляет 60 - 70 квадратов. На столичном рынке основном это в основном комфорт-класс, - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость».

По его мнению, волна спроса продлится до конца года. А значит, и цены будут расти. Поэтому сейчас оптимальное время, чтобы совершить покупку. Но для этого важно понять, каким образом это лучше сделать: самостоятельно или с помощью риелтора. Эксперты советуют обращаться к профессионалам.

- Риелтор знает все крупные объекты, отслеживает ситуацию по каждому из них. При этом он дает объективную и взвешенную информацию, рекомендует только те проекты, которые в компании считают безопасными и достойными внимания, - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Более того, опытный эксперт сможет качественно проконсультировать клиента. Например, задать ему наводящие вопросы, выяснить, какие характеристики будущего жилья больше всего важны для клиента, а потом предложить оптимальное решение. При этом компания имеет многоуровневую систему контроля качества.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Как растет цена квадратного метра на первичном рынке

* по состоянию на конец августа.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость».

ВЫГОДНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ И РЕМОНТНЫЙ ОТВЕТ

Льготные ипотечные программы продлили, но их условия немного изменились. Обычная льготная ипотека на новостройки для Москвы перестала быть актуальной, потому что максимальная стоимость кредита по ней составляет 3 млн рублей. А вот клиентов по льготной семейной ипотеке стало больше, потому что теперь ее могут взять даже семьи с одним ребенком (раньше - с двумя), который родился в 2018 году или позднее. Но даже если клиент не подходит под эти параметры, можно получить скидку от банка.

- У нас взаимовыгодное сотрудничество. Мы предоставляем финансовые услуги, а «Инком» помогает нашим клиентам в подборе жилья. наша общая задача – предоставление максимально выгодных условий населению для решения жилищного вопроса. Именно поэтому для клиентов «Инком» мы даем максимальную скидку. Ставка для них составляет от 7,9% годовых, - рассказывает Елена Ложковая, начальник отдела развития ипотечного бизнеса Москвы и Московской области ВТБ.

По ее словам, это на 1,2 процентных пункта ниже, чем стандартная ставка. При этом банк поможет подобрать оптимальное решение для каждой семьи - к примеру, чтобы снизить ежемесячную нагрузку. Для этого можно взять кредит на более длительный срок. Это даст возможность маневра или позволит купить жилье большей площади. Последнее подходит тем, кто хочет решить жилищный вопрос на долгие годы вперед. При этом провести и зарегистрировать сделку сейчас можно легко и просто. А главное - безопасно.

- Обычно приобретение квартиры - это самая большая покупка в жизни человека. Она случается 1 - 2 раза в жизни. И связана с большим количеством рисков. Поэтому мы считаем, что в каждой сделке нужен профессионал, а наши сервисы нужны, чтобы провести сделку максимально безопасно, быстро и удобно для клиента и риелтора, - рассказывает Наталья Саввина, директор по продажам в экосистеме недвижимости «Метр Квадратный»

По ее словам, платформа предоставляет полный цикл услуг для профессионалов: от поиска объекта недвижимости и ипотеки до оплаты и электронной регистрации. Более того, на нем можно даже заказать услуги ремонтной бригады.

- В этом случае наша компания является гарантом того, что деньги будут перечислены за каждый этап работ только по результатам независимой приемки. Таким образом, обе стороны у нас защищены, и ремонт будет осуществлен по условиям клиента, и в установленный срок, - объясняет Наталья Саввина.

КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Несмотря на то, что льготные ипотечные программы действуют только при покупке первичной недвижимости, цены паровозом выросли и на вторичку. Хоть и в меньшей степени. Сложилась необычная ситуация, когда стоимость квадратного метра на обоих этих рынках сравнялась. Хотя раньше новостройки продавались с существенным дисконтом. Эксперты объясняют это тем, что новые проекты предполагает совершенно другое качество жилья, по сравнению со старым фондом.

- Цены на вторичке растут в том числе из-за того, что происходит постепенный переход из первички во вторичку. Это повышает общий уровень жилья. К примеру, было захолустье, а теперь это комфортный район с развитой инфраструктурой, - говорит Дмитрий Таганов.

По его словам, вторичный рынок хорош тем, что выбор здесь гораздо больше. При этом и риски - тоже. При совершении сделки между двумя физлицами есть опасность мошенничества со стороны продавца.

Чтобы не попасть в число таких «счастливчиков», к сделке на вторичном рынке лучше хорошенько подготовиться.

- Чем сложнее процедура, тем важнее участие профессионала. Чем дороже объект, тем привлекательнее он для мошенников. Поэтому мы в совокупности решаем одну задачу - это обеспечение безопасности для клиента, экономия его времени и нервов. Юридические сложности могут иметь фатальные последствия. Поэтому проверка должна идти всесторонне и многоэтапно, - рассказывает Михаил Куликов.

К примеру, самостоятельно человек, не обладающий юридическим образованием, вряд ли сможет пробить по базам данных историю сделок по квартире, а также найти судебные и наследственные дела, с ней связанные. А именно здесь кроются основные риски. Причем при оформлении ипотеки проверкой квартиры занимается не только риелтор, но и банк. Потому что деньги он дает в залог недвижимости.

- Мы смотрим историю квартиры, переходы прав собственности, проверяем наследников, делаем запросы к нотариусам. То есть, комплексно анализируем объект недвижимости, который берем в залог. При этом страховая компания страхует титул, - объясняет Елена Ложковая.

По ее словам, если у банка возникает подозрение, он отказывает в сделке. И это, по сути, проявление заботы о клиенте. Ведь цели банка и ипотечного заемщика совпадают - и тому, и другому нужно, чтобы после совершения сделки с жильем не было никаких проблем. При этом можно максимально подстраховаться.

- У нас есть такой продукт как гарантия сделки. Мы проверяем всех продавцов. И даем сертификат. Если что-то случится с объектом недвижимости в течение 10 лет, мы выплачиваем полную стоимость, указанную в договоре, - объясняет Наталья Саввина.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Нужен ли риелтор при продаже?

Если человек не покупает, а продает квартиру, то ему тоже потребуется помощь профессионала. Во-первых, чтобы сэкономить собственное время. Во-вторых, чтобы заработать на сделке больше денег.

- Если человек сам дает объявление, он должен быть готов, чтобы отвечать на все вопросы, показывать квартиру в удобное для потенциальных клиентов время и при этом пытаться обезопасить себя от разных темных личностей, - объясняет Михаил Куликов.

По статистике «Инком», при участии профессионалов продавцы продают квартиру дороже, а покупатели покупают дешевле - в среднем на 7 - 8%. При средней стоимости столичной квартиры в 15 млн рублей, выгода составляет около миллиона рублей.

КАК КУПИТЬ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМИК

И наконец, еще один важный тренд, который в полной мере проявил себя во время пандемии, - это растущий спрос на загородную недвижимость. Все больше москвичей стали задумываться о переезде в собственный дом или таунхаус. Особенно те, кто может работать удаленно. И здесь выбор объекта еще сложнее, чем в случае с квартирами.

- Надо учитывать много факторов. Есть ли там детский сад или школа. Есть ли транспорт до места работы. Есть ли инфраструктура (магазины, поликлиники и т.д.), - объясняет Михаил Куликов.

Рынок очень разношерстный. Есть масса нюансов. Поэтому анализировать его самостоятельно очень сложно.

- Ко всему прочему, при выборе загородного дома добавляется фактор земли. Почти 90% предложений на рынке - это участки без подряда. То есть вы покупаете просто кусок поля, а у застройщика нет перед вами никаких обязательств по строительству инфраструктуры, - объясняет Дмитрий Таганов.

Чтобы не ошибиться в выборе, здесь тоже потребуется риелтор. Он сможет ответить на массу вопросов и подсказать оптимальные решения. В том числе и по выбору ипотечного предложения. Здесь тоже есть несколько вариантов.

- Если клиент выбрал готовый дом, то он может получить кредит под 9,1% годовых при первоначальном взносе в 30% от стоимости жилья. Второй вариант - можно заложить квартиру, купить землю и построить любой дом. Ставка составит от 8,8% годовых. Или можно совершить покупку строящегося дома в загородном поселке у аккредитованного застройщика, - перечисляет Елена Ложковая.

КСТАТИ

Можно ли совершить сделку удаленно?

Столичный рынок считается самым инвестиционно привлекательным. Поэтому в московские квадратные метры вкладывают деньги жители не только Москвы, но и регионов. Но можно ли это сделать удаленно, не приезжая в столицу? Эксперты отвечают, что современные технологии это уже позволяют.

- У нас доступен сервис электронной регистрации недвижимости. Если клиент берет ипотеку в ВТБ и приходит на сделку в одно из отделений, то ему выпускается ЭЦП. С помощью нее можно подписать весь комплект документов, чтобы регистрация произошла в Росреестре в электронном виде. У нас это происходит за один день. Для сравнения, в МФЦ это обычно занимает 5 - 7 дней, - объясняет Наталья Саввина.

По ее словам, благодаря сотрудничеству с банком ВТБ компания может идентифицировать клиента в любых регионах присутствия банка. Кроме того, есть договоры с удостоверяющими центрами. Их курьеры выезжают в 260 городов России и на удаление в пределах 90 км от этих городов.

- У нас зимой был случай, когда мы токен с ЭЦП везли клиенту на оленьей упряжке по замерзшей реке. Другой случай - три часа на лодке добирались до острова, расположенного рядом с Сахалином, - приводит примеры Наталья Саввина.

По ее словам, при совершении сделок никаких географических ограничений сейчас нет. Продавец может находиться в одном месте, покупатель - в другом, а объект недвижимости - в третьем. При этом оплатить сделку покупатель может из мобильного приложения любого банка. Для клиентов «Инкома» сервис «Метр Квадратный» предлагает услуги онлайн-ячейки. В этом случае деньги поступают на специальный счет жилищной экосистемы в банке ВТБ.

- Мы является гарантом того, что деньги не будут переведены продавцу до момента государственной регистрации перехода права на недвижимость. Дополнительным преимуществом такой онлайн-покупки является тот факт, что покупателю больше не нужно идти в банк. Оплату можно совершить в любом месте и в любое время, сидя на диване у себя дома, - объясняет Наталья Саввина.

ПОЛЕЗНЫЕ КОНТАКТЫ

Телефон «горячей линии» Инком-Недвижимость - 8 (495) 363-10-10

Официальный сайт - www.incom.ru