С 1 июля в России вступили новые правила долевого строительства. Как новые правила защитят покупателей жилья
А. Челышев:
- Очередной выпуск программы «Среда для жизни». Его для вас ведем мы – Елена Аракелян, специальный корреспондент отдела экономики «КП» и я, Антон Челышев.
Сегодня поговорим том, с чем столкнулся рынок после перехода на новые правила финансирования строительства жилья. В нашей студии руководитель подразделения по работе с крупнейшими застройщиками банка ДОМ.РФ Анна Король. Анна, в чем суть вот этих изменений этих самых новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля.
А. Король:
- В первую очередь, хотелось бы отметить, что изменения в 214 ФЗ предназначены для защиты прав дольщиков, изменения, безусловно, коснутся абсолютно всех игроков рынка, банковскую сферу – застройщиков и дольщиков
Е. Аракелян:
- Главный вопрос, который обычно возникает – а зачем все это, с точки зрения покупателей? Как будет гарантироваться защита прав дольщиков этими новыми правилами? Много было разговоров о том, что теперь будет надежнее, что теперь не будет такого, что человек деньги вложил, а…
А. Челышев:
-…а владелец строительной компании купил на них яхту…
А. Король:
- Для покупателей жилья по сути не поменяется сама схема взаимодействия с застройщиком. Касательно гарантий, действительно, теперь дольщики станут более защищенными. Главное отличие заключается в том, что покупатели будут перечислять денежные средства не напрямую застройщикам, а будут направлять на специальные счета эскроу, которые будут открыты в уполномоченных банках. Таким образом, строительство будет осуществляться при поддержке банка, банк будет полностью контролировать процесс застройки и целевое использование выделенных средств, чтобы они шли именно на строительство объекта в соответствии с заранее согласованным бюджетом, а не на какие-то другие цели… Новая модель финансирования призвана защитить права граждан и решить проблему с обманутыми дольщиками.
А. Челышев:
- Получается, строительной компании достаточно будет обратиться в банк, сказать, что вот я хочу построить дом, я буду привлекать средства – дайте мне возможность открыть эскроу-счет, а еще лучше – предоставьте мне проектное финансирование, чтобы я на кредитные деньги это дело построил… Этого достаточно? Такой заявительный принцип для застройщиков или все-таки там какие-то проверки они будут проходить?
А. Король:
- Теперь механизм финансирования подразумевает именно банковское финансирование. То есть, застройщик обязан обратиться в банк, подать определенные документы и подходить под критерии. Банк проанализирует пакет документов и будет принято решение на кредитном комитете о предоставлении финансирования. Соответственно, после открытия кредитной линии банк полностью контролирует строительство, совместно, безусловно, с надзорными органами.
Е. Аракелян:
- А те самые счета эскроу кто должен открывать? Их открывает застройщик или у меня, как у покупателя, появится некая новая головная боль, что мне что-то дополнительно еще надо делать?
А. Король:
- Никакой головной боли не будет. Когда покупатель определился с жильем, которое он хочет приобрести, он обращается к застройщику и подписывает договор долевого участия. После регистрации договора долевого участия в росреестре застройщик предоставляет покупателю данные о банке, в котором необходимо открыть специальный счет эскроу. Договор счета эскроу трехсторонний – это банк-застройщик и сам дольщик – покупателю необходимо прийти в банк и открыть счет непосредственно в отделении, которое ему удобно. Ряд банков, в том числе, банк ДОМ.РФ предоставляет возможность открыть счет эскроу непосредственно в офисе застройщика, что очень удобно и можно сделать в режиме реального времени.
Е. Аракелян:
- Хорошо. А если я беру ипотеку? Не исключено, что в том же банке, где потом у меня этот эскроу-счет будет?
А. Король:
- Здесь тоже не возникнет дополнительных сложностей, так как счет эскроу по сути обычный банковский счет со своими реквизитами, и после заключения ипотечного договора с банком, который предоставляет ипотеку, и регистрации сделки, средства переводятся на счет по указанным реквизитам.
А.Челышев:
- Давайте вновь поговорим о безопасности. Правильно ли мы, покупатели потенциальные, понимаем, что основная идея всего этого заключается в том, что застройщик получит доступ к средствам, замороженным на эскроу-счете, только тогда, когда выдаст ключи всем покупателям, или, например, когда дом примет госкомиссия?
А. Король:
В новой схеме уполномоченный банк выступает гарантом, что выделенное проектное финансирование расходуется непосредственно на строительство, а деньги, которые лежат на счетах эскроу, они находятся в банке и застройщиком расходоваться не могут, и данные денежные средства застройщик получает только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещений хотя бы одному дольщику.
А. Челышев:
- Анна, все ли банки могут работать с эскроу-счетами или есть какие-то определенные критерии?
А. Король:
- Есть согласованность с Центробанком РФ и список уполномоченных банков, можно посмотреть его на сайте. Банк ДОМ.РФ был одним из первых банков, который подготовился уже к 1 июля 2018 года – подготовил полностью всю продуктовую линейку продуктов как для застройщиков, так и в своих розничных отделениях, мы готовы принимать граждан для открытия счетов эскроу и рассматривать проекты застройщиков для проектного финансирования.
А. Челышев:
- Итак, продолжаем разговор об изменения в правилах долевого строительства вступивших в силу с 1 июля этого года об эскроу счетах, Все уже выучили как минимум, это название, а как максиму, что это значит многие уже знают. На самом деле это изменение эпохальное и хотелось бы понять, Как это изменение проходит, всё ли хорошо
Мы дозвонились одному из авторов этих поправок, Николаю Николаеву. Николай Петрович, как в целом температура по больнице? Какие сигналы приходят из регионов, все ли везде гладко проходит?
Н. Николаев:
- Надо сказать, что сама реформа проходит в плановом режиме. Хочу уточнить, что это вот не то, что с 1 июля появились эскроу-счета - на самом деле у нас год уже действует норма, в соответствии с которой застройщики могли добровольно начать реализовывать проекты по новой системе. И надо сказать, что есть достаточно много объектов и застройщиков, которые в таком добровольном порядке, понимая, что все равно реформа будет реализовываться, они уже начали работать по эскроу-счетам. Соответственно, такой опыт уже имеется. Поэтому переход с 1 июля переходит достаточно плавно, тем более, что те объекты, которые уже в определенной степени построены и такие вот действующие, продажи там хорошие, они закончат свои строительство по прежней системе. Понятно, что, помимо таких упущений, будет очень серьезный контроль со стороны банков за целевым использованием средств, и вообще такой мониторинг постоянно будет проводиться этих объектов. Но в целом, я думаю, что все идет по плану. Было несколько рисков, о которых говорили. Ну, во-первых, нас все вокруг пугали тем, что будут увеличиваться цены. Мы видим, что этого не происходит. На самом деле, такая ситуация конкурентная достаточно среди банков, которые предоставляют проектное финансирование застройщикам для строительства объектов. Мы обсуждаем это постоянно и видим, что любому застройщику приходит по нескольку предложений от различных банков. Это позволяет сейчас существенно снижать и ставки по такому проектному финансированию, и я уже знаю случаи, когда крупные застройщики получают такое финансирование – там по 4-5% годовых… такого в принципе нельзя было даже представить еще года два назад, когда застройщики считались очень плохими заемщиками и им предлагались кредиты по 15, по 20, а иногда по 25 процентов годовых. Так что мы видим, что сейчас уже те цели, которые ставились перед реформой, они уже просматриваются в обозримом будущем.
Е. Аракелян:
- Сейчас получается такая ситуация. Часть застройщиков все-таки достраивает еще по старым правилам, часть должна уже строить по новым – те, у кого договора после 1 июля – как покупателю разобраться? Вот как мне понять, как должен работать застройщик, не говорят ли мне чего-то не то… вот как сориентироваться?
Н. Николаев:
- Во-первых, у нас работает единая информационная система жилищного строительства, которую ведет ДОМ.РФ и свободный доступ к информации к этой системе есть у всех на сайте ДОМ.РФ и очень важно, прежде чем принимать решение и покупать такую будущую квартиру, вне зависимости, кстати, от того, по эскроу счетам это или нет, свериться с этой единой информационной системой. Дело в том, что сейчас там собрана вся информация о каждом объекте, который строится. И о проблемных объектах, и о тех, которые реализуются. И, прежде чем принимать такое решение и покупать квартиру, я всем очень советую зайти на этот сайт, посмотреть, что это за объект, какие есть документы по нему, нет ли каких-либо замечаний к этому застройщику, нет ли у него проблемных объектов… там вся информация есть и можно ею воспользоваться.
А. Челышев:
- Николай Петрович, вот тогда же ходили разговоры, что, скажем, с рынка уйдут многие компании, потому что это может быть невыгодно, неудобно и прочее. Что в свою очередь и вызовет, возможно, рост цен. Пока, мы видим, что роста цен нет, а как насчет чистки рядов? Много компаний за эти две-три недели или за последние пару месяцев ушли с рынка?
Н. Николаев:
- Нет, еще таких компаний, которые ушли, нету. Это и не может быть за такой короткий период. Другое дело, что действительно в эту реформу, скорее всего, часть компаний не впишется, и это, прежде всего, компании, которые работали по принципу пирамиды, назовем это так. И для этого сейчас сделаны все шаги, чтобы у таких застройщиков дольщики не пострадали. Для этого в федеральном бюджете заложены средства соответствующие – 20 млрд. рублей - изменено законодательство, которое позволяет теперь очень оперативно подхватывать вот такие проблемные объекты, поэтому я не думаю, что здесь будет достаточно много каких-то проблем. Все это мониторится, все это абсолютно прозрачно. Другое дело, что нужно понимать, что сама по себе чистка рядов это неплохо, это хорошо. И здесь важен еще другой аспект. Мы видим сейчас, что есть определенные риски и, например, застройщики, которые не имели шанса на переход на новую систему, в соответствии со своей экономикой, они начинают мухлевать. Мы видим, что, например, с аффиллированными юрлицами некоторых застройщиков были заключены в массовом таком порядке договора долевого участия и теперь, минуя новые правила, эти застройщики пытаются через переуступку прав требований продать эти договора долевого участия. Здесь очень важно, чтобы нас граждане понимали, что никаких схем при покупке жилья быть не должно и, если им предлагают какую-то схему, значит, она априори какая-то рисковая. Вот это очень важно всем объяснять. У нас есть договора долевого участия. У нас есть единая информационная система жилищного строительства, где можно все проверить. И все, что находится вне вот этих двух понятий, это высокорисковая модель, которая может привести к обману.
А. Челышев:
- Спасибо, Николай Петрович…
Николай Николаев был на связи со студией глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Что ж для полноты картины нам не хватает комментария застройщика, и мы его обязательно услышим в следующей части эфира после короткой рекламы и выпуска новостей. С вами Елена Аракелян, Антон Челашев и Анна Король, говорим мы о переходе на эскроу счета, оставайтесь с нами, впереди всё самое интересное.
Возвращаемся в студию, с Вами Елена Аракелян , Антон Челашев руководитель подразделения по работе с крупнейшими застройщиками банка ДОМ.РФ Анна Король и прямо сейчас мы поговорим с застройщиком.
И для этого разговора мы выбрали компанию, которая не с 1 июля, а за несколько месяцев до 1 июля перешла на эскроу-счета…
А.Челышев:
- На связи со студией Максим Андреев, управляющий директор девелоперской компании «Имена» Санкт-Петербург-Тула. Максим Владимирович, почему вы решили перейти на эскроу-счета раньше и как вам в целом по новым правилам работается?
М. Андреев:
- Наша компания приняла решение перейти на работу со эскроу-счетами еще в начале прошлого 2018 года, когда на рынке только стала появляться информация о том, что в ближайшие годы планируется изменение в законодательстве. Почему мы приняли такое решение? Потому что тот, кто первый осваивает новое направление и новые изменения в законодательстве, и учится с ними работать, тот и комфортнее себя чувствует на рынке. Мы реализуем строительные проекты в различных регионах России и вот в начале прошлого года мы приняли решение о реализации в городе Тула проекта жилого комплекса «Дома цвета кофе» - это 7 16-этажных башен монолитнокаркасных, жилье «Комфорт+», соответственно, во второй половине 2018 года, после того, как мы получили необходимый пакет исходно-разрешительной документации, мы выбрали несколько банков, с кем бы мы хотели поработать и проработать возможность взаимодействия по работе со счетами эскроу. Мы выбирали между банком ДОМ.РФ и Сбербанком. До этого у нас был опыт работы со Сбербанком по получению проектного финансирования, опыт успешный, но, соответственно, не все нас там устраивало. В данном случае нам подошел банк ДОМ.РФ, потому что это очень клиентоориентированный компетентный банк в сфере строительства, его эксперты, его сотрудники на всех стадиях продвижения и получения нами финансирования, очень помогали, квалифицированно задавали вопросы и мы предоставляли требуемую информацию. Сразу оговоримся, что работа с эскроу-счетами и получение финансирования от банков – это два абсолютно не связанных друг с другом вопроса. Вы можете работать по эскроу-счетам и строить на свои деньги, либо работать с эскроу-счетами и строить на деньги банка, то есть, получив проектное финансирование. Мы выбрали вариант строить на деньги банка. Процедура от подачи первого документа в банк на выделение финансирование до подписания официального документа – рамочного соглашения о финансировании требует подготовки, ну, предоставление и защиты с нашей стороны более 300 документов различных – это и юридические документы компании, это и бизнес-модели с защитными параметрами доходной и расходной части, это аналитические какие-то исследования региона. Процесс достаточно долгий, сложный, но решаемый. И мы стали в Туле первой компанией, которая реализует проекты с использованием эскроу-счетов. В данный момент на эскроу-счетах наших дольщиков уже лежит 86 млн. рублей. Эта сумма аккумулирована буквально там за 2,5 месяца продаж. Общее количество квартир в данном комплексе где-то около тысячи… соответственно, в месяц продается порядка 15-20 квартир. Мы не форсируем продажи на начальной стадии. Потому что хотим продавать там по более высокой цене, но уже на практике освоили и с ипотекой от различных банков – от Сбера, от ВТБ, от ДОМ.РФ – и с дольщиками, которые просто приносят и кладут на свой счет наличные деньги, сто процентов оплачивая свои квартиры... Сложностей мы не видим. Мы видим только что не все компании смогут это получить из застройщиков. Почему? Получить финансирование и работать с эскроу-счетами смогут только проекты, которые действительно являются прибыльными, у которых бьется экономика. То есть, если раньше застройщик мог начать любой проект и начать привлекать деньги дольщиков, потом проект у него не шел, продажи останавливались, он не мог продавать по той цене, по которой хотел, появлялись затраты непредвиденные и, соответственно, все это выводили проект в минус и приостанавливало стройку. В данный момент, когда это происходит под контролем банка, тогда застройщик реализует продажи с использованием эскроу-счетов, с привлечением банковского финансирования, здесь компетентные специалисты банка оценивают его проект и застройщик совсем по-другому подходит к данному проекту. То есть, он сам серьезнее оценивает свои риски, оценивает доходные и расходные части проекта.
Е. Аракелян:
- А с точки зрения покупателя возникали какие-то проблемы? Все ли дольщики понимают, что это, зачем им этот счет… не пугаются ли?
М. Андреев:
- Нет, не пугаются. Мы ведем здесь очень плотную разъяснительную работу с дольщиками, объясняя, что это такое, что фактически они не отдают деньги застройщику, а кладут деньги на свой персональный счет в банке. То есть, как это происходит? Регистрируется договор долевого участия, после регистрации договора дольщик открывает в уполномоченном банке, с которым застройщик выбрал работать, свой личный счет и кладет туда деньги. Они там лежат в абсолютной безопасности.
А. Челышев:
- Спасибо большое, Максим Владимирович… Что ж, судя по комментариям и депутата Госдумы Николая Николаева, и представителя девелопмента Максима Андреева, у нас тишь и спокойствие царит, хотя я помню, еще год назад те же застройщики просто рвали волосы на груди и на голове, посыпали голову пеплом и говорили, что как все будет плохо. Изменения произошли – и все спокойно, все работает, гарантии безопасности действительно действуют, в связи с этим вопрос – как дальше будет эта система меняться? Станет еще тише и еще спокойнее?
А. Король:
- Действительно, во время переходного периода могли возникать определенные сложности, связанные с не совсем понятным механизмом рассмотрения заявок, с тем, что федеральный закон менялся в конце 2018 года и окончательно были внесены изменения в июне, возможно, еще будет пересмотр или доработка отдельных частей закона в осеннюю сессию. Сейчас видится, что банки поняли, каким образом максимально эффективно и быстро рассматривать заявки для застройщиков, застройщики постепенно научатся собирать правильные пакеты документов для банков и смогут получать оперативно решения, которые их устраивают. Соответственно, самое главное, что данный закон будет работать на защиту дольщиков, на защиту граждан.
