Ипотечный вопрос: выгодно ли сейчас покупать квартиру в кредит?
Этот вопрос сейчас волнует многих. Жилье становится все менее доступным. Потенциальные покупатели беспокоятся. Что будет с ценами на квартиры в будущем? Как поведут себя ставки по ипотеке? И стоит ли сейчас покупать недвижимость в кредит? Эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола, который прошел в медиагруппе «Комсомольская правда».
ЛЬГОТА ДЛЯ СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ
Спрос на ипотеку с каждым годом растет. По статистике, жилищный кредит есть у каждой десятой российской семьи. При этом каждая вторая сделка на первичном или на вторичном рынке проходит с использованием заемных средств. Наиболее выгодные условия сейчас созданы для семей с детьми. Государство пошло на этот шаг осознанно.
- Минфин изначально исходил из того, что нужно поддерживать те слои населения, которое нуждается в помощи государства. Расширение семьи должно повлечь за собой улучшение жилищных условий. Поэтому у семьи должны снижаться платежи по ипотеке, чтобы эти деньги направлять на другие цели: на детей, на их образование и воспитание, - говорит Алексей Яковлев, замдиректора департамента финансовой политики Минфина России.
Нынешняя программа льготной семейной ипотеки будет действовать до конца июня 2022 года. Финансирование на этот срок и на последующие годы заложено в недавно принятый Госдумой трехлетний бюджет (около 110 млрд рублей). Приостановки быть не может, уверяют в Минфине.
- Финансовое обеспечение предусматривается в полном объеме. В случае исчерпания лимитов правительство оперативно выделит деньги из резервного фонда. Инструменты для этого есть, - заверил Алексей Яковлев.
Напомним, льготные ипотечные программы правительство запустило в прошлом году для борьбы с последствиями пандемии. По ним можно купить квартиру на первичном рынке. При этом возможности семейной ипотеки в августе расширили. Теперь купить квартиру по низким ставкам (не выше 6% годовых) могут те семьи, в которых в 2018 году или позднее родился первый или последующий ребенок.
ПОЧЕМУ ТАК РЕЗКО ВЫРОСЛИ ЦЕНЫ
Льготная ипотека для семей с детьми - это хорошо. Но именно она стала одним из факторов повышенного спроса на квартиры и, соответственно, роста цен. В большинстве регионов стоимость недвижимости за последние полтора года увеличилась на 30 - 50%.
- Сработало несколько факторов: отложенный спрос 2020 года, субсидированная ипотечная ставка и рост межрегиональных сделок, - считает Игорь Горский, президент Российской гильдии риэлторов.
Еще один важный фактор - повсеместный рост инфляции. В частности, резко подорожали стройматериалы, а пандемия увеличила дефицит на рынке труда, что повысило стоимость рабочей силы.
- Если сравнить второй квартал 2021 года, изменение себестоимости строительства составляет 18 - 20% в среднем по России, - констатирует Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).
Кроме того, во многих регионах произошло увеличение требований к качеству социальной среды. Школа, детский сад, поликлиника, парк, спортивная и детская площадка. Все это теперь обязан строить девелопер. И эти издержки теперь входят в цену квадратного метра.
- Когда мы говорим о цене, то видим только резкие изменения. Но если посмотрим на средние цифры с 2014 года, то увидим, что недвижимость идет наравне с инфляцией. Так будет и дальше. Ни одного фактора, почему недвижимость должна дорожать темпами ниже инфляции, я не вижу, - говорит Леонид Казинец, член бюро правления РСПП, председатель комитета по строительству и жилищной политике.
По его мнению, в ближайшие три года стоимость жилья в России будет расти на 10 - 12% каждый год. В этих условиях даже рыночная ставка в 9% годовых делает инвестиции в недвижимость выгодными. А уж льготная - и подавно.
ПЕРВИЧКА СТАЛА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ
Еще один интересный тренд - смена приоритетов для покупателей. Раньше вторичка стоила значительно дороже, чем новостройки. Сейчас ситуация поменялась.
- За последние несколько лет цены действительно сильно скакнули. При этом, если раньше любой человек знал, что самое дешевое жилье - это новостройки на уровне котлована. То сейчас новое жилье дороже, чем вторичное жилье в том же районе, - говорит Роман Вихлянцев, директор по риэлторской деятельности АН «Простор».
Это связано с несколькими факторами. Во-первых, та же льготная ипотека. Она повысила спрос на новостройки, потому что субсидии государство дает только по ним. Во-вторых, новое жилье совсем другого уровня. Оно комфортнее и современнее панельных пяти- или девятиэтажек, построенных в советское время.
- Я бы поделил рынок не на вторичку и новостройки, а на новое и старое жилье. То, что сейчас предлагается на первичном рынке, по своим потребительским свойствам существенно отличается от того, что накопилось на 60 - 70 лет. Это жилье новой категории, нового комфорта и качества. Рисков практически нет, а качество гораздо выше, - говорит Антон Глушков.
С 2019 года в России действует система эскроу-счетов. Она означает, что теперь гарантию, что дом будет достроен, берет на себя банк. Новая схема увеличила расходы застройщиков, но повысила уверенность покупателей в том, что их дом будет достроен, а они не пополнят ряды «обманутых дольщиков».
ЗАЧЕМ НУЖНА СТРАХОВКА И КАК НА НЕЙ СЭКОНОМИТЬ
Особенность ипотеки в том, что некоторые виды страховки там обязательны (страхование имущества), а некоторые - добровольны, но рекомендуемы (жизни и здоровья). Титульное страхование обычно применяется лишь при покупке жилья на вторичном рынке. На первичном рынке риск споров с прежними собственниками можно не страховать.
- Квартира покупается от застройщика. Считается, что у нее не может возникнуть судебных споров по поводу собственности, - рассказала Юлия Шимова, руководитель центра развития продуктов Страхового Дома ВСК.
По ее словам, страховки хоть и подорожали, но в относительном выражении остались на том же уровне. Средний размер составляет 0,4 - 0,5% от суммы задолженности. При этом есть возможности сэкономить. В том числе за счет цифровизации.
- Зачастую клиент может сэкономить, если будет оформлять полис самостоятельно онлайн. Многие компании предлагают как заключить, так и продлить полис на своем сайте. Это будет дешевле, потому что нет комиссионной прослойки, - объясняет Юлия Шимова.
Основная цель страховки по ипотеке (как обязательной, так и добровольной) - это защита финансовой стабильности семьи. Если произойдет страховой случай с имуществом или заемщиком, квартира останется у семьи, а все выплаты возьмет на себя страховая компания. При этом, по словам Юлии Шимовой, многие страховые компании предлагают не только полисы, но и дополнительные сервисы, которые могут потребоваться покупателям недвижимости. Это типовые дизайн-проекты, юридические консультации и помощь в приемке квартиры в новостройке.
БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?
Большинство экспертов считают, что недвижимость будет и дальше дорожать. Ждать падения рынка точно не стоит.
- Сейчас рынок немного выдохся, запал у покупателей снизился. Скорее всего, мы будем иметь 3 - 5 месяцев стагнации. Плюс идет повышение ключевой ставки Центробанка. А за ним последует и рост рыночных ставок. Тем не менее из-за пандемии очень многие деньги не тратят и вкладывают их в недвижимость. Некоторый рост цен сохранится. Поэтому я все равно рекомендую заходить в рынок сейчас. И попытаться сэкономить за счет партнерских программ застройщиков, банков и риелторов, - говорит Роман Вихлянцев.
- Нужно всегда руководствоваться разумной необходимостью, потребностью той семьи, которая хочет улучшить жилищные условия. Все очень индивидуально. Если есть возможность взять льготную ипотеку, надо этим пользоваться. Но только в том случае, если у семьи есть стабильные доходы и финансовая подушка безопасности, - говорит Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
- Мне бабушка всегда говорила: «Внучок, молодость как дождь - со временем проходит». Пока вы в силах, надо вкладываться в недвижимость. Она потом будет работать на вас. Она все равно подорожает, может приносить дополнительный доход, всегда поддержит в сложный период. И самое главное - не зависит от результатов вашей работы или ситуации в бизнесе, - резюмирует Игорь Горский.