Строительный рынок: как избежать застройщиков банкротов и не купить долгострой?
М. Антонов:
- Друзья, Радио «Комсомольская правда», программа «Строить и жить». Мы, да, мы будем говорить и про жизнь, и про строительство с членом комитета Госдумы по строительству и ЖКХ – Сергей Колунов у нас в эфире. Сергей Владимирович, здравствуйте.
С. Колунов:
- Добрый день.
М. Антонов:
- Давайте с общих вопросов. Как вообще себя рынок строительный чувствует в России?
С. Колунов:
- Ну, скажем так, для строительного рынка простых ситуаций вообще особо не было, так уже если посмотреть, лет пятнадцать.
С. Колунов:
- Но на сегодняшний день, отвечая одним словом, - сложно, очень сложно отрасли на сегодняшний день.
М. Антонов:
- Обывательская точка зрения сейчас прозвучит от меня. Вам не кажется, что строительство вообще сильно завышено в цене?
С. Колунов:
- Да, давайте так, что все-таки строительством мы называем все-таки конечным продуктом, да, потому что то, что мы получаем. А до строительства, это все-таки производство стройматериалов – раз, логистика – два, все, что связано, допустим, с электричеством, с, ну, все, что связано с инженерными коммуникациями, да, это тоже все равно важно. Я могу сказать, подключение к инженерным коммуникациями где-то в себестоимости 3-4 % занимает. Это уже все равно достаточно большая. Стоимость земли. Потому что, когда мы говорим «стоимость квадратного метра», это все-таки не всё стоимость строительства. Хотя…
М. Антонов:
- То есть мы не понимаем, что полностью туда включено.
С. Колунов:
- Да, хотя, конечно же, мы все равно вкладываем большое значение. Потому что это где-то от 50 до 80 процентов от себестоимости. В зависимости от зоны. Да, то есть ближе к Москве стоимость строительства меньше???, потому что там достаточно много именно социальных обременений несет застройщик. Если мы говорим там пояса подальше, то там меньше.
Когда мы идем сейчас к индустриальным панелям, конечно, это возврат опять в прошлое, от которого мы уходили. Но на сегодняшний день себестоимость у них достаточно высокая все равно. То есть я смотрел, вот они мне тут рассказывали, что они такие крутые, что они там за квадратный метр дадут, с отделкой, правда, уже, 80 тысяч рублей. Но вы знаете, 80 тысяч рублей за квадратный метр, плюс стоимость земли порядка 10 тысяч рублей, она в любом случае ложится. Ну, квадратный метр продаваемой площади. Плюс школа, детские сады, которые застройщику практически, ну, уже во многих регионах нужно возвести. Это еще порядка 15-16 тысяч рублей. Плюс возьмем мы рекламу, возьмем технического заказчика, генподрядчика – это еще порядка там 7-8 тысяч рублей. Плюс возьмем эскроу-счета, которые грузят порядка 8 тысяч рублей.
Ну, еще возьмем налог, да, который тоже нужно заплатить. Налог на прибыль, если застройщик что-то заработает. Он однозначно должен заработать, потому что иначе он не получит проектного финансирования, потому что банк через рисковиков своих обязательно смотрит именно уровень рентабельности проекта. И он должен соответствовать достаточно высоким параметрам. Если все это дело посчитать, то у нас получается где-то минимальная стоимость… себестоимость квадратного метра где-то 120-130 тысяч рублей.
М. Антонов:
- Экономия за счет нас же.
С. Колунов:
- Конечно, конечно. То есть или это субсидирует, допустим, субъект, да, школы, детские сады, но не везде это бывает. Но в Московской области и в Москве этого точно нет. Это все равно идет за счет себестоимости строительства. Хотя, мы можем тоже об этом говорить, потому что это противоречит где-то именно закону 214, поскольку деньги застройщик может потратить только на строительство самого жилья. А после этого, когда он уже введет в эксплуатацию, заплатит налог на прибыль, вот тогда он может уже финансировать и школы, и детские сады, и ФОК и, и все, что еще ему захочется, или то, что его обременит субъект.
М. Антонов:
- Вы знаете, я думал, что в феврале, когда началась спецоперация, я внимательно изучил, вот начиная там с начала года, в том числе, и законопроекты, которые принимал комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, да, и вашу работу, вот закончилась же весенняя сессия. И я думал, что вы возьмете паузу. И это было бы объяснимо
И здесь возникает вопрос: вы, то есть то, что наметили, все будет реализовано?
С. Колунов:
- Надеюсь, да. Надеюсь, да. Надеюсь, да. Лучше говорить о деталях.
С. Колунов:
-. Помните, когда еще в 2019 году появились эскроу-счета, то есть были все заявления о том, что все, у нас в нашей стране больше понятия «обманутый дольщик» не появится. Ну, потому что наличие эскроу-счетов оно в принципе защищает любого дольщика от потери денег. Потому что он все-таки не отдает напрямую застройщику, эти деньги кладутся на эскроу-счета. Соответственно, здесь два варианта. Или он вернет… получит эти деньги, или его, или, ну, при условии вот отрицательного, да, негативного случая, да, когда там объект останавливается стройки, или он получит свое жилье, но, допустим, позже. Потому что в любом случае, то есть, будет нерадивый застройщик будет заменен, да, на более профессионального, и объект будет достроен. То есть для этого есть соответственно Фонд развития территорий, который сейчас этим занимается. И, ну, непосредственно еще Фонд по обманутым дольщикам, да, который в каждом субъекте есть свой, который берет, проблемный объект и достраивает. Но почему-то все взялись синоним еще «обманутые дольщики» и «долгострой». Вот это разные абсолютно вещи.
М. Антонов:
- Потому что долгострой бывает по разным причинам.
С. Колунов:
- Согласен. Но это в любом случае ты не получаешь ожидаемое в тот срок, о котором договорился. И на сегодняшний день такая проблема есть. Потому что, если мы решим… примем законом 214-м, в котором есть эскроу-счета, обязательное использование эскроу-счетов при использовании денег дольщиков, это не излечило всех застройщиков строить вовремя. У нас их огромное количество. Да, то есть это понятно, что деньги не будут потеряны. Они все равно строят где-то плохо, где-то не успевают. А плюс еще мы с вами говорили, два пандемийных года и год специальной военной операции, который, действительно, очень серьезное испытание, очень большим испытанием для строительной отрасли. Поэтому это на сегодняшний день есть. А мораторий, который весной был введен, да, на… на, как там, на то, что нельзя, как он называется-то, этот мораторий он был двусторонний, он был относительно дольщиков и относительно застройщиков. То есть мораторий на банкротство, мораторий на выплату отчислений за несвоевременную сдачу дома на целый год. Соответственно, и для дольщиков, если они вовремя не платят, соответственно, они тоже не попадали под те же штрафы, штрафные санкции.
М. Антонов:
- Но есть еще застройщики-банкроты, ведь еще есть.
С. Колунов:
- Да, на сегодняшний день, вот как, а как его банкрот на сегодняшний, как его сделать? чтобы появился банкрот, значит, нужно его подвести к этому банкротству. А мораторий есть, и он признан на сегодняшний день. Да, то есть банки сейчас как, у банков есть четкая позиция – рентабельность проекта. Мы весной получили рост себестоимости. У банка, когда он вам согласовывает через кредитный совет проектное финансирование, у него есть ковенанты. Ковенанты себестоимости, ковенанты выручки.
Мы прекрасно понимаем, что себестоимость мгновенно вырастает, а вот выручка она растет очень медленно. Соответственно, когда происходит мгновенный рост себестоимости, банк сразу же останавливает финансирование объекта, потому что у него происходит ну как бы критическое…
М. Антонов:
- Да, то есть они вот как раз эту паузу выжидательную и берут.
С. Колунов:
- Соответственно, когда они тормозят, застройщик не может строить дальше, он, конечно же, кричит: слушайте, ну, дайте мне, вы же видите, что все поднялось в цене, и, соответственно, цена на реализацию тоже будет расти, но она будет расти позже, а у банка есть четко прописанный, ты должен в месяц продавать столько-то по такой цене. И вот здесь вот возникает… И рентабельность у тебя там должна, ну, там LCR у них, там должна быть там 20-21 %. Вот если не соответствуешь – стоять, ты не можешь строить. И все. А месяц, два, три, четыре, издержки идут, время идет.
И мы подходим сейчас к концу года к тому, что у нас появляются застройщики-банкроты, с которыми на сегодняшний день банки начали носиться и говорить: слушайте, а у меня же издержки больше. То есть банк-то должен достроить за свои деньги. А если банкротом нельзя будет назвать застройщики, значит, банк будет сам финансировать эту стройку. Значит, у него все рейтинги полетят. Соответственно, чем банку удобнее? Банку удобнее пролоббировать, что появились застройщики-банкроты, тогда он с себя снимает все абсолютные риски. Потому что в любом случае, еще когда застройщик идет на проектное финансирование, у него в залог забирается площадка, там еще что-то. Ну, чтобы, опять же, отвечать ковенантам. Соответственно, все, что взято в залог, отправляется в конкурсную массу, продавать. Заходит другой по конкурсу застройщик и начинает достраивать.
Я боюсь, что сейчас начнется опять какой-то определенный, наверное, не совсем справедливый рынок вот этих вот банкротных вещей. Ну, жизнь покажет, у нас есть для этого достаточно серьезные проверяющие структуры, это их дело. А мое дело – только смотреть за этим и сообщать, что происходит, и, вовремя контролируя, подавать сигналы.
М. Антонов:
- Друзья, Сергей Колунов, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ у нас в эфире.
Нам в последние десять лет говорят: недвижимость – лучшее вложение. Где хранить деньги, не храните деньги под подушкой, вкладывайтесь. Вкладывайтесь. И вот Верховный суд, значит, решит, как отличить обычного дольщика от инвестора. Человек покупает две квартиры, три квартиры, да, ну, вот вложение такое.
В Госдуме есть понимание, как отличить?
С. Колунов:
- Когда мы говорим: это лучшая инвестиция, - это где разместить деньги, да. То, что все равно недвижимость в любом случае она не будет резко падать. И, если ты правильно подошел к выбору недвижимости, соответственно, ты ее в любом случае всегда можешь продать. И хотя бы вернуть свои деньги.
Но есть четкое понимание профессиональных инвесторов, которые покупают квартиры, ну, на начальном этапе. И в конце продают.
М. Антонов:
- Да, как у нас говорили раньше: купил на уровне котлована.
С. Колунов:
- Ну, почему раньше? Оно и сейчас присутствует. Есть люди, которые просто покупают это на уровне котлована, потому что это дешевле. Более дешевый вход, соответственно, и меньшая контрактная цена, да, покупки, которые покупают для себя, там одна-две квартиры, ну бывает, да, знаете, они там маленькие, кому-то там, большая семья, им нужно объединить. Это все понятно, это видно
С. Колунов:
- А если мы говорим о том, что человек решил заработать, у нас такая же трактовка идет еще и по 214 закону, но по коммерческим площадям. Да, которые на первых этажах. Ты вроде бы тоже заплатил деньги, ты тоже рассчитываешь или сдавать в аренду, или потом продать. Соответственно, это инвестиции. А любая инвестиция – это бизнес. А бизнес, если ты им профессионально занимаешься, нужно страховать. Поэтому здесь вот давайте так смотреть. Если ты покупаешь для себя, для жизни, здесь государство стоит рядом с тобой и защищает твои интересы. Если ты занимаешься бизнесом, ты должен платить налоги и страховать свой бизнес, если ты профессиональный игрок.
Мы сейчас смотрим судебную практику, и, исходя из этой судебной практики, может быть, внесем какие-то поправки. Вот и все.
М. Антонов:
- Сергей, хочу, чтобы вы побыли немножко инсайдером. Потому что в Telegram-каналах появилась информация, что, дескать, где-то в недрах Госдумы, в вашем комитете готовится закон по ограничению владения недвижимостью. То есть пять квартир ты можешь себе взять, а десять – нет. То есть будет какой-то лимит установлен.
С. Колунов:
- Что за глупость? Да нет, никакой… Это глупость какая-то полная. Это, вы знаете, какая-то… Это рубить сук, на котором сидишь. Это, собственно, двигатель отрасли, чтобы люди инвестировали в недвижимость. Если людей ограничить просто в том, сколько он может себе квартир купить, но мы сейчас говорим именно об инвесторах, да?
М. Антонов:
- Да.
С. Колунов:
- Это глупость, не знаю. Я такого вообще не слышал на самом деле. я вам скажу, что стройка обеспечена в нашей стране сто процентов. И вот этот вот год мы сейчас перестраиваемся. Но вы посмотрите, как вот мы перестраиваемся, мы, опять же, учимся. Для любого бизнеса год очень мало. То есть, чтобы перестроиться и опять начать работать, нужно там хотя бы четкие понятия – пять лет. Вот для бизнеса пять лет, когда ты перестроился и запустил опять работу.
Посмотрите, как, допустим, Европа очень болезненно реагирует. Они вообще, у них настолько все стабильно было много-много лет, буквально чуть-чуть какой-то раздражительный момент, они все уже, начинают… Наш народ – нет. Мы привыкли. Мы, по-моему, уже двадцать этим и занимаемся, что мы перестраиваемся, да.
М. Антонов:
- Называется – точная настройка. Мы все время, вот как мы телевизор, когда включали старый цветной, и нужно было экран подтянуть, значит, чтобы помех не было, что-то сзади подкрутить.
С. Колунов:
- Всегда в ручном режиме.
М. Антонов:
- Абсолютно.
С. Колунов:
- Ну, вы знаете, как, в ручном режиме – хорошо. Но все-таки я за систему. Потому что именно система дает плановость. Именно система дает именно эффективность производства. И именно система дает нам возможность быть уверенным, что через два, через десять лет у нас все будет хорошо.
М. Антонов:
- Это хорошо. Плановая промышленность и Госплан.
С. Колунов:
- Пять лет никто не отменял. Мы же в этом же и живем, в этой парадигме.
М. Антонов:
- А можно ли сейчас, в нынешние времена, планировать, что ты… Знаете, очень многие возмущаются: ребята, вы как бюджет вообще? Товарищи депутаты, вы как бюджет принимаете на три года, когда непонятно, что через там год будет, через несколько месяцев?
С. Колунов:
- А выбора нет. Это во-первых. Это нужно планировать. Нужно. А потом, я поскольку в комитете по строительству, вы знаете, любая стройка она там не год. Если взять стройку, если взять ее, это порядка там от трех до пяти лет. Потому что стройка она начинается не с бетона, который начинает литься, а стройка начинается с выхода, с исходно-разрешительной документации, которая в нашей стране готовится минимум год. И это целая проблема. Мы очень много работаем над тем, чтобы сократить количество исходно-разрешительной документации, чтобы получить разрешение на строительство. Но это огромнейшая работа, я не знаю, там огромнейшая. Бюрократию, которую просто развели, которая просто нарастает, нарастает и нарастает. Мы не успеем, не успеваем чего-то там попытаться отменить, как появляются какие-то новые. Вот с этим основная у нас борьба.
М. Антонов:
- То есть вот эти депутатские запросы постоянно?
С. Колунов:
- Да. Потом, вы знаете, как вот с любым застройщиком поговорите, что вас больше всего пугает или что для вас самое проблемное. Ни один застройщик, ни один строитель не скажет – строительство. Они все скажут: получение разрешения на строительство. Потому что после него все понятно. Всем всё понятно. И на сегодняшний день, значит, две проблематики. Первая – исходно-разрешительная документация. И вторая – это работа с банками. Банки на сегодняшний день, они, ну, это отдельная тема, мы, наверное, ей можем вообще посвящать целую программу, у меня там свой зуб на эти…
М. Антонов:
- Хорошо, тогда я финальный вопрос задам, и мы нашу первую программу, которая называется «Строить и жить», завершим. Но еще один такой стереотип, который достаточно активно раскручивался в феврале – в марте, сейчас немножечко прения по этому поводу утихли, но я думаю, что вопрос он остается. Возможно ли, сейчас попробую сформулировать. Возможен ли строительный рынок и его развитие в России без привлечения мигрантов – рабочей силы?
С. Колунов:
- Да, конечно, возможен. Конечно, возможен. Но, я и в предвыборной кампании много ездил, и сейчас много езжу и вижу, что, вы знаете, как мигранты – это же все равно более дешевая рабочая сила. И на сегодняшний день есть тенденция у нас в стране о нехватке именно, первое, это профессиональных технических ресурсов, а второе, и это просто дешевой рабочей силы. Ну, не хотят у нас работать. Ну, вот есть такое.
М. Антонов:
- За те деньги, которые предлагают.
С. Колунов:
- А деньги предлагают приличные уже. Предлагают приличные, там 60-70 тысяч рублей. Это разнорабочий. И у нас все равно не идут люди. У нас люди многие предпочитают пойти охранником поработать, там за 20 тысяч рублей, там, ну, на две недели…
М. Антонов:
- Сутки через двое.
С. Колунов:
- Ну, нет, они там приезжают вахтовым методом. Они приезжают там на две недели, поработали, домой вернулись там. Заработали на что-то там, и… Нет, я много, вот посмотрите, в любой промышленности, в любой строительной отрасли 20-30 % вакансий. И вторая проблематика – еще и профессиональных кадров. У нас на сегодняшний день тоже их не хватает. У нас недостаточно пропаганды технических профессий. Раньше, вот я помню, я уже, все-таки мне уже почти пятьдесят, 49 лет. Меня, я помню, воспитывали, я там: ты кем хочешь быть? Там сначала – космонавтом. От космонавта до таксиста. Ну, в зависимости от ситуации.
М. Антонов:
- Водитель машины с мороженым, вот.
С. Колунов:
- Ну, нет, это эмоциональное уже. Это эмоциональное.
М. Антонов:
- Это я сейчас про себя уже.
С. Колунов:
- А космонавт и таксист – это уже расчет, более расчет, да, уже. Так вот, мне всегда говорили: слушай, ты сначала перед тем, как мечтать, сначала обрети профессию, чтобы можно было хотя бы себе обеспечить там жилье и еду, а потом уже можешь мечтать о чем угодно. Вот у нас на сегодняшний день этого недостаточно. Правительство, слава богу, на это обратило внимание. И на следующий день уже готовится огромный, там более 45 тысяч мест бесплатных в технических вузах. Потому что у нас в основном, если говорить об этом, в основном все платное. И сама отрасль она, действительно, нуждается в… в инженерах. И вот сейчас пропаганда, популяризация инженерных профессий, технических профессий она должна быть. И я думаю, что года три-четыре, пять, и у нас в стране это все нормализуется. Только чтобы не поменялся опять вектор.
У нас сейчас появилась необходимость в кадрах. Потому что мы видим, что мы должны производить все внутри. Если он опять поменяется, если мы начнем регулировать опять цены государственным вмешательством, соответственно, мы задерем там акцизами, там каким-то входными пошлинами, мы станем неконкурентными с внешней средой. И какой-то пройдет момент, когда… а он все равно пройдет, когда мы откроемся, и окажется то, что, опять же, хлынет импортные товары, которые именно во внешнем мире они, действительно, в рынке. потому что конкуренция – это первый двигатель как и прогресса, так и, собственно, эффективности работы, то мы получим опять возврат к тому, что у нас было раньше. Мы ничего опять не будем производить, мы будем все закупать. Потому что любое производство оно в любом случае работает на эффективность. Зачем мне что-то производить, когда я могу где-то купить дешевле.
М. Антонов:
- Друзья, у нас еще будет обязательно встреча с Сергеем Колуновым. Сергей Владимирович – член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Это программа «Строить и жить». Спасибо большое, что были сегодня с нами. Встретимся еще обязательно в эфире.
С. Колунов:
- Спасибо.