Под контролем государства: кто и как защищает дольщиков в России?
А.Челышев:
- Здравствуйте. Вы слушаете очередной выпуск программы «Среда для жизни». И ее ведущие – Елена Аракелян, специальный корреспондент отдела экономики, и я, Антон Челышев. Сегодня мы продолжим разговор о долевом строительстве. Поговорим сегодня о том, кто и как защищает в России дольщиков.
У нас в гостях заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Алексей Ниденс и директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
Давайте начнем с подведения промежуточных итогов. Завтра месяц исполняется с момента перехода отрасли на проектное финансирование. На рынке есть игроки, которые заявили о возможности завершить начатые проекты по старым правилам. Алексей, как бы вы охарактеризовали рынок с точки зрения защиты прав дольщиков после того, как мы перешли на новые правила?
А.Ниденс:
- Как раз те изменения, которые вступили в силу по федеральному закону с 27 июня, направлены на то, что все новые проекты, которые будут начинаться в стране, пойдут по новому механизму защиты. Это открытие так называемых счетов эскроу в банках. Соответственно, денежные средства дольщики будут нести не непосредственно застройщику, а в коммерческую организацию. И в случае наступления некого форс-мажора можно будет гарантировать, что денежные средства вернутся к гражданину и финансовых потерь он не понесет. При этом с 1 июля у застройщиков есть возможность либо строить по новым правилам по тем проектам, которые уже были начаты, либо, при соответствии ряду критериев, продолжать привлекать денежные средства по той схеме, которая действовала ранее. При этом застройщик должен подтвердить субъекту, что строительство завершено более чем на 30%, и в данном проекте реализовано более чем 10% всех площадей. На те или другие правила большинство застройщиков уже перешли и спокойно реализуют ту недвижимость, которую строят.
Е.Аракелян:
- А кто сейчас может рассчитывать именно на поддержку фонда?
А.Ниденс:
- Напомню, сам Фонд защиты прав граждан был создан 20 октября 2017 года, и уже с того момента по всем новостройкам, в которых продажи открывались после этой даты, застройщик был обязан делать отчисления в фонд 1,2% с каждого договора долевого участия. На сегодня мы видим, что уже этим механизмом защищено порядка 770 тыс. квартир по всей стране. Суммарно фонд аккумулировал порядка 32 млрд. рублей. Эти денежные средства в случае возникновения банкротства застройщика будут направляться на завершение строительства. При этом те нормы, которые вступили в силу с 27 июня, еще и расширили ответственность фонда не только по тем стройкам, по которым делались отчисления самим застройщиком, но и по проектам, по которым застройщик страховал свою ответственность по договорам страхования, либо это были поручительства банка. И страховым компаниям, и кредитным организациям законодатель установил срок – 40 рабочих дней на передачу фонду информации по тем объектам, которые у них страховались, и части страховой премии, которую они собирали с застройщиков. Где-то в конце августа у фонда будет информация, еще по каким строительным проектам будет применяться механизм Фонда защиты прав граждан.
А.Челышев:
- Давайте уточним. Будет ли фонд участвовать в достройке проблемных объектов, которые образовались до этого изменения правил? Или все-таки речь пойдет о новых проблемных объектах?
А.Ниденс:
- Речь идет и про новые, которые будут возникать, и про тот накопленный пул проблем, который, к сожалению, тоже есть. При этом нужно учитывать, что те недостроенные дома, которых на сегодня насчитывается более 2,5 тыс. по всей стране (огромная цифра). По части из них даже не было еще механизма страхования. По таким проектам потребуется отдельное решение как субъекта РФ с обращением в адрес фонда, с просьбой профинансировать эту работу, так и решение правительства РФ о софинансировании по завершению строительства данного дома.
Е.Аракелян:
- Тут главный вопрос, который возникает обычно, - за чей счет будет достраиваться?
А.Ниденс:
- Давайте расскажу. По тем домам, по которым были отчисления в фонд, либо страховая ответственность будет передана в фонд от страховых компаний, механизм финансирования будет следующий. Если случился страховой случай, то есть ушел застройщик в банкротство, не достроил жилой дом, то фонд будет рассчитывать необходимые затраты на завершение строительства. И в случае, если той компенсации, которая накопилась в фонде, достаточно для завершения, то финансируется только со стороны фонда. Если этой суммы недостаточно, то частично покрывает фонд, частично – субъект РФ. И возможно привлечение денежных средств из федерального бюджета. Но при этом еще очень важное изменение было внесено в федеральный закон. Это то, что сейчас дольщики смогут получить возможность не только дождаться завершения строительства, но и получить денежную компенсацию. Причем денежная компенсация не по стоимости ДДУ, а по рыночной стоимости сопоставимого жилья на первичном рынке. Это очень важно, потому что многие проекты встали и не реализуются уже значительное количество времени (до нескольких лет). Понятно, что стоимость на жилье ушла вверх. И для того чтобы дольщик, получив компенсацию, мог улучшить свои условия по жилью, предусмотрена такая мера.
Работать это будет следующим образом. При банкротстве застройщика сейчас утверждаются соответствующие правила постановлением правительства, по которым фонд будет уполномочен принимать решение – достраивать данный дом либо выплатить компенсацию. Основной критерий это как раз сопоставление сумм, необходимых на выплату денежных средств, либо денежных средств, которые будут направляться на завершение строительства. Ну и, конечно, будет учитываться и техническое состояние дома, возможность его в принципе достроить, и возможность его достроить в те сроки, которые указаны в федеральном законе (это не более 3 лет). Если принимается решение по выплате, то все дольщики в данном доме получают выплату. Если будет принято решение о завершении строительства, то все равно у дольщика остается право персонально обратиться в фонд с заявлением о получении компенсации.
Е.Аракелян:
- Давайте еще раз проговорим, кто в этом случае принимает решение, за кем последнее слово – будет ли выплачиваться компенсация или будет дом достраиваться.
А.Ниденс:
- Такие полномочия были переданы Фонду защиты прав граждан.
Е.Аракелян:
- То есть не надо собирать 25 собраний, чтобы все проголосовали именно за такой вариант?
А.Ниденс:
- Да. Ранее действительно была такая форма, как принятие решения собранием участников строительства. Причем ранее и не было такой возможности, как проголосовать за выплату компенсации. Была возможность только выбрать способ завершения строительства. Это передача объекта либо новому застройщику, либо создание ЖСК. Но не на все проекты, к сожалению, находился инвестор, который был готов приобрести недострой, завершить строительство и передать квартиры дольщиков. А создание ЖСК – это, по сути, дополнительное финансирование со стороны тех же самых дольщиков завершения строительства. Если вдруг получалось так, что стадия строительства, скажем так, далека до завершения, то это значило значительные средства, которые должны были дольщики сами же и внести. Сейчас, так как организована поддержка по финансированию, по сути, федерального уровня, необходимость в таких собраниях отпала. Фонд будет принимать решение на объективных факторах, на той информации, которую он смог собрать. Это рыночная стоимость по тем площадям, которые нужно передать дольщикам, и экспертная оценка по завершению строительства и по срокам. То есть это будет абсолютно объективная оценка.
А.Челышев:
- Продолжая рассуждения о возможных компенсациях для обманутых дольщиков. Насколько за последние 5 лет могли вырасти цены на недвижимость, если попытаться спрогнозировать, насколько… Смысл в том, что из-за роста цен дольщик может получить больше, чем он вложил в свое время?
А.Ниденс:
- Да. Получит компенсацию дольщик по рыночной стоимости. При этом здесь важная оговорка, что эта компенсация не может быть меньше, чем сумма, указанная в договоре долевого участия.
А.Челышев:
- Роман, если перейти к конкретным цифрам, насколько за последние 5 лет недвижимость в среднем подорожала?
Р.Родионцев:
- В среднем это цифра порядка 15-18% за последние 5 лет. Но там были колебания вверх и вниз. Это надо тоже учитывать. Все в зависимости от того, в какой момент покупатель вошел в сделку. Второй момент. Все равно с рыночной оценкой сопоставимого объекта на текущий момент критерии этой оценки тоже важны, как правильно подобрать проект-аналог, подобрать репрезентативную выборку и сформировать эту цену. Насколько я понимаю, ранее фигурировали нормативные цифры по размеру компенсации по московскому региону не более 99 тыс. 700 руб. за квадратный метр и площадь не более 125 кв. метров по каждой компенсации. Теперь, с переходом на формат проектного финансирования, счета эскроу, лимит компенсации определен в размере 10 миллионов. Для рынка московского региона эти значения, скажем так, не являются максимальными и покрывают только определенную долю рисков. Очень хорошо, что сейчас будет определяться именно рыночная стоимость сопоставимого объекта. Однозначно положительный шаг вперед в сторону снижения рисков для покупателей и навстречу дольщикам, кто попал в нехорошую ситуацию.
А.Челышев:
- Главный вывод – несмотря на переход на проектное финансирование и на эскроу счета, дольщиков по-прежнему защищать нужно у нас?
А.Ниденс:
- Дольщиков защищать нужно. И это как раз наша цель. Дело в том, что, к сожалению, проблема сильно накоплена, на сегодня по стране более 2,5 тыс. проблемных домов. Понятно, что те новые механизмы, которые сейчас прописаны в федеральном законе, они степень защищенности сильно повышают. Например, сейчас есть возможность у каждого субъекта РФ создать фонд, аналогичный федеральному, который будет некоммерческой организацией, у которого будет единственная цель работы – завершение строительства проблемных объектов на территории субъекта. И как раз прописаны все механизмы, с помощью которых этот региональный фонд сможет организовывать завершение строительства домов. Это очень большое подспорье федеральному фонду. Потому что такое количество проектов из федерального центра поднять, конечно, невозможно.
А.Челышев:
- Вы говорите, что у всех регионов есть право. Они этим правом насколько охотно пользуются? Потому что право это не обязанность. И то ли появится он, то ли не появится.
А.Ниденс:
- Мы на связи со всеми субъектами находимся. И большинство из них очень активно с нами консультируются как раз по вопросам создания фонда. И планируют до конца текущего года провести необходимые мероприятия, для того чтобы данные фонды были организованы.
А.Челышев:
- Здесь надо напомнить, что полномочия у регионов создавать свои региональные фонды поддержки дольщиков появились 11 июля. Теперь регионы могут, если, конечно, создадут этот фонд, смогут достраивать проблемные объекты за счет государственных средств. Естественно, под жестким контролем за целевым расходованием этих самых денег. Насколько велика потребность в создании таких региональных фондов, какие регионы уже такие фонды создали или, по крайней мере, приняли решение об их создании, мы прямо сейчас узнаем у депутата Государственной Думы, руководителя рабочей группы "Единой России" по защите прав дольщиков Александра Якубовского. Он выходит на связь со студией. Александр Владимирович, здравствуйте.
А.Якубовский:
- Добрый день, уважаемые коллеги. Безусловно, хотелось бы отметить, что само изменение в законодательстве было продиктовано как раз рядом регионов, которые еще до изменений, которые мы приняли, которые подписал президент, в своих регионах создали такие фонды. Но, к сожалению, они столкнулись с правовой казуистикой, когда, в принципе, они не могли расходовать региональные бюджетные средства и этими средствами наполнять созданные уже фонды и за счет этих средств этих фондов достраивать проблемные объекты. Именно поэтому мы, в свою очередь, приняли те изменения законодательства, которые на сегодняшний момент позволяют это делать. Ну, к примеру, ряд регионов, таких как Республика Татарстан, Приморский край, Ульяновская область, вот это те регионы, в которых такие фонды были созданы до, соответственно, изменений в законодательстве, и которые, собственно, нас и подтолкнули к тому, чтобы эти изменения внести.
А.Челышев:
- Хорошо, вот с появлением таких регионов как будет выстроена на региональном уровне работа с, ну, получается, обманутыми дольщиками? Мы по-прежнему должны именно так этих людей называть.
А.Якубовский:
- Ну, безусловно, мы их так и называем. И здесь задача общая как раз – подтолкнуть региональную власть к более осмысленным и осознанным действиям, направленным на достройку этих проблемных объектов. К большому сожалению, то, с чем нам практически ежедневно приходится сталкиваться, регион региону рознь. И отношение глав регионов, лиц, ответственных в регионах за достройку проблемных объектов, оно, к большому сожалению, разнится. И здесь мы будем настаивать, будем максимально использовать наши ресурсы, я буду использовать партийные ресурсы, свои депутатские возможности, как раз направленные на то, чтобы фактически заставлять регионы это делать. Потому что, конечно же, Федеральный фонд поддержки прав граждан – участников долевого строительства – это одна история, она глобальная и она, безусловно, действует и действенная.
Но при этом, на мой взгляд, регионы должны нести солидарную ответственность. Потому что в первую очередь проблема обманутых дольщиков, которая появилась в том или ином регионе, она, в том числе, связана с работой органов государственной власти на местах. На мой взгляд, появление проблемных объектов без попустительства региональных властей и муниципальных властей, оно невозможно. Поэтому, собственно, региональные власти они обязаны нести ответственность по достройке таких объектов. Поэтому они обязаны и создавать эти фонды, и их наполнять деньгами за счет регионального бюджета. И, соответственно, эти фонды должны участвовать в достройке этих проблемных объектов.
Ну, я могу сказать, что, к примеру, на сегодняшний момент уже ряд регионов заявили о том, что они будут создавать эти фонды и будут полноценно участвовать в завершении и достройке вот этих вот проблемных объектов. Это такие регионы как Ленинградская область, Челябинская область, Новосибирская область, Ставропольский край. Это те регионы, которые на сегодняшний момент уже, собственно, начали этим вопросом заниматься.
Я еще могу сказать, что я являюсь депутатом Государственной Думы от Иркутской области. В свою очередь, я направил депутатский запрос, обращение депутатское на главу региона с тем, чтобы не… без каких-либо замедлений эта процедура в том числе начала реализовываться и в Иркутской области. И на базе законодательного собрания Иркутской области мы провели площадку, на которой обсудили, собственно, этот вопрос. И фактически я думаю, что есть все шансы, что, к примеру, в Иркутской области тоже такой фонд будет создан.
А.Челышев:
- Как, какие меры воздействия можно будет применить к тем регионам, которые не захотят воспользоваться этим правом? Потому что вы говорите – регионы обязаны, но по закону у них есть такое право. И воспользуются они им или нет – большой вопрос.
А.Якубовский:
- Ну, во-первых, я думаю, в интересах каждого главы субъекта, каждого региона все-таки решить вопрос с проблемой обманутых дольщиков. И то, что особо остро на этой проблеме заостряет внимание наш президент Владимир Владимирович Путин, собственно, этому такое важное подтверждение. И поэтому я думаю, что главы все-таки осознанно подойдут к данному вопросу. И учитывая, кстати, то, что в принципе вот этот вот реестр, который будет направлен в Министерство строительства Российской Федерации, в котором будут перечислены все проблемные объекты, которые есть на текущий момент в регионе, будет заверять непосредственно сам губернатор. А это уже персональная ответственность.
Ну, как я еще вижу эту ситуацию, на мой взгляд, необходимо также вводить КРI руководителей регионов… в КРI, вернее, руководителей регионов добавлять вот такой пункт как наличие или отсутствие проблемных объектов долевого строительства в регионе. Я думаю, это тоже будет достаточно серьезным стимулом для глав субъектов к тому, чтобы все-таки разобраться с этой проблемой, которая действительно носит достаточно масштабный характер в нашей стране. И еще раз повторюсь, что здесь как раз должна быть персональная ответственность руководителей субъектов. Потому что, на мой взгляд, еще раз, проблема с обманутыми дольщиками возникла в том числе при попустительстве как раз исполнительных органов государственной власти – региональных и местных.
А.Челышев:
- Спасибо большое, Александр Владимирович. На прямой связи со студией был депутат Госдумы, руководитель рабочей партии… рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
Е.Аракелян:
- Насколько я понимаю, та ситуация, которая в Подмосковье с Urban Group решалась за счет федерального фонда, если она произойдет где-нибудь, допустим, в Красноярске, Новосибирской области, то появляется возможность решать ее именно на региональном уровне, не привлекая федеральный фонд?
А.Ниденс:
- В данном случае как раз это полномочия регионального фонда. Получив финансирование, организовать процесс на месте – отобрать генерального подрядчика и сопровождать все этапы завершения строительства до передачи квартир дольщикам. Если приводить примеры, по которым фонд уже работает, надо сказать, что это не только Urban Group. По Urban Group, кстати, мы уже пять домов сдали в эксплуатацию. Это почти 3 тыс. дольщиков получили свои квартиры. Еще мы сейчас достраиваем в Подмосковье 60 домов. Кроме этого, мы уже сейчас приступили к стройке, это еще 25 домов в Нижнем Новгороде. Это проект «Новинки Smart City», где мы уже первые 4 дома планируем сдать в октябре. Кроме этого, по заявлению фонда признаны банкротами еще ряд застройщикам, причем география – это Орел, Красноярск, Тула, тот же Нижний Новгород. И еще ряд наших обращений рассматривается арбитражами еще в ряде субъектов. То есть мы ничего не ждем, эта работа ведется каждый день. И мы уверены, что уже на горизонте конца этого года еще несколько тысяч дольщиков получат ключи.
Е.Аракелян:
- То есть можно такой промежуточный итог подвести, что те, кто покупает квартиры по новым правилам, по эскроу счетам, это хорошо. Но и те дольщики, которые купили до того, еще по старому законодательству, они не будут брошены, то есть система защиты их будет работать, и она тоже совершенствуется.
А.Ниденс:
- Конечно. Как раз для тех дольщиков, которые приобретали свое жилье не по эскроу, и будет работать Фонд защиты прав граждан и региональные фонды.
А.Челышев:
- Роман, как вы оцениваете изменения, которые произошли на рынке? И сколько квартир сейчас продается пока по старым правилам?
Р.Родионцев:
- Знаете, оставшаяся доля рынка сейчас по старой схеме с ДДУ составляет более 80%. Сейчас у нас совокупный объем предложений рынка более 3 млн. квадратных метров. То есть основной объем рынка все равно представлен проектами, работающими по старым правилам.
А.Челышев:
- Тем не менее, все новые объекты компании будут запускать уже по новой схеме.
Р.Родионцев:
- Да. Это предусматривается законодательством. Это единственная возможная легальная схема привлечения денег от физических лиц на строительство в рамках ДДУ.
Е.Аракелян:
- У нас с 1 июля заработал Единый реестр проблемных объектов. Что это, как он формируется и чем он может помочь дольщикам? А также чем он может помочь тем людям, которые только собираются купить квартиру и хотели бы убедиться, что с будущим застройщиком все хорошо?
А.Ниденс:
- Да, действительно, открыт такой реестр, он публичный, располагается на интернет-ресурсе «Наш Дом.РФ». Оператором этого реестра является компания «Дом.РФ». Я смотрел сегодня утром. В этом реестре представлено 2548 домов, которые являются проблемными. По каким признакам включаются дома в этот реестр? Три критерия определено в законе. Первое – это то, что застройщик, который реализовывал проект, ушел в банкротство. Второй критерий – это то, что нарушены сроки передачи ключей дольщикам по ДДУ более чем на 6 месяцев. И третий критерий – если застройщик не выдержал сроки сдачи дома также на 6 месяцев. Таких домов достаточно много. И нужно понимать, что система работает в автоматическом режиме. Проверяя все данные, которые размещает застройщик в единой информационной системе жилищного строительства, оценивая сроки завершения стройки, заявленные в проектной декларации, с текущими датами, вычисляя возможную просрочку. Плюс есть интеграция с системой Единого реестра раскрытия информации по банкротствам, откуда и получает информацию оператор системы о том, что тот или иной застройщик был признан банкротом. И формируется данный реестр. Цифры там меняются, по сути, в онлайне, каждый день можно видеть. Бывают дни, когда эта цифра растет, бывают, когда несколько снижается.
Если говорить про практическую пользу, то, во-первых, тот, кто потенциально предполагает купить жилье в каком-то объекте, может абсолютно точно получить информацию, является данный дом проблемным либо нет. Если он уже на дату принятия решения приобретения является проблемным, конечно, от такой покупки нужно отказаться и присмотреть квартиру в другом доме.
С точки зрения защиты прав дольщиков, которые уже приобрели, к сожалению, жилье в данном доме. Есть уверенность у данных дольщиков в том, что данный дом проблемный, соответственно, и региональная, и федеральная власть видят, что по этому дому необходимо принимать решение сначала по проведению процедуры банкротства застройщика, впоследствии – по источникам финансирования. И принимать решение либо по выплате компенсаций, либо по завершению строительства.
Е.Аракелян:
- Если встать на место дольщика, обычно как бывает? Человеку всегда кажется, что про мою проблему никто не знает, власти никогда не заметят, помогать не будут. Где гарантии, что этот реестр действительно будет полным? Кто отвечает за полноту информации там, что не будет пропущен какой-то дом, не будут брошены какие-то люди, которые оказались в тяжелой ситуации?
А.Ниденс:
- За полноту информации как раз отвечает оператор системы – компания «Дом.РФ». Работа построена следующим образом. Весь реестр публичный. Если вдруг дольщик обратился к этому ресурсу и не нашел свой дом, но при этом уверен, что он проблемный, что стройка не идет очень давно, то есть возможность обратиться через форму обратной связи. Наши сотрудники примут это обращение и запросят все необходимые документы из региона, проведут проверку. И в случае если информация подтверждается, объект действительно проблемный, то он попадает в этот реестр. Более того, это уже используется на практике. За время работы реестра (3 недели) несколько десятков домов были включены в этот реестр. И эта работа продолжается ежедневно.
А.Челышев:
- Алексей, правильно я понимаю, что ваш фонд защищает не только обманутых дольщиков, но и вообще в принципе всех участников долевого строительства, всех людей, которые купили квартиры по старым правилам, и продолжают их покупать сейчас?
А.Ниденс:
- Да, конечно. Все, кто покупал ДДУ, по которым еще не открывались счета эскроу, они попадают под защиту Фонда защиты прав граждан. При этом если проект на сегодня еще не достроен, и если случится ситуация, когда застройщик не сможет исполнить свои обязательства, то тут будет подключаться фонд и принимать решение о вариантах либо компенсации, либо завершения строительства.
