Как события последнего месяца повлияли на рынок жилья
Ю. Кораблев:
- Здравствуйте, друзья. Вы слушаете радио «Комсомольская правда». В студии Юрий Кораблев. И сегодня у меня в гостях Сергей Владимирович Колунов, депутат Госдумы. Сергей, здравствуйте.
С. Колунов:
- Добрый день, Юрий.
Ю. Кораблев:
- Мы сегодня здесь собрались, чтобы поговорить… Мне кажется, вопрос, который интересует любого, у которого есть квартира, тем более того, у кого нет квартиры. О недвижимости мы сегодня поговорим. Мы оказались все в новых условиях, в новой реальности, и нужно понять, что будет происходить на рынке недвижимости, с жилищным вопросом. Самый мой первый вопрос, для того чтобы понять, разобраться. Сергей, что сейчас происходит на рынке? Уже успели сделать анализ, понять? Давайте поделимся об этом с нашими слушателями.
С. Колунов:
- Скажем так, если говорить о рынке недвижимости как таковом… Вопрос задали простой.
Ю. Кораблев:
- Да, очень простой.
С. Колунов:
- С непростым ответом.
Ю. Кораблев:
- Очень простой вопрос – что сейчас происходит на рынке?
С. Колунов:
- Знаете, так. Если говорить о ценах, то цены, конечно же, поднялись. И это больше, наверное, эмоциональная реакция застройщиков. Потому что мы всегда чего-то боимся, а на сегодняшний день застройщики боятся того, какая будет цена завтра, послезавтра или через месяц, через два, через три. Даже не то, чтобы они боятся, какая будет цена, они ее не знают. А поскольку все сроки у нас, во-первых, зааккредитованы… Вы знаете, сейчас эскроу-счета, и все застройщики работают через проектное финансирование. Соответственно, у каждого застройщика есть определенный риск недостроя. Почему к застройщику? Потому что когда застройщик идет в банк за проектным финансированием, то в любом случае банк рассчитывает еще количество своих собственных средств, которые нужны на стройку. И если у рисковой модели банка … А у банка есть определенная рентабельность, которую банк может пропустить, поскольку, если ты не соответствуешь этой рисковой модели, то ты должен довложить собственные средства. Поэтому рентабельность на сегодняшний день, в зависимости от регионов, она идет где-то от 20 до 25%. Это достаточно высокая. Я могу вам сказать, что, наверное, кроме Москвы и, может быть, Питера, ни одна стройка на сегодняшний день такой рентабельности не отвечает.
Соответственно, что нужно делать застройщику? Застройщику нужно дофинансировать собственными средствами, чтобы именно показать эту рентабельность, которая устроит банк. И когда это будет, банк финансирует стройку. Как он финансирует? Он финансирует стройку, фиксируя среднюю стоимость продажи и среднюю себестоимость. Если колебания какие-то происходят по себестоимости продаж, банк просто может взять и остановить. Он просто не даст возможности вам строить дороже, нежели у вас зафиксировано. Если говорить о средней продаже, это всегда идет борьба. Застройщик говорит, что я могу продать дороже, а банк всегда воспринимает пессимистическую модель и говорит: нет-нет, ты знаешь, цена вот такая. Причем еще сложности работы с банками появляются у тех застройщиков, которые, скажем так, стоят не в Москве и Московской области, вернее, даже в ближнем Подмосковье, а которые идут дальше, или в дальних регионах.
Или там, где, допустим, не строилось. Есть такие города в Московской области, в которых не строилось новое уже давно. Соответственно, когда смотрится срез средней цены, там продается там вторичка объектов, которые построены там много лет назад. Соответственно, уровень цены невысокий. И, когда ты заходишь с новым жильем, ты говоришь: нет, мое жилье будет стоить 130-140 тысяч рублей за квадратный метр. Банк смотрит средний срез по городу и говорит: нет-нет, там у вас продается 90. Ну, о'кей, мы добавим там еще 10 %, ну, 100. И больше мы не видим. Соответственно, очень сложно доказывать именно ту стоимость, вернее, ту оценку средней цены, которая есть.
Для чего я это рассказываю? Соответственно, сейчас мы же не в один день все получат новые разрешения… новое проектное финансирование. Очень много строек же идет на сегодняшний день. Соответственно, при изменении себестоимости, тем более, когда мы не знаем, насколько она увеличивается и когда закончится этот рост. Каждодневный рост цен. Потому что на сегодняшний день я вам могу сказать, что может и два раза за день цена подняться.
Да, сейчас проходит очень много усилий, сейчас очень много работы ведется на то, чтобы сдержать цену. Но пока это еще не удается. Это нужно время. Но я думаю, что в течение месяца, а это очень быстрый срок, это будет сделано. Но на сегодня, вы же задали вопрос сейчас, поэтому я должен ответить сейчас, на сегодняшний день у застройщиков, поскольку неизвестно, когда остановится цена, и тем более, когда она понизится, на сегодняшний день есть страх того, что они не знают. А соответственно, если они не знают, они начинают поднимать цену до того уровня, который останавливает эмоционально людей от покупки.
Поэтому, вот, если говорить, я, наверное, долго это говорю, вы там чего-нибудь обрежете.
Ю. Кораблев:
- Да, мы это уберем, если что. Казалось бы, очень простой вопрос: что сейчас происходит на рынке? Но разобраться сложно. Давайте, ну, как-то постепенно будем разбираться. Я люблю конкретные примеры, может быть, да, для наших слушателей. Вот скажите, пожалуйста, есть вторичка, есть новостройки, есть там новое жилье, есть не очень новое жилье. Вот что будет происходить со вторичкой на рынке в ближайшее время, на ваш взгляд? То есть давайте сейчас не будем за новостройки браться. Вот скажем, есть у человека квартира там в доме 80-го года постройки, двушечка.
С. Колунов:
- Я как раз хотел сказать: вторичка вторичке рознь. Есть вторичка та, которая практически уже ветхая. Есть практически аварийная. А есть вторичка, которая, собственно, если вы купили в новостройке и завтра перепродали, а новостройка прошла ввод в эксплуатацию, и вы уже продали как собственность, это тоже уже вторичка. Вот о какой вторичке мы сейчас говорим?
Ю. Кораблев:
- Ну, видимо, тут надо еще ввести термин ликвидная и неликвидная.
С. Колунов:
- Это другое. Ликвидная – это ликвидное то, что вы завтра продадите хотя бы за те деньги, которые купили. Это другое. Мы сейчас говорим именно, потому что, ну, очень многие спекулируют аббревиатурой вторичка. Да, вторичка, еще раз повторюсь, вторичка – это все, что вы покупаете на вторичном рынке, не у застройщика. Вы можете, допустим, купить, вот дом сдался, есть многие люди, которые, такие портфельные инвесторы, которые покупают несколько квартир для того, чтобы заработать. Они покупают на начальной стадии, продают в конце. И вот они продали в конце, в квартире никто не жил. Никто не делал ремонт. Вы купили уже после сдачи дома в эксплуатацию. И это получается вторичка.
Или вы купили через год. И это тоже вторичка. Поэтому о чем мы говорим? Мы, наверное, все-таки будем с вами говорить о тех домах, которые построены лет двадцать назад.
Ю. Кораблев:
- А мы обо всем рынке недвижимости говорим. И хотим разобраться, что будет с рынком недвижимости. Давайте так, вот цены будут расти или падать на вторичку.
С. Колунов:
- Скажем так, если говорить в целом, я надеюсь, что на вторичку цены будут падать в соответ… в отличие от цен на новостройки. Ну, вот если сравнивать, да, то есть на новостройки цены будут расти. То есть они всегда росли, там в зависимости, в любом случае они догоняли инфляцию, там от 5 до 7 процентов в год все равно оно росло. Сейчас, конечно же, поскольку инфляция разогналась, она достаточно серьезным образом, я думаю, что в этом году за 22-й год цены на новостройки, я думаю, вырастут порядка там на 20 %.
А вот если говорить о вторичке, о вторичке, то на вторичку, я думаю, что они все-таки не догонят цены. Я думаю, что не более 10, на мой взгляд. Потому что, что происходит сейчас на рынке вторички. Мы же хотим жить лучше. И в лучших условиях. Цена-то на квартиры растет. Соответственно, мы эмоционально не готовы себя убедить в том, что, ну, все подросло в цене, и поэтому мы должны дороже купить квартиру. Мы все-таки себя успокаиваем, что если мы покупаем квартиру дороже, она должна соответствовать определенным современным параметрам, которые сейчас мы хотим. То есть это должен быть благоустроенный двор, это должна быть элементарная… элементарная прекрасная входная группа. Это элементарная комнатка для колясок или для велосипедов, или там самокатов, которые сейчас стали популярны.
Поэтому, мы… если мы и платим больше, мы тогда и требуем большее качество. А вторичка это качество дать нам не может.
Ю. Кораблев:
- Сергей, тогда у меня вопрос. Если вы говорите, что новостройки вырастут до конца года на 20 %.
С. Колунов:
- Я думаю, да. Но это мое сугубо личное мнение.
Ю. Кораблев:
- Да, хорошо, кто их будет покупать?
С. Колунов:
- Люди.
Ю. Кораблев:
- Кто? Кто эти люди? Когда закрываются предприятия сейчас, когда говорят, что у нас безработица будет расти, когда говорят, что, ну даже президент у нас говорит, да, нас ждут сложные времена. Вот кто эти покупатели? Кто готов покупать новостройки на 20 % дороже? Ведь есть такой термин – покупательская способность.
С. Колунов:
- Вы знаете, я вам постараюсь возразить по поводу того, что будет безработица. Вот по предвыборной кампании я много объездил городов. И очень много предприятий, как и производственных, торговых, строительных предприятий. Так, вы знаете, везде там порядка 15 до 30 процентов вакантных мест. Вот нет людей, которые будут работать. Я был в Уфе на заводе газобетонных изделий. Газобетонных и железобетонных изделий. Спрос огромный на эту продукцию на сегодняшний день. Они не могут поднять на сегодняшний день объемы, потому что они не могут найти людей.
Поэтому, если говорить все-таки о безработице, ну, я считаю, что в нашей стране нам безработица никаким образом не опасна. Это мое, опять же, сугубо личное мнение. А если говорить теперь о деньгах. На 20 % поднимется цена. Ну, понятно, она в разных местах, где-то на 10, где-то на 15, где-то на 30 может быть процентов. На самом деле я ничего такого сверхъестественного не сказал. Потому что, если посмотреть, на сколько цена уже поднялась, то в некоторых городах она поднялась до 30 %. Если вы возьмете Сочи, там цена поднялась на 50 %.
Ю. Кораблев:
- Это за какое время?
С. Колунов:
- Это за один год. Это за 2021 год. И я что-то не вижу какого-то, какой-то проблемы со спросом в Сочи.
Ю. Кораблев:
- Ну, ипотека была льготная, под 5 % давали. Сейчас ключевая ставка 20, понимаете, и ипотеки тоже нет. Совсем нет.
С. Колунов:
- Под 5 % я…
Ю. Кораблев:
- Льготная ипотека – 5 % годовых.
С. Колунов:
- 7.
Ю. Кораблев:
- 5, 7, 6.
С. Колунов:
- На сегодняшний день по льготной ипотеке ведутся разговоры. Конечно же, она все равно будет, в любом случае. Потому что она должна быть. вы же знаете прекрасно…
Ю. Кораблев:
- Но уже не меньше 12, наверное.
С. Колунов:
- Я думаю, да. Я думаю, что не меньше 12. Вот сейчас идет разговор от 10 до 12. То есть хочется 10, я думаю, что дадут 12 %. Но опять же, это опять же временно. Вы же понимаете, что ключевая ставка – это резкое, но временное явление. И, конечно же, что, когда будет ключевая ставка, ну, можно даже посмотреть тот график, который был в 2014 году, когда она взлетела до 17. Она продержалась полгода, потом начала падать и через год-полтора, собственно, она дошла до того уровня, 10 или 9, 5, и я помню самая низкая ставка, по-моему, 4,5 ключ, это когда мы все подумали: опа, вот поперло, бизнес пошел, будет развиваться.
Но в любом случае, если посмотреть 21-й год, он был просто в прошлом году, поэтому проще, и 20-й год, максимальное количество ипотечных займов, максимальное количество квадратных метров, которое было введено и продано, это было за счет того, что была льготная ипотека. Такой никогда не было у нас в стране – 7 %.
Ю. Кораблев:
- Никогда.
С. Колунов:
- Да, даже была где-то 6,5, 5, наверное, тоже есть, но я просто не помню, где это было.
Ю. Кораблев:
- Летом под 5,5 какие-то банки давали на вторичку.
С. Колунов:
- Это, скорее всего, наверное, больше даже не банки, а застройщики. Потому что очень многие застройщики компенсируют, субсидируют процентную ставку для того, чтобы получить конкурентные преимущества в… по сравнению с другими застройщиками.
Но два элемента… два всего механизма, которые помогли сделать такой результат, самый серьезный, больше всех квадратных метров продать и больше ипотечных кредитов заключить. Это пониженная ипотека и это субсидированная ставка ключа. Ну, ключ был 4,5, поэтому чего ж его не субсидировать.
Конечно же, сейчас это сложно. Но даже правительство идет на это, чтобы помочь банкам. Даже не так, помочь застройщикам. Потому что на сегодняшний день тоже рассматривается субсидирование проектного финансирования. Потому что, ну, 20 % - это практически заградительная ставка. Здесь ни один бизнес просто не выживет. А тем более такой мало… малорентабельный, как застройщик. Застройщик просто огромное количество денег, огромная емкость капитала, который двигается в этом. А говорить о том, что это высокомаржинальный бизнес, - нет. Вы возьмите ресторан, в котором наценки там под 300 %, ну и застройщика.
Поэтому, сейчас договорю, поэтому все-таки 20 % рост цены на недвижимость, я думаю, рынок проглотит. Мне многие говорят: где будут взяты деньги? Ипотека. Ипотека она все-таки даст возможность людям покупать. А если говорить о том, что будет ли продаваться такое количество, я считаю, нет. Я считаю все-таки, что определенная часть людей просто приостановится и не будет покупать. В ожидании, опять же, это эмоциональное решение, в ожидании того, что цены упадут. Но в конечном итоге все равно, я просто, я помню только 14-й год, когда цены на недвижимость падали. По-моему, и 8-й.
Ю. Кораблев:
- Вот я хотел с вами об этом, да, поговорить. Я посмотрел аналитику, мы же переживали две волны. 2008-2009-й, 2014-2015-й.
С. Колунов:
- Еще 98-й забыли.
Ю. Кораблев:
- Ну, туда уже глубоко не будем.
С. Колунов:
- А я помню очень хорошо это. Это самый первый.
Ю. Кораблев:
- Честно говоря, меня это не сильно там задело. Поэтому я не сильно помню. Смотрите, в 14-м году был импульсный спрос, в 15-м цены пошли вниз. Примерно на 25-30 %. То же самое случилось в 14-15-м. В 14-м импульсный спрос, люди стали спасать рубли. Начали вкладывать в недвижимость. В 15-м все упало на 25-30 %. Вот мы по такой же схеме будем в 22-23-м развиваться? Потому что, по вашим словам, оно будет как-то по-другому, видимо. Ну, с учетом того, что вы говорите – цены вырастут на 20 %. А что изменилось вот и в чем будет отличие вот этой волны 22-го года от предыдущих кризисов?
С. Колунов:
- Ну, послушайте.
Ю. Кораблев:
- Инфляция была такая же, тоже инфляция разгонялась. Люди так же боялись, вкладывали в бетон. То есть что поменяется, вот на ваш взгляд, в чем будет какое-то принципиальное отличие?
С. Колунов:
- Ну мы с вами договорились, что мы сегодня о политике-то не говорим. Хотя…
Ю. Кораблев:
- О политике сильно не говорим.
С. Колунов:
- Хотя она очень сильно влияет. И она фон, конечно, серьезный дает. Эти санкции, которые сейчас наша страна пытается переварить, и это сделает однозначно. Оно тоже влияет достаточно серьезно. Но если говорить, все-таки я всегда говорю о своем собственном… свое собственное абсолютно мнение, оно у меня сложилось из 20 лет в этой отрасли. Я считаю, что вот импульсивного спроса на сегодняшний день ну просто не может быть. потому что на сегодняшний день государство сработало такой огромной, серьезной просто ставкой как 20 %.
Ю. Кораблев:
- А он уже есть – импульсивный спрос. Вы попробуйте в Москве однушку купить. Вы не сможете ее купить. Они все под авансом. Если про вторичку говорить. То есть импульсный спрос - вот сейчас метут на рынке все.
С. Колунов:
- Я не заметил этого, честно.
Ю. Кораблев:
- Вот откройте какой-то агрегатор недвижимости, посмотрите. Авито, ЦИАН. Посмотрите, вот однушку у метро какую-нибудь попробуйте найти. И в текстах… там все под авансом.
С. Колунов:
- Я вам объясню. Это стратегия застройщиков. Я до политики занимался этим каждый день. Создать ажиотаж. Потому что, даже вот возьмите вот любого застройщика, который начинает только строить. У него квартир, вот представляете, весь объект…
Ю. Кораблев:
- То есть много.
С. Колунов:
- Всё, все.
Ю. Кораблев:
- Ему надо все продать.
С. Колунов:
- Ему надо все продать, и самое главное – продать дорого, раз. И создать ажиотажный спрос – два.
Ю. Кораблев:
- Поэтому он порциями выкладывает.
С. Колунов:
- Конечно. Он выставляет порциями. Он выставил порцию. Там сто квартир.
Ю. Кораблев:
- Желательно неликвидную порцию первую.
С. Колунов:
- Нет, он никогда… Слушайте, если вы хороший застройщик, вы никогда вначале не выставите ликвидную порцию. Никогда. Потому что вначале идет низкая цена. По низкой цене продать ликвид – это ну просто себя не уважать и считать, что ты некомпетентен на этом рынке. Конечно же, вначале выставляются неликвидные квартиры. Ну, что-то есть вначале, но особый ликвид остается в конце. Мы не можем, допустим, полностью, допустим, сказать: все, мы ничего не продаем. То есть сто, допустим, квартир выходит по цене, по которой способны люди купить. Адекватная тому уровню строительства, которое на сегодняшний день есть. Я имею в виду готовности строительства. И еще сто квартир выходит с заградительной ценой. То есть у вас, грубо говоря, двести квартир, из которых вы видите, они хорошие квартиры, но это очень дорого. Потому что есть люди, которые все-таки хотят купить, их нельзя останавливать. И есть сто квартир, которые, собственно, идут по цена, соответствующей сегодняшнему дню.
Ю. Кораблев:
- Это небольшой параллельный ликбез.
С. Колунов:
- Да. Вот смотрите, что дальше происходит, нужно… Нормальный… хороший застройщик поднимает цены, как минимум, два раза в месяц. Для того, чтобы это поднимать, нужно составлять ажиотаж. То есть у вас вроде бы квартир уже остается меньше, но вы понимаете, что через две недели, через неделю квартира будет лучше, но она будет стоить дороже. И у вас постоянно вот это вот: чего делать-то? Тут вроде заканчивается по меньшей цене, блин, но та квартира будет лучше, но она будет дороже. И постоянно, постоянно вы в этом…
Ю. Кораблев:
- Подталкиваете покупателей.
С. Колунов:
- Соответственно, сейчас то же самое происходит. Абсолютно. То есть это не то, что кончились квартиры. Это как сахар вон кончился. Нет, это выстраивается к тому, чтобы продавать дороже. И создавать ажиотаж того, что, блин, этого нет. И у многих застройщиков, я вас уверяю, то, что стоит типа под бронью, это определенная просто такая, ну, не то чтобы игра, это профессиональная игра самого застройщика, чтобы продать свой объект дорого. Потому что на сегодняшний день никто до сих пор не понимает, какая себестоимость будет объекта в конце. И, чтобы защититься, то, что я вам рассказывал ликбез раньше, защититься от банка, и чтобы потом не возникли сложности с банком, на сегодняшний день цены постепенно, постепенно поднимаются.
Ю. Кораблев:
- Ну, то есть падать цены не будут, на ваш взгляд, не будет снижения?
С. Колунов:
- Будут, будут падать цены. Но на неликвидный. Если вы вспомните 14-15-й год, ведь 12-13-й год продавалось все. В поле застройщик покупал, где-то там даже земли сельхозназначения. Переводил их в земли поселений, под многоэтажную жилую застройку. Или там под таунхаусы, и строил.
Ю. Кораблев:
- Неликвид – это что? Ну вот, если так…
С. Колунов:
- И люди мели все.
Ю. Кораблев:
- Да.
С. Колунов:
- Вот просто мели все, потому что все двигалось. Как только произошел кризис, продается только ликвидный. Продается, еще раз, то, что можно продать завтра, хотя бы за ту цену, которую вы купили, а желательно еще подороже.
Ю. Кораблев:
- Какие критерии ликвида и неликвида, если вот так в двух словах буквально?
С. Колунов:
- Критерии ликвидного, еще раз… как определить?
Ю. Кораблев:
- Ну, на примере московского …
С. Колунов:
- Вы знаете, скажем так. Ну, ни один ликвидный продукт никогда не будет падать в цене. Вот вы даже смотрите на цены нескольких застройщиков и видите – оп-па, одна площадка начала падать в цене. Значит, уже первый сигнальчик – что-то не так. Или проблема у застройщика, или проблема с ликвидностью самого объекта. Я не видел ни одного, я занимался 20 лет как застройщик, мы никогда не опускали цену. Никогда. Потому что когда ты опускаешь цену – все, это первый сигнальчик того, что твой продукт не продается. А если он не продается, это значит – неликвид. А все-таки говорить, если все-таки о том, как определить ликвид, ну, ведь у покупок разный, то есть, есть эконом там, есть выше, выше, выше, то есть, допустим, есть бизнес там и это покупка эмоций уже, есть премиум - покупка статуса там. Ну, если мы говорим об ??... там комфорт, ну, во-первых, это транспортная доступность. Ну, говорится же, что у застройщика, то есть, для девелопмена самое главное это локация все-таки. Локация определяет, конечно, транспортную доступность.
Ю. Кораблев:
- Локейшн, локейшн и еще раз локейшн.
С. Колунов:
- Ну да. Я пытался уйти от иностранного слова.
Ю. Кораблев:
- Да, да, да.
С. Колунов:
- Локация – раз. То есть, транспортная доступность. Плюс мы все люди, но каждый покупает квартиру с определенными целями, да. Кто-то, если молодая семья, то однозначно нужно место, где погулять, да. То есть, мы же сначала там мы гонемся за ценой, не думая о том там, что, когда мы переедем и будем жить, нас будет окружать и мы будем заниматься, разбираться в инфраструктуре – куда же я попал? Это было раньше. Сейчас люди уже начинают смотреть. Сейчас уже люди залезают на форумы застройщика, который уже что-то построил и как происходит дальше. Соответственно, что такое ликвидный продукт все-таки? Ну, это первое – то, что вы завтра продадите – это раз. Во-вторых, это то, что у застройщика всегда растет в цене и никогда не падает, по мере того, как он продает. Плюс транспортная доступность, плюс наличие инфраструктуры вокруг. Плюс сама инфраструктура самого объекта. Объект он должен в принципе быть самодостаточный. Минимально, но самодостаточный. То есть, это должна быть благоустроенная территория, в которой вы можете в принципе никуда не ходя просто отдохнуть. Элементарный подъезд, который вы проходите утром и вечером, он вас не должен расстраивать, он должен только наоборот, вы должны получать удовольствие от этого. Потому что вы должны получать удовольствие от своих денег, которые вы потратили.
Третье. Должны быть элементарные небольшие магазинчики или салоны, или еще что-то. Или в самом доме, или в ближайшей доступности, там, ну не знаю, минуты-двух. Чтобы вы могли даже зимой чего-нибудь набросив добежать. Это удобство. Плюс жизнь показывает – это подземный паркинг. Или в стилобате – неважно – но чтобы вы могли зайти в машину, дойти до машины или до самоката, или до велосипеда, или до мотоцикла легко, сильно не одеваясь. Потому что все-таки, если говорить о нашей стране, у нас все-таки теплые дни по пальцам можно посчитать. Ну и, конечно же, там или это метро, или это легкое метро, или это электрическое, или остановка автобуса. Все это вокруг.Плюс, конечно же, школа, детский сад. Это тоже важная вещь. Ну и плюс все-таки, наверное, парк рядом какой-то, до которого можно дойти, потому что все-таки занятий спортом и обычных прогулок тоже никто не отменял.
Ю. Кораблев:
- Сергей, я правильно вас понял, что вот вы рекомендуете людям, у которых есть рубли под матрасами, в последнее время очень много из банков снимали со вкладов деньги…
С. Колунов:
- Слушайте, с такой депозитной ставкой, я думаю, что денег под матрасами осталось немного.
Ю. Кораблев:
- Немного. Вы думаете, понесли в банки?
С. Колунов:
- Когда такое было, что Сбербанк 20%...
Ю. Кораблев:
- А, по-моему, тоже никогда не было. На моей памяти не было.
С. Колунов:
- В каком интересном времени мы живем!
Ю. Кораблев:
- Да, да, да.
С. Колунов:
- 20% депозит! Обалдеть!
Ю. Кораблев:
- То есть, вы…
С. Колунов:
- Но на три месяца.
Ю. Кораблев:
- Да, на три месяца, потом будут ниже. Вы предлагаете взять вот эти деньги, да, под матрасом, если они есть у человека, и купить какую-то квартиру все-таки?
С. Колунов:
- Нет, не какую-то, а именно ликвидную квартиру.
Ю. Кораблев:
- Ликвидную, да. Купить ликвидную квартиру и она к концу года подорожает на 20%, я правильно вас понял?
С. Колунов:
- Если вы вкладываете… ну, послушайте, да, если вы в начале года купите, да, согласен. Плюс-минус. От 15 до 30 процентов. Вот я в этом абсолютно уверен.
Ю. Кораблев:
- То есть, ваши деньги, как минимум, не обесценятся?
С. Колунов:
- Мои?
Ю. Кораблев:
- Ну, мы же слушателям, да, говорим.
С. Колунов:
- Да, конечно.
Ю. Кораблев:
- То есть, деньги слушателей не обесценятся?
С. Колунов:
- Послушайте, поскольку, ведь нужно говорить о том, в чем ты разбираешься. Я разбираюсь в недвижимости. Я свои деньги инвестирую в недвижимость, потому что для меня это понятный механизм не просто как сберечь деньги, но еще и их приумножить.
Ю. Кораблев:
- А что он будет делать с этой квартирой? Вот ее, например, сдали, она, например, уже с ремонтом. В аренду ее сдавать? Будет кому сдавать? То есть, будет ли вот этот спрос на арендное жилье?
С. Колунов:
- Очень хороший вопрос. Очень хороший вопрос. И, главное, он прямо, если посмотреть динамику развития арендного жилья, посмотрите, раньше мы искали работу там, где наш дом.
Ю. Кораблев:
- Угу.
С. Колунов:
- Сейчас пошла тенденция, ну, может быть, из-за бугра она пришла к нам, может быть, просто это удобно – то есть, мы все-таки живем в поисках хорошей работы. Высооплачиваемой и комфортной для нас. Соответственно, уже на сегодняшний день квартира, как собственность и как вот фундамент того –вот здесь я буду жить – уже становится меньшим, ну, как это, вектором направления твоего собственного развития или географической локации, да.
Ю. Кораблев:
- То есть, гибче стали россияне?
С. Колунов:
- Да. То есть, мы все-таки смещаемся туда, где все-таки работа. Потому что работа – это все-таки деньги, которые ты можешь заработать. А деньги, которые зарабатываешь – это твоя свобода.
Ю. Кораблев:
- Ну, это твое развитие, твоя карьера.
С. Колунов:
- Конечно. Ну да, это твоя карьера. Это твой отдых. Это твое. Это свобода выбора, допустим, пойти позаниматься спортом. Ну, все равно мы на сегодняшний день понимаем, что работа для нас очень важна. Я не говорю о том, что работа была и раньше. Но на сегодняшний день все-таки мы стали более мобильны для того, чтобы выбрать свое, себе, место работы. Это сейчас факт. Соответственно, поскольку мы стали более мобильны, соответственно, это же невозможно везде покупать квартиру – тут квартиру продал, там купил. Там потом продал… Ну, это все равно определенные потери. И времени потери, и потом… Поэтому на сегодняшний день, на мой взгляд, вот именно рынок услуги арендного жилья становится все больше и больше интересен, и все больше спросом пользуется. И более вам того скажу, и на сегодняшний день становится и рынок готового жилья, я имею в виду квартир с отделкой, он тоже набирает обороты. Хотя медленнее, чем хотелось бы, но в любом случае все равно это есть. Потому что люди уже хотят купить квартиру готовую. Ну, потому что вы представляете – ипотека это самый лучший механизм приобретения. Ведь дешевле ипотеки кредита нет.
Ю. Кораблев:
- Я предлагаю резюмировать вот все эти наши мысли, которые мы озвучивали до этого. То есть, первое – вы предлагаете все-таки вкладывать в недвижимость, она будет расти?
С. Колунов:
- Да, я предлагаю так.
Ю. Кораблев:
- Второе. Эту квартиру сдавать. Если, например, это у вас там вторая или третья квартира.
С. Колунов:
- Если у вас есть такая возможность, оставить эти деньги, потому что бывает же и так, что ты не можешь себе этого позволить. Поэтому кто-то или сдает квартиру, или продает и перевкладывается в другую. Ну, есть такой определенный уже срез общества таких микропортфельных инвесторов, которые это делают. Единственное, что мое предложение и как бы пожелание к этим людям – все-таки продавать квартиру до того, там, грубо говоря, за два-три месяца, как дом сдан. Потому что, ну, там и с налогообложением раз. И второе – это еще и когда дом сдан, ты начинаешь платить уже коммунальные расходы.
Ю. Кораблев:
- Угу, угу.
С. Колунов:
- А это каждый день уменьшает твой заработок. Поэтому все-таки нужно, потому что здесь же хочу продать дороже, еще дороже – и ты начинаешь платить коммуналку, плюс еще налог на имущество. Поэтому мое пожелание все-таки, вернее, как пожелание? Мой совет, да, для людей. Все-таки, если вы хотите все-таки использовать квартиру как инвестиционный, используете как инвестиционный капитал для покупки квартиры, продайте квартиру все-таки до того, как дом будет сдан. И потом чтобы перевложить в покупку другую. Но если у вас есть возможность, собственно, квартиру сдавать дальше – сдавайте. Это здорово. Только, единственное, зарегистрируйте договор и платите налоги.
Ю. Кораблев:
- Вот и последний вопрос. Коротко хотел бы у вас…
С. Колунов:
- Хотелось чуть-чуть добавить еще.
Ю. Кораблев:
- Да.
С. Колунов:
- Если все-таки… вот еще рекомендация для людей, которые все-таки хотят вкладывать деньги для того, что… для последующей сдачи. Я бы рекомендовал, наверное бы, все-таки сдавать не только квартиры, а больше все-таки на первых этажах вот этот стритритейл. Это маленькие магазинчики, которые… ну, просто коммерческая недвижимость приносит бОльшего дохода. Конечно, есть риски. То есть, всегда бывает. То есть, бОльший доход – бОльший риск. Меньший доход – меньший риск. Потому что, если вы покупаете квартиру и сдаете – то есть, это где-то порядка там 4-5%, ну, доходности, от вложенных денег. Но вы, когда вкладываете, вы защищены 214-м законом. То есть, деньги попадают на эскроу и если что-то произойдет, вам деньги ваши вернут. Если вы вкладываете в нежилье, ну, вы зарабатываете порядка там 15-17 годовых. Но если вдруг что-то случится, 214-й закон не на вашей стороне. Он на стороне тех, кто купил квартиру. Вот поэтому риски есть.
Ю. Кораблев:
- Да, спасибо за это уточнение. Вот последний вопрос, который тоже у меня так возник. А ведь кто-то собирался продавать квартиру. Ну, то есть, у него…
С. Колунов:
- Всегда такие есть.
Ю. Кораблев:
- Да, всегда такие люди есть. Это рынок, жизненная ситуация, может быть, так складывается. И вот они сейчас думают – в эти неспокойные времена а что мне делать: продавать или не продавать? Вот тут какой-то совет дадите?
С. Колунов:
- Ну, дам. Недавно мой друг он купил квартиру в одном из жилых комплексов года два назад и получилось так, что его квартира практически в два раза ну поднялась в цене. По двум причинам. Первое – это поскольку он вложился на котловане, сейчас дом практически готов. Ну и плюс еще…
Ю. Кораблев:
- За последние два года выросло очень сильно все.
С. Колунов:
- Ну, в два раза у него получилось. Он как-то удачно купил. Ну, получилось в два раза. И он меня спросил – чего делать? Как, продавать, не продавать? Я говорю – послушай… типа, а в долларах это в принципе то же самое, я ничего не выиграл. Я говорю – ну, во-первых, ты живешь в рублевой стране, забудь уже о долларах там.
Ю. Кораблев:
- Картошку же за рубли покупаешь.
С. Колунов:
- Да. Вот. Поэтому мой был совет ему – послушай, продай квартиру сейчас. Купи на котловане вот на половину денег вложись в одну квартиру, а вторые, вторые деньги используй там – положи под депозит. Там сейчас дают 20% - положи под 20% на три месяца. Или 15% на полгода. Положи. Используй вот этот момент. Поэтому, если говорить о том, кто продавал квартиру, ой, кто планировал продавать, если вам нужны деньги – продайте. Если вы хотите сдавать ее в аренду – сдавайте в аренду, а цена только будет расти. Но если говорить о том, что вы хотите продолжать, ну, просто вопрос – если вы хотите продолжать дальше – продолжайте, продайте квартиру и инвестируйте в котловане, вы все равно выиграете, в любом случае. Это тот рост, который будет всегда. От котлована до готового объекта. И любая стройка, там от 15 до 20 процентов в любом случае вырастет. Ну, всегда. А иногда бывает и 40%. Мы в Казани начинали строить объект, это был 2018 год, мы начали с 80 тысяч рублей, а через два года продавали 180. Вот он, рост цен. И вот тоже говорю – кто же будет покупать? Покупают.
Ю. Кораблев:
- В общем, вывод один – недвижимость это выгодно.
С. Колунов:
- Да.
Ю. Кораблев:
- Спасибо. У нас в гостях Сергей Владимирович Колунов, депутат Госдумы, мы говорили о том, куда инвестировать деньги, надо ли покупать квартиру, а, может быть, нужно продавать. И что сейчас будет в эти времена с недвижимостью. Спасибо. До встречи в эфире.
С. Колунов:
- Спасибо. До встречи.
