Прогноз: Как будет развиваться цивилизованный рынок аренды в ближайшее время

А. Челышев:

- Сегодня мы поговорим об аренде жилья, о создании цивилизованного рынка аренды жилья. Я с удовольствием приветствую наших гостей сегодня. Это руководитель коммерческой службы Дом.РФ Анна Двуреченская и депутат Госдумы Александр Якубовский. Анна, давайте сразу я спрошу вас, как реализуется программа, потому что мы несколько месяцев назад слушателям рассказали о том, какие новые интересные объекты вы сейчас в Москве и не только реализуете. Я знаю, что в 2020 году сразу несколько объектов должны быть сданы. И вот очень интересно, как обстоит дело со спросом, как обстоит дело с графиками сдачи, успеваете ли, получат ли люди возможность веселиться в оговоренное заранее время.

А. Двуреченская:

- Мы очень активно начали 2020 год. Напомню, что для нас он очень активный, потому что мы должны ввести порядка 2000 единиц квартир и апартаментов по аренде в этом году и мы активно бронируем сейчас два наших новых проекта – это арендный дом «Символ» в начале Шоссе Энтузиастов и «Парк Легенд» - это в районе станции метро «Автозаводская» - суммарно это порядка 750 квартир. Бронирование идет очень активно, заселение этих арендных домов возможно будет с мая. И, как всегда, мы наблюдаем очень большой спрос на наш цивилизованный формат. Мы заключили уже порядка 15% договоров бронирования будущего проживания, которые, соответственно, этих людей мы заселим уже начиная с мая.

А. Челышев:

- Новый проект, который вы в этом году запускаете, они чем-то принципиально от первого проекта будут отличаться?

А. Двуреченская:

- «Лайнер» - это был наш самый первый пилот и мы накапливали тот наш опыт, который мы получили в период и создания, и реализации, и эксплуатации, и поэтому в наших будущих домах все будет гораздо быстрее, мобильные приложения еще лучше, управляющая компания еще лучше, еще больше сервисов для наших новых жильцов.

А. Челышев:

- Хорошо. Александр, ведь на самом деле не первый год и уже довольно давно ходили разговоры и было очень много желающих, чтобы эта работа поскорее началась вести – я имею в виду создание цивилизованного рынка арендного жилья. Вот сейчас, глядя на проект, который реализует Дом.РФ, вы можете сказать, это то, что, например, лично вы представляли, когда об этом размышляли ранее?

А. Якубовский:

- Безусловно, Антон, потому что мы должны, в первую очередь, понимать, что, к большому сожалению, наша страна несколько отстала от других стран именно с точки зрения развития рынка арендного жилья, потому что, безусловно, исторически так сложилось, что каждый житель России хочет получить в собственность свою личную квартиру и как-то обосноваться, пустить корни… Тем не менее, во всех цивилизованных странах, во-первых, молодые семьи, они не привязываются к конкретной точке проживания, потому что очень часто происходит так, что они просто переезжают по работе и еще по каким-то причинам в другие регионы, в другие города. И, соответственно, имея в обременении собственное жилье, конечно же, это сделать достаточно непросто. Плюс, конечно, это улучшение жилищных условий. Появился ребенок еще, нужна дополнительная комната, имея собственную квартиру, приходится как-то выкручиваться, либо думать об ипотеке, соответственно, расширяться именно с точки зрения приобретения жилья. Здесь же мы как раз видим вот эту универсальную систему, универсальную структуру аренды жилья, которая действует во всем цивилизованном мире. Поэтому, безусловно, вот эти проекты, они являются флагманскими, в том числе, и для российского рынка аренды жилья и мы думаем, что все-таки дальше и из ДОМ.РФ подтянутся другие девелоперы, которые тоже будут формировать всю эту историю. Но, конечно же, мы ориентируемся и поддерживаем ДОМ.РФ в этом стремлении и, безусловно, я лично был в этих домах, в этих квартирах, я понимаю, что в принципе это новый уровень. Потому что, если частные предложения, которые существуют сегодня на рынке арендного жилья, там есть большое количество нюансов и они все равно иногда некомфортны для проживания людей, которые арендуют данные объекты, то, собственно, в этих проектах все продумано до мелочей и действительно, когда человек заезжает, он получает полный спектр услуг. А это, поверьте, очень и очень здорово.

А. Двуреченская:

- Как раз в этом году с появлением наших новых проектов мы даем действительно очень большое предложение для наших клиентов, потому что для нас арендаторы, жильцы – это, прежде всего, наши клиенты. Мы предлагаем порядка 65 типов планировок квартир на любой вкус и на любую потребность. В этом году мы вывели, например, очень интересный формат – это студии в 22 кв. м в арендном доме «Парке Легенд», которые могут отвечать и помогать как раз совсем молодым или специалистам, или студентам в решении жилищного вопроса, заканчивая 4-комнатными квартирами, когда мы говорим про решение этого вопроса у семьи, например, с двумя или с тремя детьми. Кроме этого, такая широкая линейка позволяет также нам работать и с ценовым предложением, где мы можем предложить на разный бюджет наши квартиры. Минимальная ставка аренды сегодня у нас составляет 39400 рублей, что, на наш взгляд, является очень достойным предложением, с учетом того, что мы говорим как раз про организованную форму аренды.

А. Челышев:

- На самом деле, в Москве представить себе возможность снять однокомнатную квартиру в хорошем доме в хорошем районе в новом доме… ну, мне сложно представить, что где-то можно найти дешевле.

А. Двуреченская:

- Кроме того, вы получаете, кроме всего вот этого нового, мебель, вы получаете технику. Вы ничего не вкладываете, вы остаетесь мобильными. И это самое главное в аренде – что, когда ты арендуешь, ты ни к чему не привязываешься, ты не обрастаешь старой мебелью и ты можешь спокойно вкладывать в себя, в путешествия, в работу – жить в современном темпе современного мира.

А. Челышев:

- Как подумаешь о том, какие перспективы у этого рынка цивилизованной аренды жилья, на самом деле, дух захватывает, потому что сегодня подавляющее большинство квартир, которые сдаются, это аренда по серым схемам, без уплаты налогов, к сожалению, но все-таки хотелось бы конкретные цифры услышать… Поэтому я хотел бы подключить к нашему разговору директора департамента городской недвижимости компании «Найтфранк» Андрея Соловьева. Андрей, здравствуйте! Есть ли какая-то цифра, пусть и приблизительная, сколько людей сейчас в России живут в съемных квартирах? И, соответственно, каков потенциал роста у рынка цивилизованной аренды жилья?

А. Соловьев:

- Да, такие цифры есть. И вот недавно было аналитическим центром в мае 2019 года произведено последнее исследование, которое говорит о том, что около 10 млн. россиян арендует жилье. И еще порядка 6-7 миллионов рассматривают такую аренду в ближайшей перспективе. Так что потенциал развития арендного жилья, я полностью согласен, огромный. На это влияют еще и другие факторы, о которых я бы хотел рассказать. Что, конечно, арендное жилье в мире арендуют до момента покупки собственной недвижимости. Но есть тренд современной молодежи, так называемое поколение З, которое в целом меньше, чем наше взрослое поколение, настроено на покупку жилья, предпочитаю мобильность. Это даже не российский тренд, это мировой тренд. В западных странах, например, арендное жилье занимает от 30 до 40% жилого фонда. В России на сегодняшний день даны показатели в разы ниже, так что потенциал, вы правы, огромный.

А. Челышев:

- Развитие рынка арендного жилья - это перспектива все-таки для Москвы и для нескольких крупных городов или возможно создать варианты, которые могли бы прижиться в городах средних, малых?

А. Соловьев:

- Здесь я бы ответил так, что потребность в арендном жилье есть во всех регионах и во всех городах. Но создание программы арендного жилья окупается для государства и нацелено на крупные города. Это связано с тем, что арендаторы, готовые платить больше за свой комфорт, чем нежели это будет, например, в каком-то маленьком городе или, может, даже в каком-то селе и т.д…. поэтому крупные города-миллионники… К примеру, вот если сейчас вы упомянули «Лайнер», пилотный проект ДОМ.РФ, студия стоит там около 63 тысяч рублей в месяц, на вторичном рынке студия с отделкой в этом же жилом комплексе будут стоить 10-12 млн. рублей. И при покупке, например, в ипотеку 30 лет – возьмем средний такой срок – с первоначальным взносом в 10%, размер ежемесячного платежа составит от 76 до 92 тысяч рублей. То есть, я хочу сказать, что арендное жилье работает там, где ипотечный платеж выше, чем месячная ставка по аренде… Там, где это работает, арендное жилье востребовано. Поэтому люди все считают, люди у нас не глупые в России, слава богу. Поэтому надо внимательно смотреть там, где аренда выгодна, там ее нужно продвигать.

А. Челышев:

- Спасибо большое, Андрей.

Анна, вот про будущее арендного жилья в регионах добавите что-нибудь? Учитывая, какой масштаб проблемы нехватки жилья в регионах сейчас.

А. Двуреченская:

- На самом деле, согласна с Андреем, что арендное жилье вообще востребовано везде, по всей стране, потому что арендное жилье решает жилищный вопрос на определенной стадии жизненного цикла, которое возникает вне зависимости от этого региона. Поэтому мы активно ведем переговоры с региональными застройщиками и как раз в 2020 году, надеюсь, мы успеем запустить наш первый арендный дом в регионе – это в городе Воронеж – на 165 квартир. Кроме этого, сейчас ведутся переговоры по реализации таких проектов в Екатеринбурге, Новосибирске, Челябинске, Уфе, Красноярске и мы обязательно реализуем эти проекты и обязательно о них расскажем. Важно понимать, что целевой объем финансирования в арендное жилье по нашей программе составляет порядка 100 млрд. рублей, которые мы должны реализовать до конца 2024 года. Сейчас статус у нас – вложение на уровне 47 – то есть, вот этот наш остаток в основном будет, естественно, приходится на регионы. Кроме этого, если мы с вами говорим про реализацию этих проектов или в городах миллионниках, что, конечно же, более логично, потому что там есть устоявшийся спрос, он понятен нам, как инвесторам, и наше жилье, соответственно, будет там востребовано. По данному направлению мы реализуем программу аренды для граждан. Для других регионов, если есть крупное предприятие, которое является крупным работодателем, которое организует как раз рабочие места и предлагает тот же спрос на арендное жилье, мы реализуем программу корпоративной аренды и в этом направлении у нас есть уже прекрасный проект в городе Тобольске, где мы обеспечили 1100 семей арендным жильем, которые работают на одном из самых современных заводов в России. Мы уверены, что по такой же программе мы успешно предоставим жилье для других корпораций в России.

А. Челышев:

- Александр, есть ли основания полагать и даже надеяться на то, что развитие рынка арендного жилья приведет к большей цивилизованности существующий сейчас вот частный такой рынок аренды, когда арендодатели, понимая, что сейчас у них под боком растет мощный конкурент, который может в свою очередь подтолкнуть других инвесторов тоже к созданию такого проекта, просто начать работать более цивилизованно? То есть, заключать договоры, начать платить налоги, наконец, нести определенную ответственность перед своими арендаторами?

А. Якубовский:

- Ну, безусловно. Во-первых, надо понимать, что для арендодателя, как и для арендатора, это среда риска, когда, соответственно, арендодатель предлагает жилье без договора. Понятно, почему он это делает – он пытается на налогах сэкономить и эти налоги себе в доход поставить. Опять же, мы уже приняли закон о самозанятых, мы должны об этом говорить и он в конечном итоге будет распространен на всю Россию, потому что положительный опыт, который в тестовых регионах был, говорит о том, что, в том числе, и собственники жилья пользуются им, и при сдаче его в аренду, напомню, что это 4% и, собственно, понятно, что это возможность для человека, который сдает жилье в аренду, вполне легально, во-первых, получать доход, потому что это немаловажно, надо понимать, что это и возможность кредитования, и возможность быть чистым перед государством, с другой стороны, это возможность спокойно судится и с правоохранительными органами, и взаимодействовать, в случае, если нарушены пункты договора. Потому что мы понимаем, что арендатор тоже не всегда может быть прав бывает… Собственно, мы понимаем, что средневзвешенная стоимость уже будет регулироваться рынком и в конечном итоге все, кто по серым схемам сдают арендное жилье, они будут вынуждены все-таки переходить на белую, иначе просто у них никто не будет это жилье брать в аренду.

А. Челышев:

- Это все наверняка не прошло незамеченным другими участниками рынка. Известно ли вам о каких-то других проектах, которые, глядя на вас, будут реализовывать, или, может быть, уже начали реализовывать другие компании? Потому что, насколько я понимаю, одна из целей проекта, который запустил ДОМ.РФ – стать трендсетером определенным, то есть, сделать так, чтобы и другие тоже начали цивилизованный рынок аренды развивать.

А. Двуреченская:

- Мы знаем, конечно же, что есть ряд девелоперов, которые дифференцируют свой портфель и предлагают уже в жилых комплексах какую-то часть в аренду сдавать. Не буду их называть конкретно, но о таких масштабных проектах, таких, как у нас, где мы говорим, что это целый дом или целая секция, которая предлагается в аренду, таких нет. Есть похожие проекты по типу сервисных апартаментов или сервисных апартотелей, которые тоже предлагают по сути дела цивилизованную аренду. Просто они работают немножко с более маленьким сроком, по сути дела, как гостиницы, в то время, как по нашей программе ты можешь жить в нашем жилье долго. Это долгосрочные договоры.

А. Челышев:

- Ну, если начать перечислять все преимущества такого варианта, который предлагает ДОМ.РФ, нам программы не хватит, поэтому давайте мы сейчас позвоним человеку, который в ближайшее время начнет жить в арендном доме «Парк легенд», его зовут Шамиль Султанов. Шамиль, здравствуйте.

Ш. Султанов:

- Здравствуйте.

А. Челышев:

- Скажите, почему вы выбрали этот вариант? Вариант арендного дома, а не вариант такой привычный всем, когда вы находите арендодателя, договариваетесь о цене, заключаете или не заключаете договор и живете?

Ш. Султанов:

- Знаете, нужно сказать, во-первых, о том, что человек с именем Шамиль – это отдельный разговор найти квартиру… Вторая история – не хотелось как раз вот этих поисков долгих, дать возможность каким-то людям на тебе заработать проценты… ну, там непонимания того, что реально с квартирой, через сколько тебя попросят из нее съехать и так далее… Это всегда большая потеря нервов и времени, которого и так в мегаполисе не так много…

А. Челышев:

- Как долго у вас занял процесс выбора нужной вам квартиры и оформления всех документов?

Ш. Султанов:

- Самое долгое это, наверное, было просто добраться до офиса, где такая экспозиция небольшая… ну, просто выбрать время и приехать… все остальное – довольно быстро, потому что я приехал, походил, побродил по квартиру будущей, которую выбираешь, посмотрел вид из окна… ну, то есть, все до мелочей и плюс вот эта история, когда есть возможность тактильно потрогать, какая там обивка у дивана, какой цвет… ну, довольно это так оперативно было и по документа тоже там довольно быстро…

А. Челышев:

- Шамиль, тут в студии руководитель коммерческой студии ДОМ.РФ присутствует и целый депутат Госдумы, поэтому они сейчас вам тоже парочку вопросов зададут, я надеюсь.

А. Двуреченская:

- Шамиль, я вас поздравляю и спасибо вам большое за то, что воспользовались сервисом арендного жилья ДОМ.РФ. Хочу отметить, что в этом году мы также поработали над тем, чтобы вы как раз не ездили по показам, а пришли в торговый центр, в одно место, где вы могли со всем познакомиться, посмотреть и районы, и дома, и отделку, и планировку, и вид из окна… в этом нам помогли инструменты виртуальной реальности, и здесь мы тоже специально поработали, потому что мы понимаем, как это изнашивает, как сложно все время ездить, смотреть, договариваться… У меня на самом деле вопрос простой – вам понравился опыт взаимодействия с нашей компанией?

Ш. Султанов:

- Да, безусловно… пока нет никаких тревог, только приятные эмоции.

А. Якубовский:

- Шамиль, мне интересно, как вы в принципе узнали о проекте ДОМ.РФ? И почему вы обратились именно туда? Откуда информация до вас дошла?

Ш. Султанов:

- Наверное, если я правильно помню, это интернат, контекстная реклама. Я прицеливался на ЖК «Лайнер», потому что довольно удобное расположение конкретно для меня. Не было свободного ничего. К этому моменту вопрос отложился. И когда я решил вернуться снова к выбору, то, в первую очередь, полез смотреть новые предложения. Может, там что-то в «Лайнере» освободилось. И увидел, что есть ряд других домов.

А. Челышев:

- Расскажите о вашей будущей квартире? Я сказал «вашей», потому что так ее воспринимаю. Что это за квадратные метры?

Ш. Султанов:

- Я с учетом того, что 15 дней в месяц примерно провожу в командировках, живу один, я остановил свой выбор на абсолютно маленькой студии, которая что-то среднее между квартиркой и гостиничным номером. Она покрывает мои потребности. И переплачивать больше я не вижу смысла. Это 24-й этаж, чтобы видеть всех свысока. Цветовое оформление не помню. Недавно залез на сайт, думаю, надеюсь, что белое выбрал. Там было несколько вариантов, не помню.

Безусловно, подкупает то, что у тебя нет необходимости каким-то скарбом запасаться, переезжать, каждый раз покупать, потому что ты приезжаешь, там есть все. И меня подкупило, что там рядом то ли «Леруа Мерлен», то ли какой-то из магазинов, где тарелки, вилки, ложки купил. И забыл, закрыл для себя вопрос с переездом.

А. Челышев:

- Спасибо. А вы как долго планируете пользоваться таким вариантом? И хотели бы вы, чтобы в других городах, в которые, возможно, придется переехать когда-нибудь по работе, тоже был вариант, где просто договорился, приехал, живешь.

Ш. Султанов:

- Безусловно. Основная вещь, которая меня подкупила, у тебя, ты подаешь документы, там какая-то служба безопасности проверяет. Я не знаю, по каким критериям и так далее, надеюсь, это определенный уровень людей, желающих снять, отсечет, просто будут там те люди, которые близки мне по духу. Рядом находиться. И, на мой взгляд, любому сегодня это будет востребовано. Абсолютно в любом.

Никто не хочет, мне кажется, сейчас в двадцать первом веке, уважая себя, свое время, тратить время на поиски на не всегда вызывающих доверие сайтах, пытаться фильтровать объявления, потом ездить на какие-то показы. Это лишняя нервотрепка.

А. Челышев:

- Это тяжело, правда.

А. Якубовский:

- Шамиль, по поводу того, что непонятные сайты, квартиры, насколько вам было принципиально заключить договор аренды, я так понимаю, он у вас долгосрочный, то, что эта история абсолютно белая? Мы платите деньги, с них платятся налоги, у вас понятная управляющая компания. Насколько это для вас было принципиально?

Ш. Султанов:

- Это все укладывается в одну какую-то мою концепцию, мое видение того, как я хотел бы снимать. И как я хотел бы жить. Я считаю, что я зарабатываю, плачу налоги со своих доходов. Я хочу снимать нормальное человеческое жилье. Иметь возможность сделать это быстро, безопасно и иметь какие-то подтверждающие документы, понимать, что ты не, условно, лимита какая-то, которая приехала, ты там ютишься на птичьих правах. Ты официально платишь схожие с обычным рынком деньги.

А. Челышев:

- Не втридорога.

Ш. Султанов:

- Безусловно, это один из плюсов.

А. Двуреченская:

- Шамиль, живите у нас сколько хотите. Это один из ключевых наших тезисов и подходов, что самое главное, что тут вы чувствуете себя гарантированно спокойно. И надежно. Никто вас никуда не выселит, если плану поменяются у владельца. Наша задача, чтобы с нами жильцы жили как можно дольше.

А. Челышев:

- Шамиль, с грядущим новосельем! Спасибо вам большое!

Анна, расскажите, как можно стать жильцом, арендовать квартиру, и какие документы нужны?

А. Двуреченская:

- Стать нашим жильцом очень просто. Если вы еще не определились с арендным домом, приходите к нам в шоурум. Это реально работает, когда ты с помощью очков можешь все посмотреть, все почувствовать, понять, где тебе комфортнее, как лучше, пройтись по планировке. Еще раз подумать на тему расположения дома.

С собой надо иметь только паспорт и реквизиты банковского счета. Вы все можете оставить менеджеру. И мы заполним сами договор бронирования. Если есть такие люди, которым неудобно никуда приезжать, которые не готовы в личном контакте решать данный вопрос, а таких, кстати, достаточно много, мы придумали мобильное приложение и мы его разработали. Скачивайте его, подгружайте все документы онлайн. И мы все пришлем вам в онлайне. Единственное, приехать надо будет на подписание договора.

А. Челышев:

- Давайте о бизнес составляющей. Каков срок окупаемости у арендных домов?

А. Двуреченская:

- Он долгий.

А. Челышев:

- Получается, это больше социальный проект, не бизнес?

А. Двуреченская:

- Нет, просто мы все привыкли, особенно девелоперы в Москве, у них свое понятие…

А. Челышев:

- Сегодня деньги, а квартиры потом.

А. Двуреченская:

- Что такое бизнес, сроки окупаемости. Не секрет, что сектор недвижимости – это достаточно доходный бизнес. И у всех большие ожидания в отношении возврата. Мы ориентированы на чисто операционный доход. Мы в прибыли. Чистый операционный доход должен составлять не менее 5%, поэтому для нас это бизнес.

А. Челышев:

- С человеческим лицом.

А. Двуреченская:

- С человеческим лицом. Просто он с другими ожиданиями, нежели ожидания у частных инвесторов. Конечно, мы понимаем, что везде есть стоимость денег. И так как мы государственная компания, то деньги нам стоят немного других процентов, нежели у частных инвесторов. Все равно наши все проекты прибыльные.

А. Челышев:

- Получается, нам осталось обсудить только один аспект этой темы. Как различаются рынки арендного жилья в России и на Западе, может, на Востоке. Там тоже в основном сдают жилье в «сером» сегменте или нет, на эти вопросы нам сейчас ответит главный редактор портала зарубежной нелдвижимости Филипп Березин.

Филипп, здравствуйте!

Ф. Березин:

- Здравствуйте!

А. Челышев:

- Опыт какой западной страны России стоит внедрять, если мы говорим о рынке цивилизованной аренды жилья?

Ф. Березин:

- Если мы берем какой-то эталон, считаем, что наиболее оптимально соответствует потребностям и арендатора, и арендодателя, то, на мой взгляд, рынок недвижимости Германии, как рынок довольно большой, с одной стороны, с другой, предельно прозрачный. Понятный. Он является образцом. Очень понятная документальная законодательная история взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Большой опыт, умение, с одной стороны, сделать рынок относительно интересным для тех, кто недвижимость сдает. И интересным для арендодателя в том смысле, что есть большой выбор. Очень четко регулируется без чрезмерного нажима вопрос спроса и предложения. И при этом взаимоотношения двух сторон предельно четко не только регламентируют, но и по факту защищают.

А. Челышев:

- Спасибо большое!