Как через торги купить неиспользуемый земельный участок, здание или помещение

А. Челышев:

- Здравствуйте, друзья. У микрофона Антон Челышев. Это программа «Среда для жизни». Продолжаем разговор о том, как меняются наши города, как меняются территории, на которых мы живем. Хотел бы сосредоточиться на новости, которая пришла несколько дней назад. Она заключается в том, что компания «ДОМ.РФ» продлила сроки рассмотрения заявок проведения торгов, установленных с 6 до 30 апреля, до 6 мая. Речь идет о торгах по 23 объектам недвижимости и земельным участкам, расположенным в разных российских регионах.

Дело в том, что компания «ДОМ.РФ» это агент Российской Федерации по вовлечению в обороты и распоряжению земельными участками и другими объектами имущества, которые находятся в федеральной собственности, но правообладателем не используются, простаивают в виде пустырей. Или, например, стоят какие-то дома, которые с виду, может быть, кажутся приличными, может быть, многими считаются исторической застройкой, а по факту это просто стены, коробка, в которой ничего нет. Как эта работа ведется сейчас, во время карантина, хотелось бы поговорить.

На связи со студией руководитель подразделения продвижения и предоставления земельных участков компании «ДОМ.РФ» Николай Сарокваша. Николай, давайте начнем с этого решения о сдвигании сроком рассмотрения заявок. Понятно, что это сделано в рамках ситуации, которая сейчас сложилась в нашей стране. Но, насколько я понимаю, заявки все подаются онлайн, удаленно, и рассматриваются тоже в электронном виде.

Н. Сарокваша:

- Совершенно верно. Когда был подписан указ президента в связи с текущей ситуацией, которая складывается, к сожалению, не только в нашей стране, но и во всем мире, естественно, мы под этот указ также подстроились. На тот момент у нас было объявлено 23 лота, по всем по ним перенесены сроки окончания приема заявок, как вы верно сказали, до 6 мая.

Важно отметить, что компания «ДОМ.РФ» еще с начала года перешла в электронный формат проведения торгов. Электронные конкурсы или аукционы проводятся на специализированной электронной площадке. Процедура принятия участия довольно простая. Необходимо завести свой личный кабинет, получить ключ электронной цифровой подписи и принять решение об участии в том или ином лоте, который реализует компания «ДОМ.РФ».

А. Челышев:

- На самом деле это важная работа. Насколько я понимаю, реализация, в том числе и таких объектов, может помочь повысить доступность жилья в стране и поспособствовать выполнению нацпроекта «Жилье и городская среда», по которому мы должны увеличить ввод жилья до 120 млн. кв. метров в год, а к 2024 году обеспечить улучшение жилищных условий, насколько я помню из паспорта нацпроекта, для 5 миллионов граждан в год. Это показатели очень серьезные. Хотелось бы понять, насколько велик потенциал тех объектов, которые сейчас выявляет «ДОМ.РФ» и запускает в дальнейший оборот, точнее, возвращая в законный оборот. Насколько велик потенциал этих объектов для помощи в реализации нацпроекта и достижения его целей?

Н. Сарокваша:

- Давайте так. В целом сейчас портфель компании «ДОМ.РФ» состоит далеко не только из земельных участков, предназначенных для реализации каких-то девелоперских проектов, которые могут быть интересны прежде всего застройщикам в регионах. Также портфель сформирован имущественными комплексами и даже отдельными помещениями. То есть это потенциальная аудитория малого и среднего бизнеса. И это важно отметить, потому что такие объекты размещены в центральных локациях крупных городов всей нашей большой страны.

Безусловно, потенциал градостроительный земельных участков, которые у нас находятся в портфеле, он измерим, но дело в том, что наш портфель постоянно находится в динамике. Поясню. Решение о вовлечении в хозяйственный оборот того или иного земельного участка и дальнейшая реализация происходит на основании решения правительственной комиссии. Это межколлегиальный орган, где присутствуют все заинтересованные ведомства, которые участвуют в этом процессе. И вот такие правительственные комиссии проходят на регулярной основе. То есть «ДОМ.РФ» системно ведет работу по вовлечению в хозяйственный оборот, как вы верно сказали во вступлении, неиспользуемых земельных участков или объектов, или не используемых по назначению.

В прошлом году правительственные комиссии проходили в среднем раз в три месяца. В этом году правительственных комиссий ввиду понятных причин еще не проводилось, но все сейчас готовы к проведению любых комиссий в онлайн-режиме, поэтому в ближайшее время первая правительственная комиссия в этом году обязательно состоится. И «ДОМ.РФ» будет наделен полномочиями по еще большему объему земельных участков, которые будут интересны прежде всего для реализации жилищных проектов, строительства социальной и всей другой необходимой инфраструктуры.

А. Челышев:

- Давайте тогда коротко пройдем по таким простым вопросам, которые могут сейчас возникнуть у любого человека. Кто может принять участие в таких торгах?

Н. Сарокваша:

- Участие могут принимать физические и юридические лица, так же как и индивидуальные предприниматели. То есть потенциальная аудитория охватывает все возможные формы бизнеса.

А. Челышев:

- Как принять участие в торгах, вы уже рассказали. Нужно создать кабинет, там подать заявку и ждать решения.

Н. Сарокваша:

- Это самая крупнейшая электронная площадка – АСТ-Сбербанк. Вся информация об объявленных и планируемых к объявлению объектах находится на нашем официальном сайте «ДОМ.РФ» в разделе «Реализация земли и объектов». Когда аукцион или конкурс объявлен, информация автоматически дублируется на площадку АСТ-Сбербанк.

А. Челышев:

- В какой форме проходят сами торги? И как принимается решение?

Н. Сарокваша:

- Здесь надо вернуться к нашему портфелю и особенностям законодательства. В большинстве случаев это классический аукцион на повышение цены. Но у нас портфель представлен и историческими зданиями, в том числе и в центральных районах города Москвы. И зачастую это объекты культурного наследия. Особенности законодательства заключаются в том, что формат торгов определен как электронный конкурс. О чем это говорит? Что каждый участник делает шаг один раз. То есть он делает единственное предложение о цене. И по итогам выбирается наиболее высокая предложенная цена. И тот, кто это сделал, является победителем такого электронного конкурса. Повторю, это только в случае с объектами культурного наследия.

А. Челышев:

- Это, кстати, один из самых интересных вопросов. Потому что среди таких объектов вы выставили, например, в Москве дом Левитана, дом на Арбате. Какие требования предъявляются к покупателям? Наверное, все-таки мало указать самую высокую цену, нужно будет еще требования закона соблюсти.

Н. Сарокваша:

- Безусловно. Если выставляемый объект является (условно говоря, особняк) объектом культурного наследия, то всегда есть соответствующий документ, который называется «Охранные обязательства». О чем он говорит? Он прописывает основные требования к внешнему облику, который нужно будет содержать или восстанавливать будущему собственнику, также и соблюдение требований к внутренним планировкам или каким-то элементам, которые необходимо восстановить, или, если они уже вообще не существуют, то их полностью сделать заново…

А. Челышев:

- Воссоздать.

Н. Сарокваша:

- Воссоздать. В частности, про дом Левитана – это камин. Также там необходимо привести в соответствующий вид лестницу, восстановить покрытие пола в виде паркета. Это очень интересный объект, с большой историей. Знаете, сейчас закон, по которому «ДОМ.РФ» осуществляет свою деятельность именно по направлению работы с федеральным имуществом, он настроен таким образом, что процедура от момента вовлечения в хозяйственный оборот, допустим, того же дома Левитана и до момента публикации торгов занимает в среднем 6-7 месяцев. До последнего времени даже нельзя было представить, что с федеральным имуществом можно работать так быстро, эффективно, а самое главное, прозрачно. Потому что положительная статистика неоспариваемости сделок по проводимым компанией «ДОМ.РФ» торгам, а также в целом прозрачность процедуры говорит о том, что любой объект, который запланирован к выставлению на публичные торги, проходит, безусловно, правовой аудит, правовую проверку.

А. Челышев:

- Николай, спасибо огромное. Давайте мы пожелаем вам, чтобы, несмотря на карантин, эта работа продолжалась столь же быстро и оставалась столь же прозрачной, какой она является сейчас.

Продолжаем разговор о том, как возвращаются в оборот участки земли и прочие объекты недвижимости, которые находятся в федеральной собственности, но правообладателями не используются. На связь со студией выходит депутат Госдумы, председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Николай Петрович, здравствуйте.

Н. Николаев:

- Да, здравствуйте.

А. Челышев:

- Федеральный закон номер 161 о содействии развитию жилищного строительства – это закон, который принимал ваш комитет. Поэтому хочу вас в первую очередь спросить, какую роль может сыграть вот та работа, которую проводит ДОМ.РФ по возвращению в экономический оборот неиспользуемых Российской Федерацией объектов недвижимости в вопросах развития этого самого жилищного строительства? Насколько велик потенциал у этой работы?

Н. Николаев:

- Ну, дело в том, что не секрет, что в целом ряде регионов, хотя вроде у нас страна-то очень большая, но земли-то не хватает. Земли для того, чтобы строить дома, для того, чтобы переселять граждан из аварийных домов. Для того, чтобы решать проблемы обманутых дольщиков. Если посмотреть, то очень много у нас участков земли, которые пустуют. Их можно использовать. Но они принадлежат или какому-то институту и не используются, или какому-то ведомству, которое тоже не использует по назначению земельный участок. Или этот земельный участок брался под то же самое жилищное строительство, но с тех пор прошло уже много-много лет, и та или иная организация просто его не использует, почему-то не реализуя проект, под который эту землю брали.

Поэтому та работа, которая сейчас осуществляется, по возврату вот этих земельных участков и повышению эффективности их использования, она очень важна. И она делается абсолютно планомерно. Есть комиссия, которая принимает решение окончательное о передаче тех или иных земельных участков. ДОМ.РФ готовит все документы, готовит эти решения, изучает вопрос. И все это делается вместе с регионами. Чаще всего инициаторами становятся в том числе и регионы, которые говорят, что они хотят сделать на этой земле. Чтобы не получилось так, что, забрав неиспользуемый земельный участок, отдать его тому, кто тоже опять не будет его использовать.

Поэтому вот такое тесное взаимодействие правительства, ДОМ.РФ и регионального руководства оно приносит свои плоды.

А. Челышев:

- Какую роль играет тот факт, что вот эти участки, объекты недвижимости, земельные участки либо здания, уходят новым владельцам через механизм аукциона, который ДОМ.РФ проводит?

Н. Николаев:

- Конечно, любой аукцион направлен на то, чтобы это была справедливая рыночная цена. И чтобы она была максимальной. Если раздавать землю без аукциона, без каких-либо вот таких абсолютно публичных, прозрачных механизмов, то, к сожалению, мы не раз уже проходили, в том числе и различные злоупотребления могут быть, и преступления, и так далее. Поэтому те механизмы, которые сейчас используются, они максимально открыты. На сайте абсолютно вся информация есть и о земельных участках, и об объектах недвижимости, которые вводятся в оборот. Так что вся вот эта работа, конечно, приводит к одному, что повышается эффективность всех этих операций.

А. Челышев:

- Как на реализацию проектов в регионах влияет тот факт, что этим процессом – вовлечением всех объектов в оборот – занимается единый федеральный оператор – Институт развития ДОМ.РФ?

Н. Николаев:

- Я думаю, что это только в плюс. Более того, мне кажется, что нужно развивать такую практику. Дело в том, что сейчас речь идет о земельных участках, об объектах недвижимости, которые принадлежат федеральным органам власти. И ДОМ.РФ здесь выступает таким агентом. Но мне кажется, что этого мало. И это хорошая практика, которую нужно развивать.

Например, сейчас, так как выплачиваются огромные средства обманутым дольщикам в виде компенсаций, то высвобождаются вот эти объекты незавершенного строительства. Мы сейчас обсуждаем и приходим к выводу, что необходимо также централизовать эту работу, чтобы создать некий единый такой банк этих объектов незавершенного строительства.

Дело в том, что если этим занимается федеральная структура, то, во-первых, лучше виден весь рынок с точки зрения и привлечения инвесторов, с точки зрения осуществления коммуникаций с различными регионами. В общем-то, не надо забывать, что, если особенно мы говорим о земле, то земля-то эта – самый главный ресурс любого государства. Земля и люди. Поэтому то, что этим занимается организация на федеральном уровне, мне кажется, это абсолютно правильно.

А. Челышев:

- Как себя в этой работе, да и в целом, наверное, в похожих процессах зарекомендовала такая форма выбора нового владельца или подрядчика, как электронные торги? Насколько она прозрачна сейчас?

Н. Николаев:

- Я вообще являюсь сторонником того, чтобы все торги, особенно если мы говорим о государственном имуществе, конечно, переводить в электронный вид. И более того, за время своей работы депутатом Госдумы я уже не раз вносил, и мы принимали поправки в самых различных сферах, где мы вводили таким образом именно электронные торги. Мне кажется, что это единственный… Может быть, есть какие-то недостатки в электронных торгах, никто не говорит, что это идеальный инструмент, но никто пока еще лучше не придумал. Никто не придумал механизм более прозрачный и объективный, чем электронные торги. И здесь абсолютно понятно, как это контролировать. Уже наработан колоссальный опыт. Поэтому здесь объективность должна быть прежде всего. Поэтому, конечно же, только электронные торги.

А. Челышев:

- Сроки рассмотрения заявок, которые были изначально установлены с 6 по 30 апреля, ДОМ.РФ перенес на 6 мая. Несмотря на то, что торги электронные, тем не менее, сроки рассмотрения заявок перенесены, учитывая сложившуюся ситуацию и указ президента о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия. Вот как, с вашей точки зрения, это решение можно охарактеризовать?

Н. Николаев:

- Это объективная реальность. А что здесь поделаешь? Понятно абсолютно, что речь идет не о том, что более или менее остановятся сами площадки, которые занимаются электронными торгами. Здесь понятно, что речь идет и о подготовке документов. И самое главное – о готовности компаний, структур, которые хотят участвовать в этих торгах, принимать в них участие. Потому что все-таки это должны быть рабочие дни, это должны быть люди на своих рабочих местах. Поэтому, мне кажется, перенос в соответствии с теми ограничениями, которые были введены в связи с распространением коронавируса, это только в плюс. Нужно соблюдать все принципы и открытости, и того, чтобы все, как можно больше компаний могли участвовать в этих торгах.

А. Челышев:

- Николай Петрович, последний вопрос. Учитывая вот эту ситуацию, которая сложилась, эпидемиологическую, по вашим сведениям, какая ситуация складывается на всех объектах, которые находятся, что называется, на земле? Это недропользователи, это лес, это, в конце концов, стройплощадки те же, если мы говорим о жилищном строительстве. Что бизнес говорит о том, что сейчас происходит на переднем крае, у станка?

Н. Николаев:

- Мы видим, что сейчас по объективным причинам пользователи и арендаторы объектов, земли находятся в очень стесненных обстоятельствах. И, конечно, требуются в том числе определенные изменения на законодательном уровне, чтобы дать возможность компаниям пройти вот этот сложный период и не становиться в какие-то реестры недобросовестных пользователей. Мне кажется это очень важным. Мы со своей стороны на площадке комитета и на этой неделе, и на следующей неделе будем проводить такие консультации. Это особенно важно в связи с тем, что создана сейчас комиссия в Госдуме по поддержке малого и среднего предпринимательства. И все эти предложения будут суммированы, я надеюсь, найдут в свое в том числе и законодательное разрешение.

А. Челышев:

- Николай Петрович, спасибо вам огромное! Николай Николаев был на прямой связи со студией, депутат Госдумы, председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. На этом на сегодня все, друзья. Оставайтесь с вами. До встречи на волнах Радио "Комсомольская правда".