Что ждет рынок недвижимости: стоит ли ожидать снижения цен на жилье
Ю. Кораблев:
- Здравствуйте, друзья. Вы слушаете радио «Комсомольская правда». У микрофона Юрий Кораблев, и это программа Сергея Колунова «Строить и жить». Депутат Госдумы, эксперт по рынку недвижимости. Сергей Владимирович, здравствуйте.
С. Колунов:
- Добрый день.
Ю. Кораблев:
- Как всегда, давайте поговорим о недвижимости. Тем более что вопросов много, обсудить есть что. Я хотел бы, знаете, с чего начать, Сергей Владимирович? Вот такая интересная ситуация у нас складывается. В Центробанке России заявили, что снижение покупательского спроса грозит стагнацией цен на рынке жилья. При этом в Национальном рейтинговом агентстве говорят о подорожании квартир, возможно, даже до 30%. Кто прав, кому верить, кого слушать?
С. Колунов:
- Скажу свое мнение, насколько я понимаю, на своем опыте. Я не верю в то, что рост цены на 20-30% до конца года может быть реален. Потому что на сегодняшний день мы видим достаточно большой дефицит вообще спроса. Понятно, он временный, по причине, допустим, высоких депозитов, как мы с вами говорили на прошлой передаче, и ожидания более льготной ставки по ипотеке.
Поэтому если спросить четко, будет ли повышение цены, я считаю, что повышения цены в московском и питерском регионах не будет. Если мы говорим о регионах дальше, то я бы здесь эту тему поднял в каком ракурсе? Вы, наверное, заметили, сейчас в Москве, Питере и уже в Московской области появилась субсидированная ставка ипотеки от застройщиков. То есть, грубо говоря, есть льготная ипотека, там 9% на сегодняшний день. Застройщики везде в рекламе, мы видим, кто-то дает 3, кто-то 1%. Суммарная субсидированная ипотека это продукт работы застройщика с банком. Застройщик дает скидку за счет своей маржи, и плюс еще первый платеж, который совершает покупатель (ну, дольщик), он идет на депозит, соответственно с него платятся проценты, что дает возможность субсидировать саму ставку.
Поэтому если мы сейчас будем говорить о рынке Москвы, Московской области и Питера, то здесь, наверное, можно говорить о том, что средняя взвешенная ставка ипотеки будет 1-3%. Это еще раз подтверждает наше заключение из прошлой передачи, что на сегодняшний день наступил рынок покупателя. То есть покупатель уже диктует. Соответственно у нас две вещи. Первая. Застройщики борются за покупателя ценой, через ипотеку, через условия покупки. Потому что для многих очень важно, сколько он платит каждый месяц. И второе – это качество. То есть в одну цену все больше и добавляют качество. Вот это то, что сейчас наметилась тенденция в Москве, Московской области и Питере.
Что говорить о других городах? Другие города, конечно же, должны подтягиваться. Потому что все видят рекламу, все говорят, что такое, там субсидируется, там 1-3%, а мы что, в других городах больше зарабатываем? Нет, даже меньше. Соответственно и другие застройщики будут идти этим же путем. Но маржа, доходность строек в других городах, она гораздо меньше, чем в тех, что я перечислил. Соответственно застройщики будут вынуждены искусственно поднимать цену, для того чтобы потом обеспечить льготную ипотеку.
Если взять ипотечный калькулятор, то покупатель все равно будет выигрывать, потому что он будет существенно экономить в ипотечных платежах. Потому что это тоже не секрет, то дольщик, подписываясь на 20 лет, переплачивает как минимум вторую стоимость, а иногда и больше. То есть в такой сейчас субсидированной ипотеке он будет экономить. И если это интересно для моих слушателей, в следующий раз я подготовлю, вообще, как это рассчитывается и насколько человек, купивший по данной процедуре, сэкономит деньги в будущем.
Ю. Кораблев:
- Сергей Владимирович, вы сказали, что сейчас рынок покупателя. А насколько рынок покупателя? Он может прийти и ногой открыть дверь или он пока приоткрывает и заглядывает к продавцу недвижимости? Насколько сегодня рынок покупателя?
С. Колунов:
- Знаете, на сегодняшний день рынок покупателя удерживаем эскроу-счетами. То есть все-таки мы понимаем, что у нас все застройщики строят на кредитные ресурсы. Если раньше застройщики строили на деньги от дольщиков, сколько ты привлек, на столько и строишь, и тогда застройщики более чувствительны были к рынку покупателей. Покупатель перестал платить – всё, что-то надо делать. Здесь все-таки идет большее партнерство уже с банком, и появляется какой-то совместный продукт. Поэтому если говорить, что покупатель будет завтра диктовать все условия, это не так.
Ю. Кораблев:
- Это не так. То есть с ноги дверь он не может открыть в офис продаж и сказать: «Давайте мне скидку 20%».
С. Колунов:
- Вообще это же некультурно - открывать с ноги. Если хочешь чего-то добиться, можно элегантно это сделать. И я надеюсь, что в рынке недвижимости это будет так.
Ю. Кораблев:
- Давайте перейдем к нашему блиц-опросу. Это короткие вопросы, короткие ответы. И сегодня он будет полностью посвящен ипотеке. Снижен возраст для получения кредита на жилье, ипотеку теперь можно получить с 18 лет.
С. Колунов:
- Да.
Ю. Кораблев:
- Для чего это сделано? И как было раньше?
С. Колунов:
- Ну, раньше это было с 21 года. Почему это сделано? Ну, здесь две причины. Первая причина – дать возможность молодым людям приобрести себе жилье в более ранний период. Второе – это причина банков, просто увеличить себе потенциальных клиентов на ипотечный продукт.
Ю. Кораблев:
- Следующий вопрос. Льготная ипотека для IT-специалистов, 5%. Насколько сейчас реализуется эта идея, насколько она хороша, и вообще, много ли айтишников хотят взять ипотеку?
С. Колунов:
- По моим данным, где-то более 6 тысяч запросов уже пришло на ипотеку, именно 5-процентную. Она льготная, все-таки это не 9. Но меня там немного смущает другое. Я уже задавал вопрос, пока ответа не получил. То есть там, в этом правиле, ты должен получать не менее 100 тысяч рублей. Для меня непонятно. То есть, если у тебя зарплата более 100 тысяч рублей, ты получаешь льготную ипотеку, будучи айтишником. Если ты айтишник и получаешь 80 тысяч рублей, ты льготную ипотеку получить не можешь. И где логика? Вроде бы, если ты получаешь меньше, наоборот, тебе надо помогать, а тут, получается, нет-нет-нет. Но здесь понятно, что опять продиктовано банками, банки видят здесь риски, если ты получаешь меньше 100 тысяч рублей, поэтому тебе льготную ипотеку не дают. Это неправильно, с этим пытаюсь бороться.
Ю. Кораблев:
- Дают ипотеку под ИЖС, тоже под сниженный процент. Можно построить дом своими руками. Но там тоже есть какие-то «но». За год должен построить дом. Если ты не построил, по-моему, эта льготная ипотека превращается уже в обычную ипотеку. Что скажете про ипотеку под строительство дома своими руками, насколько это востребовано?
С. Колунов:
- Это вы сейчас про сельхозипотеку или про ипотеку…
Ю. Кораблев:
- Под ИЖС.
С. Колунов:
- Скажем так, вообще для меня лично строительство своего дома это всегда катастрофа. Потому что я не знаю ни одного человека, который бы построил свой дом, а потом при необходимости его продал и хотя бы вернул себе деньги. Но у нас, видимо, в крови все-таки построить себе свой дом. И здесь нужно человеку выбирать. Если говорить вообще о темпах строительства в нашей стране, у нас 50% ИЖС, 50% многоэтажек. Поэтому о количестве домов, которые строятся… И почему государство вообще задумалось о льготной ипотеке на ИЖС, здесь все понятно. Опять же, это огромный рынок. Если мы говорим, что где-то порядка 92 млн. квадратных метров построено в прошлом году, то половина – это 40 с лишним миллионов ИЖС. Понятно, что это нужно как-то поддерживать и людям давать возможность построить это с более льготной ипотекой.
Ю. Кораблев:
- А так как деньги туда пришли, может быть, цены на дома вырастут? Будет такой тренд?
С. Колунов:
- Нет, я не думаю. Потому что дом быстрее стареет, нежели квартира. В моем понимании, всегда пассив – это будет дача и жилой дом (я имею в виду, частный), а актив – это будет квартира. Я не открываю никакой новости, пускай мне кто-нибудь скажет, что он продал свою квартиру через год, через два дешевле, чем он купил. Такого не бывает.
Ю. Кораблев:
- Тогда вам такой вопрос задам. А вы бы где хотели жить, в квартире или в своем доме? Ну, если вот так, идеально.
С. Колунов:
- Я не хотел бы жить, я живу в доме. Потому что я это люблю.
Ю. Кораблев:
- Вы живете в доме?
С. Колунов:
- Да. Ну, смотрите. Если мы говорим с вами все-таки о возможностях… Каждый человек, он… Понимаете, можно ездить на «Жигулях», можно ездить на «Мерседесе».
Ю. Кораблев:
- То есть дом ты себе должен позволить.
С. Колунов:
- Я считаю, дом – это уже роскошь. Дом – это то, на что ты идешь как пассив. Мы же знаем пассив и актив. Пассив – это то, что забирает деньги из кармана, а актив – то, что приносит. Вот дом – это то удовольствие, которое постоянно тратит твои деньги.
Ю. Кораблев:
- Вот теперь разобрались и расставили точки над «I». Я предлагаю поговорить, что происходит на рынке недвижимости у них там, за бугром. Только у нас повышенная ипотечная ставка, только у нас сейчас могут быть проблемы с продажей жилья. Ведь основная проблема – мировая инфляция. И с инфляцией борются по всему миру. А что происходит там, за бугром, что называется?
С. Колунов:
- Это, наверное, не только у нас, а в любой точке мира нет лучшей новости, что где-то в другом месте хуже, чем у нас.
Ю. Кораблев:
- Конечно. То есть инфляция, она же влияет и на строительные материалы, и на недвижимость.
С. Колунов:
- Послушайте, на сегодняшний день влияет все. Во-первых, стоимость энергоносителей. Начиная даже с жилищно-коммунального, все выросло. Если сейчас мы говорим о домах, то содержание дома стало намного дороже. Там уже идет режим включения и выключения света. И это о чем-то говорит. У меня много знакомых, у которых недвижимость за рубежом, которая куплена в ипотеку, и они увидели, что ипотечные ставки начали расти. Да, растут и стройматериалы, самое главное, растет еще и стоимость работ, транспортные услуги выросли. То есть все, что собирает себестоимость недвижимости, на сегодняшний день растет. И, конечно же, влияет на это еще и газ.
Ю. Кораблев:
- То есть все эти процессы взаимосвязаны…
С. Колунов:
- Все взаимосвязано.
Ю. Кораблев:
- И рынки недвижимости по всему миру вынуждены меняться.
С. Колунов:
- Все взаимосвязано, и я вижу, что темпы роста недвижимости за рубежом на сегодняшний день превышают темпы роста в России. То есть я увидел, что, допустим, в той же Испании и Франции цены на недвижимость стали серьезно расти. Другой вопрос, спрос начал серьезно падать на элитку. Потому что мы понимаем, что последними действиями Евросоюз показал, что страшновато покупать иностранцам за рубежом, поэтому появился отток. Поэтому мы на сегодняшний день видим такое: новостройка начинает расти в цене, а вторичка серьезно падать.
Ю. Кораблев:
- Говорим о рынке недвижимости. Может быть, даже какие-то советы полезные дадим.
С. Колунов:
- Попробуем.
Ю. Кораблев:
- Давайте будем продолжать. Интересная тема – россиянам посоветовали торговаться при заключении сделок на вторичном рынке жилья. Способы сэкономить следующие: нужно прийти, взять за горло продавца и потребовать скидку 20 %. Если квартира стоит, например, 10 миллионов, ты должен сказать: 2 миллиона мне скидку, возьму за 8. Что на это скажете?
С. Колунов:
- Я вам скажу так, что, конечно, торговаться можно и нужно. Но хорошее всегда стоит денег. Если вам провалятся по скидке на 20 % продавец, то здесь, наверное, два варианта. Первый – это завышенная цена. Второе – что-то там не в порядке. Или с документами, или с качеством. Мы же говорим о вторичке?
Ю. Кораблев:
- О вторичке.
С. Колунов:
- Значит, нужно ожидать какого-нибудь подвоха дальше. Инженерия там в плохом состоянии. Мы же с вами говорили о том, что Москва показала на 0,5 % снижение цены. Это впервые. Я никогда такого не встречал.
Ю. Кораблев:
- За пять лет впервые цены пошли вниз, говорят.
С. Колунов:
- Для меня это был нонсенс. Но это показатель, как мы с вами определили, что все-таки люди начали голосовать за новое. Качественный продукт, который дают новостройки, и то, когда идет рынок покупателя, уже застройщики не падают в цене или не поднимают цену, но в цену все больше и больше качество дают, поэтому на сегодняшний день, конечно же, покупатель выбирает именно новостройку.
Я не верю в 20 %, не верю просто в хорошее. Но я думаю, что на 10 % можно торговаться. Я думаю, любой продавец 10 % закладывает. Поэтому на 10 % смело можно торговаться.
Ю. Кораблев:
- То есть нам, журналистам, вы не дадите громкий заголовок написать – «Квартиры в Москве упали на 20 процентов?»
С. Колунов:
- Никогда, вы что, мне надо поддерживать отрасль. Как же я могу такое вам сказать? Но если вы скажете – на вторичку, тогда я бы сказал – могут упасть. Но на 20 % - нет.
Ю. Кораблев:
- А к какому времени?
С. Колунов:
- Смотрите, если мы говорим в общем, вы журналисты, вам где-то выстрелить, или большим процентом, или еще что-то. Я вам скажу, на 20 % может упасть и, скорее всего, упадет, но там, где совсем все плохо. Неликвид. Он может и на больше. Можете даже 30 % написать. Он упадет. Более того, он еще и упадет на нежилую недвижимость в торговых центрах. Тоже будет падать. Потому что ценник на сегодняшний день растет, а торговые центры всегда рассчитываются именно от того, сколько они приносят от арендных платежей. Арендные платежи не растут, а на сегодняшний день падают, потому что сворачивается достаточно серьезно средний и малый бизнес. Поэтому, если говорить по торговой площади, торговую площадь можно купить и на 30, и на 40 % дешевле. И вы можете это спокойно декларировать.
На жилье, неликвид – точно. Просто нужно очень аккуратно покупать. Если вы видите 20-30 %, скорее всего, там что-то не так. Подводные камни.
Ю. Кораблев:
- У меня каждый раз возникает такой вопрос, когда я еду по Москве: тут строят, там строят, дальше едешь – еще ЖК. И возникает вопрос: а кому это все надо? Кто это все покупает? Неужели у нас такой дефицит жилья? Честно говоря, мне кажется, что уже завалят нас квартирами, они нам не нужны будут. Это обманчивое ощущение?
С. Колунов:
- Нет. У меня тоже такое ощущение. Москва – это, видимо, то место, где жилая недвижимость стала не предметом необходимости для жилья, а стала предметом инвестиций.
Ю. Кораблев:
- Они просто стоят пустые.
С. Колунов:
- Многие просто стоят пустые. Люди закупили. Это как размещение денежных средств. Мы с вами говорили, что цена на квартиру не падает.
Ю. Кораблев:
- Это такая банковская жилая ячейка.
С. Колунов:
- Да. Скажем так, не банковская, потому что все-таки здесь мы не от банка зависим, а от макроэкономики. Но это все поддерживается спросом. Если завтра вдруг решат все, что в Москве больше не будем покупать как инвестицию, то она сразу же рухнет, и это перестанет быть инвестицией.
Ю. Кораблев:
- Продолжаем. И следующий мой вопрос, нашел интересное исследование, вот хотел бы вас об этом спросить. Согласно исследованию, 37 % арендодателей после выезда своих квартирантов вынуждены делать ремонт. 42 % делают небольшие ремонтные работы, 23 % вынуждены менять мебель, сантехнику или бытовую технику. Около 10 % проводят капитальный ремонт. Смотрю эти цифры и задаюсь вопросом. Квартира – это хорошо. Но это и головная боль. Когда ты ее сдаешь, после выезда нужно делать ремонт. Скажите, пожалуйста, выгодно ли сдавать квартиру в аренду?
С. Колунов:
- Давайте сразу разберемся. Если мы зарабатываем на сдаче в аренду, она уже из квартиры переходит как бы в актив. Это коммерческая сделка. Здесь мы можем говорить и о квартире, и о торговом помещении, об офисном помещении. Это уже входит в ту категорию товара. Соответственно, если вы заключаете коммерческую сделку, то неплохо бы… Мы говорим о белой сделке, которую мы регистрируем. Потому что есть еще достаточно большой пласт людей, которые не платят налогов. Сдают на 11 месяцев, потом пересдают. Мы говорим о людях, которые нормально, законопослушно сдают в аренду. Если вы проводите коммерческую сделку, то вообще ее бы можно было бы и застраховать. Это не такие большие деньги. Застраховали – все риски зафиксировали. Если вдруг у вас что-то нарушено, нанесен ущерб вашему объекту, то страховая компания все заплатит. Это раз.
Второе. Когда вы сдаете в аренду, наверняка все сталкивались еще с депозитом. Обычно оплачивается первый месяц плюс последний, он как депозит. На то, что, если ты нанесешь какой-то ущерб квартире, ты должен ее восстановить. Да, кто-то жалуется: ой, я вынужден был то или другое починить. Но это, наверное, просто разговоры. Мы говорим о коммерческой сделке. Если вы идете на коммерческую сделку, вы должны все риски или застраховать в страховой компании, или заключить такой договор, который вас убережет от этих расходов. Здесь нечего жаловаться, вы занимаетесь бизнесом. Все стареет, все выходит из эксплуатации. Страхуйте, берите депозиты повышенные. И все. Это – коммерческая сделка.
Ю. Кораблев:
- На ваш взгляд, арендные ставки будут падать на недвижимость в связи с тем, что покупательская способность у нас падает?
С. Колунов:
- Не думаю. Я думаю, что арендная ставка будет расти. Она сейчас небольшая. Если сказать, что вы, вложив деньги в недвижимость, сдаете ее в аренду, то жилая недвижимость на сегодня – это самый низкорентабельный вид сдачи в аренду. Скажем так, сначала жилье, потом офисные, а потом торговые помещения. Причем торговая аренда на сегодня начинает падать серьезно. И многие уже начинают вкладываться именно в стрит-ритейлы, такие маленькие магазинчики – 50-100 квадратных метров. Они сегодня дают самый большой доход от сдачи в аренду.
Я думаю, аренда не будет падать. Потому что сегодня тенденция пошла, что люди взяли модель европейскую или американскую и все-таки едут за работой. Соответственно, спрос на арендное жилье будет только расти. Поскольку спрос будет расти, соответственно, и цена будет расти. Это просто рынок.
Ю. Кораблев:
- Последний блок вопросов. Как вы относитесь к покупке недвижимости, например, квартиры в той же Турции? Не подешевеет ли потом эта недвижимость, может быть, даже в разы?
С. Колунов:
- Я скажу вам так, я вообще плохо отношусь, негативно отношусь к покупке недвижимости за рубежом. Не потому что я там россиянин и говорю, чтобы оставляли все деньги у нас в стране. Нет, я просто считаю, что недвижимостью человек должен обладать там, где он живет. А где ты приезжаешь фрагментарно, это забота. Сколько вы туда приедете? Ну, раз, два раза в год. Я проходил это. Слава богу, это продали. И продали, конечно же, потеряв деньги. Ничего мы не заработали. Хотя нам рассказывали, что вы приобретаете актив, который завтра вы продадите дороже.
Ю. Кораблев:
- Хотя он же в евро там или в долларах. А у нас евро и доллар растет. Вроде бы все равно выигрываешь.
С. Колунов:
- Понимаете, мы живем здесь. И мы никогда не сможем совершить выгодную покупку там. Это жизнь. Соответственно, они зарабатывают на нас. Вот и все. Так же, как мы зарабатываем на них. Многие, купив в Европе квартиры, сейчас просто туда приехать не могут. Более того, они даже оплатить коммуналку не могут. И сейчас может появиться такая тенденция, что будут арестовывать квартиры за неуплату коммуналки.
Ю. Кораблев:
- У Газманова квартира в Юрмале, он не может ни продать, ни приехать туда.
С. Колунов:
- Это вы сказали, не я. Поэтому выводы надо делать всем.
Ю. Кораблев:
- Покупайте квартиры в Ивантеевке.
С. Колунов:
- Почему – в Ивантеевке? У нас очень много курортов. У нас есть Краснодарский край, прекрасные места. В Сочи цены бьют рекорды. Ужас какой-то.
Ю. Кораблев:
- Будут падать?
С. Колунов:
- Я надеюсь. Потому что там какие-то безумнейшие цены. Я приехал в Сочи на форум. Вез меня таксист. И он говорит: вы знаете, я понял, что я в Сочи себе квартиру уже не смогу поменять. Потому что вы приезжаете и так подняли цены, что мы, местные жители, вынуждены уезжать из Сочи куда-то дальше, чтобы хотя бы из однокомнатной квартиры перебраться в двухкомнатную. Мне очень понравился Геленджик. Очень хорошо развивается город. Прекрасные набережные. Понравилась Анапа, она развивается. Набережные красивые. Здесь нужно смотреть. В Кисловодске мы отдыхали. У нас единственная проблема, к сожалению, что у нас почему-то все неухоженное. Это беда. Не знаю, это наша лень или это отсутствие контроля. Если взять частный сектор в Европе и наш – это небо и земля. Поэтому вот сюда бы, наверное, нужно большее внимание уделить.
Ю. Кораблев:
- Вот на это мысли и закончим программу. Пора строить и жить.
С вами был Юрий Кораблев, Сергей Владимирович Колунов, депутат Госдумы, эксперт рынка недвижимости.
С. Колунов:
- До свидания.
