Центробанк понизил ключевую ставку: как это повлияет на ипотечный рынок

фЧлен Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и ЖКХ Сергей Колунов и журналист Юрий Кораблев говорят о том, что не всякая недвижимость может быть ликвидной, как события современности меняют рынок недвижимости, что и когда покупать, во что вкладывать и какие решения принимать, чтобы сохранить или преумножить свои сбережения.
Член Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и ЖКХ Сергей Колунов и журналист Юрий Кораблев - о следствиях снижения ключевой ставки для ипотеки

Ю. Кораблев:

- Здравствуйте, друзья. Вы слушаете радио «Комсомольская правда». Это программа Сергея Колунова «Строить и жить». Вот Сергей Владимирович здесь.

С. Колунов:

- Это я. Добрый день.

Ю. Кораблев:

- И я – Юрий Кораблев, который будет помогать. Программа наша посвящены вопросам недвижимости, самым актуальным, самым интересным. Сергей, давайте пробежимся, может быть, по новостям. С момента нашей последней встречи сколько, по-моему, две недели прошло. Да, и появились интересные новости. А именно, Центробанк опустил ключевую ставку.

С. Колунов:

- Сейчас такое время новостей.

Ю. Кораблев:

- Да, новостей много. Соответственно Центробанк опустил ключевую ставку. И пошли ставки по ипотеке на снижение. Вот что оно даст на самом деле на ваш взгляд в сфере недвижимости? Насколько это важное решение?

С. Колунов:

- Вы знаете, за две недели, да, Центробанк опустил ставку с 20 до 17. Но на ипотеку пока это сильно не повлияло.

Ю. Кораблев:

- Начали уже опускать ставки.

С. Колунов:

- Ставки опустили, это мы сейчас говорим о ставках обычных, то есть, на мой взгляд, самая низкая ставка, по-моему, 16,9 у Сбера. Я на самом деле видел 12,5 обычную ставку, не льготную у ДОМ.РФ Но я пока не разобрался в ней, что это такое. Я разберусь. Потому что как-то она совсем низкая. Потому что 16,9 был Сбербанк, потом ВТБ чуть повыше. Ну, где-то так, они там 17-18 % ставки. Поэтому все-таки, на мой взгляд, 17 % ставка для ипотеки она очень высокая. Но какой есть плюс в ней. Хотя бы, кому очень нужно, все-таки он может это купить. Но я думаю еще, что все-таки основные все продажи, я думаю, 80 % это будет по льготной ипотеке. Там достаточно понятные условия. Это и семейная ипотека, и сельхозипотека, и Дальний Восток. Кому уж очень нужно жилье, я не рекомендую, вернее, даже так – не советую ехать на Дальний Восток, если работу там хорошую предложили, почему бы нет.

Ю. Кораблев:

- Почему не рекомендуете? Мне кажется, там хорошо должно быть. 2 процента ипотека.

С. Колунов:

- Да, так я про это и говорю. Что 2 % - таких условий не было никогда в нашей стране. Если там предложат работу, то квартиры там – самые дешевые условия.

Ю. Кораблев:

- Еще на этой неделе рост рубля. Все обещают, что укрепление потянет за собой снижение цен. Например, на строительные материалы. Вот так ли это? Какие свежие вести по ценам на строительные материалы? Есть ли вот тут что-то, что удешевит строительство, себестоимость? Может, мы сами как-то начнем активнее производить?

С. Колунов:

- Просто не все так быстро. Тенденция пошла. Мы уже видим, что понижается металл, мы видим, что понижается уже дерево. Есть определенные позиции, которые не понижаются, но мы ждем это. Как мы в прошлый раз с вами говорили о чугуне на радиаторы. Они стоят как чугунный мост просто, я не понимаю, в чем дело. Но в любом случае рынок заставит. Сейчас рынок покупателя. Если рынок покупателя, это значит, что спрос гораздо меньше, нежели предложение. Поэтому в любом случае цены будут падать.

Единственное, что мы заметили, что очень многие продавцы, особенно по металлу, они занимаются, скажем так, такой спекуляцией. Среднюю цену держат пониженную, а какую-то позицию у себя, которая наибольшим пользуется спросом, просто убирают из предложения, и все. Люди начинают… Создавая при этом ажиотажный спрос. И где-то потом она выбрасывается чуть позже по более высокой цене.

Когда мы начинаем проверять средние цены, они средние цены понижаются, а вот отдельные из позиций прям выстреливают, иногда прям в два раза. Вот за этим мы сейчас будем смотреть и такие вещи пресекать и сигнализировать в ФАС.

Ю. Кораблев:

- Сергей, ну вот сейчас ситуация сложная. Как это говорится, дефицит ликвидности. И некоторые застройщики начинают какие-то махинации со счетами эскроу, да, вот что-то начинают делать, эти деньги начинают там обесцениваться, они их пытаются… Вот в чем смысл схемы, какие риски для обычных граждан со счетами эскроу? Деньги обычных граждан лежат на этих счетах.

С. Колунов:

- Да, я слышал, сейчас многие на эту тему выступают. Мой коллега из комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Якубовский, собственно, эту тему инициировал. Но тема не новая абсолютно. Абсолютно не новая тема.

Ю. Кораблев:

- А какие там схемы, что там происходит?

С. Колунов:

- Да она очень простая. Просто это схема, когда застройщик, используя свою аффилированную компанию, просто выкупает часть квадратных метров сам у себя. И потом продает по уступке. Продажа по уступке существует уже и год, и два, и три. Я не знаю, почему сейчас возбудились по этой теме.

Ю. Кораблев:

- То есть таким образом размораживают вот эти деньги, которые на эскроу-счете?

С. Колунов:

- Нет, он не размораживает эти деньги. Он туда их не запускает. Смотрите, допустим, стоимость 200 рублей за квадратный метр. Он продает сам себе за 100. Он может это позволить себе в начале стройки. Потому что, когда уже в конце стройки, то это будет слишком заметно для проверяющих органов. Все же мы смотрим средние продажи. Если у тебя все средние продажи по 200, а ты продаешь по 100, явно ты… Здесь самая проблема, что ты хочешь уйти от налогов. В этой схеме я не вижу такого, что кто-то пытается уйти от налогов. Понимаете, вы продали по 100 сейчас, в начале. И через какое-то время продали другому покупателю по переуступке, уже частному лицу, за 200. Сто рублей ваша прибыль. С вашей прибыли вы заплатили налог на прибыль. Но вы заплатили налог чуть раньше, нежели вы заплатите его, когда будете сдавать этот дом.

Если говорить по налогообложению, никаких здесь нарушений нет. Продажи по переуступке всегда были. В чем есть риск? Риск в том, что ответственность по переуступке не несет застройщик. Потому что вы как дольщик покупаете у другой компании. Или у физика. Я не знаю просто, вопрос – кто покупает у застройщика. Кто это аффилированное лицо. И если говорить о том, что ты заплатил 200 рублей, а не дай бог дом встал под банкротство, то тебе не будут возвращать 200 рублей. Потому что возвращаются только прямые договора – дольщик и застройщик. Поэтому к тебе вернутся только 100 максимум. А вообще – вернутся ли. Потому что идет возмещение только по первому договору.

А еще там возникает вопрос: вернутся ли? Потому что, если по переуступке идет ООО какая-то, юрлицо, то по юрлицу тоже может быть еще, он может попасть в конкурсную массу. Здесь единственное, и я это уже говорю не первый год, и не потому, что сейчас господин Якубовский написал эту статью или заявление в прокуратуру, - не покупайте по переуступке. Покупайте у первого лица – у застройщика. И вы будете защищены законом 214-м. Все остальное – какие бы ни предлагали вам махинации, они связаны с тем, что вы где-то сэкономите. Но сэкономив на чем-то, увеличиваются ваши риски. Поэтому мое предложение и просьба все-таки – есть закон, действуйте по закону. Покупайте у застройщика непосредственно, и вы будете защищены 214-м законом.

Ю. Кораблев:

- Скажите, вот сейчас еще продают как долевое участие, еще есть такие проекты на рынке?

С. Колунов:

- Сейчас все по долевому участию продается. 214-й закон – это закон о долевом участии.

Ю. Кораблев:

- Я имею в виду – без эскроу-счетов.

С. Колунов:

- Есть. Это спецсчета. Еще есть компании, которые успели получить разрешение на строительство, тогда это было…

Ю. Кораблев:

- Это как правильно называется?

С. Колунов:

- Это спецсчета. Потому что был один год подготовительный, до эскроу-счетов. Потому что все должны были подготовиться. И тогда были специализированные счета. На специализированные счета, в отличие от эскроу-счетов, деньги приходят все-таки на счет застройщика. И застройщик имеет право этими деньгами пользоваться. А вот если наш слушатель, человек идет, присмотрел себе дом, квартиру, а продают ее все-таки по этим спецсчетам, вы рекомендуете отказаться от такой покупки, не рисковать?

С. Колунов:

- Нет, это не опасно. Потому что в любом случае все равно 214-й закон распространяется и на участников такого долевого строительства, и все равно вы защищены. Просто процедура может быть более долгой. И все. Нет, здесь не надо переживать. Закон работает и на той, и на другой. Просто почему я говорю, в чем там внимание. Если у вас есть выбор между компанией, которая работает по эскроу-счетам или по спецсчетам, я бы все-таки отдал предпочтение в эскроу-счета. Потому что там деньги находятся на эскроу-счетах. Они никуда не деваются. А там, где все-таки спецсчета, там деньгами распоряжается застройщик.

В жизни всякое бывает. И вдруг там у застройщика все будет очень плохо, и его придется банкротить. Потому что при спецсчетах процедура банкротства совершенно другая, нежели при эскроу-счетах. Она гораздо дольше, она займет года два. Если есть эскроу-счета, процедура до года. Поэтому здесь и считайте. Каждый должен смотреть по своим возможностям. Но я знаю, что по спецсчетам квадратный метр продается дешевле.

Ю. Кораблев:

- Потому что вроде бы как менее защищенная схема.

С. Колунов:

- Это обычно. Больше рисков – дешевле. Меньше рисков – дороже. Это обычно. Поэтому здесь нужно взвешивать все риски.

Ю. Кораблев:

- В студии радио "Комсомольская правда" депутат Госдумы Сергей Колунов, программа «Строить и жить». Мы говорим на тему недвижимости. Обсуждаем последние новости. Новостей много. Вот мне лично, знаете, что интересно?

С. Колунов:

- Пока не знаю.

Ю. Кораблев:

- Хочу с вами поделиться своими мыслями. В последнее время говорят очень много об импортозамещении. Честно говоря, я вот не понимаю, а как мы будем строить дома, если у нас все лифты – это импортные производители?

С. Колунов:

- Я с вами не соглашусь. Как все лифты? У нас, может быть, там процентов 15 на отрасль.

Ю. Кораблев:

- Процентов 15 импортных?

С. Колунов:

- Да, конечно.

Ю. Кораблев:

- А мне казалось, что все…

С. Колунов:

- Это так кажется. Вы просто, видимо, в очень хорошие дома заходите. Вот смотрите, если взять, допустим, мощности того же OTIS или KONE, которые у нас были, OTIS вообще было производство, то OTIS производил всего 4 тысяч лифтов в год. Всего! А потребность отрасли в год – 50 тысяч лифтов. KONE – и того меньше. Они привозили две-три. Были лифты, которые привозили из Китая, из Кореи. Но их мало использовали, потому что по ним не были выстроены еще сервисные пункты. Операторы. В основном, конечно же, это лифты – Щербинка, которая ДОМ.РФ, это был «Сиблифт». КМЗ – Карачаровский наш в Подмосковье. Могилевские лифты – это, наверное, самый большой производитель. Правда, это в Белоруссии. Но он больше всего поставляет на наш рынок, там порядка 15-17 тысяч лифтов в год. И плюс китайские лифты, которые также заходят. Турецкие лифты у нас также были.

Ю. Кораблев:

- То есть не останемся мы… не будем ходить пешком на 26-й этаж?

С. Колунов:

- Сейчас и Серпуховский завод, я знаю, там нашлись инвесторы, которые будут его приводить сейчас в чувство. Это будет, кстати, на мой взгляд, самый современный завод у нас в стране. Я думаю, что его мощность… Перед закрытием его мощности были порядка 7 тысяч лифтов в год. Но я общался с главным инженером этого завода. Он сказал, что в принципе мощности предполагают порядка 12 тысяч лифтов в год. Поэтому в принципе закроются все наши потребности. Нет надо переживать. А на всякий там бизнес-класс, премиум-класс они будут так же покупаться за рубежом. Сейчас просто выстраиваются новые логистические схемы.

Ю. Кораблев:

- Видимо, в обход через другие страны.

С. Колунов:

- Да.

Ю. Кораблев:

- Сергей, предлагаю поговорить вот на какую тему наверняка интересную для наших слушателей. А что выгодно в качестве инвестиций? Квартира, депозит или валюта? Вот сейчас это особенно актуально, инфляция высокая, люди как-то пытаются защитить свои деньги, как-то, если не заработать, по крайней мере, сохранить. Вы тут что можете посоветовать?

С. Колунов:

- Давайте так. Как политик я не советую покупать валюту.

Ю. Кораблев:

- Правильно.

С. Колунов:

- Как депутат Государственной Думы и работающий в Комитете по строительству и ЖКХ я рекомендую купить недвижимость, потому что я помню, мы с вами в прошлый раз говорили, что такое, вообще, отрасль строительная и ЖКХ? Это почти 9 миллионов человек. Поэтому купив там квартиру, вы не просто сделаете очень хорошую инвестицию, которая, на мой взгляд, ну, гораздо выше по годовому исчислению, нежели любой депозит, который предложит вам банк. Но еще вы сделаете вклад в отрасль, которую нашей стране нужно развивать.

А про депозиты банковские, ну, знаете, я, честно говоря, про депозиты на сегодняшний день такая странная ситуация сложилась. Вот эти депозиты там 20%, 15% годовых, я бы сказал банкам, а что вы делаете? Вы понимаете, что сейчас людям, у которых есть деньги средние, большие, очень большие и, вообще, сейчас не интересно вкладывать в какое-либо производство, в какой-то бизнес. Это же риски, это работать надо. Потом, не знаю производства, которое зарабатывало бы 15-20 годовых. Представляете, что делают банки? Они сейчас стимулируют нас ни хрена не работать, а вкладывать в депозиты просто.

Ю. Кораблев:

- То есть, отнес…

С. Колунов:

- Отнес и куришь себе спокойненько.

Ю. Кораблев:

- Под 20% годовых. Это сколько получается в год? Получишь с 10 миллионов…

С. Колунов:

- Нет ни одного производства.

Ю. Кораблев:

- Два миллиона и ничего не делать.

С. Колунов:

- Я тут с одним разговаривал производственником, он мне говорит, слушай, Сергей, а вот тут вот для стройки дюбеля пластиковые, еще чего-то, сейчас все китайское. Ну, чего там, станок стоит миллион долларов. Его бы поставить и производить. Говорю, ну, слушай, ну давай, поможем тебе с кредитом или еще. У тебя, говорю, есть миллион долларов? Он говорит, если бы у меня был миллион долларов, я бы в банк положил на депозит и ничего бы не делал. И я тогда себя ловлю на мысли, блин, а это же сейчас такая же в головах у людей, это же риски – брать кредит, людей, рисковать. Положил в банк – тебе 15-20 годовых. Я считаю, что это ужасно для нас.

Ю. Кораблев:

- Это же ненадолго история, я так понимаю, ключевую ставку опустили с 20 до 17, я так понимаю, мы в ближайшее время увидим, наверное…

С. Колунов:

- Пока ставка будет, как минимум, 10 депозит, люди не будут вкладывать в инфраструктурные объекты, и не будут вкладывать в бизнес. И не будут им заниматься. Потому что это рискованно, это требует времени. Вот это меня буквально сегодня пробило, что, действительно, что происходит.

Да, понятно, мы защищаем, чтобы люди из банков деньги не уносили, но, блин, мы еще и другую тему…

Ю. Кораблев:

- Давайте, все-таки, да, к нашему слушателю обратимся. Вот есть инвестор средний, 10 миллионов рублей, например, есть. Не хватает на хорошую квартиру в Москве, может быть, есть возможность ипотеку взять. И вот что бы вы порекомендовали, все-таки, в какое жилье, в какую квартиру вкладывать? И какое должно быть процентное соотношение своих денег и ипотечных?

С. Колунов:

- Скажу сразу. Вот это просто совет профессиональный человека, который уже 20 лет в отрасли. Вкладывайте в ликвидный, а определение ликвидности – это то, что никогда не падает. И то, что всегда продастся при прочих равных. Не пытайтесь гнаться за чем-то дешевым. Берите то, что завтра всегда продадите. Потому что выгодная покупка – это то, что вы сегодня продали, а завтра вы ее сможете продать, как минимум, на 5% дороже. Вот не надо гнаться за тем, что дешево. Это первое, чтобы купить сам продукт. Пусть он дороже, купите меньше. Но ликвидный, там, где у вас завтра его купят. Это тогда инвестиция.

А если вы просто купите что-то большое, дешевое, в котором завтра неизвестно, что делать, это будет пассив, с которым вы будете просто мучиться и потом по демпингу просто сдавать. Это первый совет.

Второй совет именно о том, сколько у вас есть денег. Вот здесь если вы портфельный инвестор, то для вас география, в принципе, не сильно важна. Для вас важен, ну, сейчас уже все возможности есть – покупать удаленно. Тогда для вас важен, во-первых, инструмент как купить. И мы когда с вами говорили о дальневосточной ипотеке, то на сегодняшний день самый дешевый инструмент там, чтобы приобрести. Вопрос просто спроса, насколько завтра это можно продать, потому что это нужно тоже изучить. Ну, если мы говорим, что у вас не хватает денег, купите тем, где вам проще. Если у вас нет всех денег на покупку, тогда идите туда, где ипотека меньше. Если у вас есть все деньги, тогда купите там, где лучше понимаете рынок. Запутанно сказал, да?

Ю. Кораблев:

- Ну, немножко запутанно, да, то есть, я не могу себе представить, чтобы, например, житель Москвы пошел и купил во Владивостоке. Я так понимаю, что вы об этом в том числе говорите.

С. Колунов:

- Да, а почему…

Ю. Кораблев:

- Что это выгодно сделать.

С. Колунов:

- Если мы говорим о профессиональном портфельном инвесторе…

Ю. Кораблев:

- А сейчас мы не долетим до Владивостока.

С. Колунов:

- А зачем туда лететь? Во-первых, мы долетим. Наши-то самолеты летают. Нет, мы туда долетим, но не всегда нужно летать, можно продать удаленно. На сегодняшний день этого ничего не нужно. Мы можем и купить, и продать удаленно. Поэтому просто нужно изучать просто. Время такое, если ты занимаешься, надо заниматься детально и конкретно. Но если мы говорим о людях, у которых, которые не разбираются в этом, тогда надо покупать там, где ты живешь и где рядом, но единственное, совет покупать то, в чем вы уверены и что завтра продастся. И, как мы с вами уже говорили, по прямому договору у дольщика, у застройщика и желательно, чтобы там были эскроу-счета, а не спецсчета.

Ю. Кораблев:

- Если вы позволите, мы с вами большую часть программы говорим о новостройках, а мне вот, все-таки, про вторичное жилье интересно.

С. Колунов:

- Я думаю, что вторичное жилье на сегодняшний день будет плохо продаваться, потому что нет инструмента под него покупки, потому что сейчас 17-18% ипотека – это достаточно высоко. Она даст возможность купить людям, которым очень надо. Или эту ипотеку можно рассматривать просто как рассрочку, ну, у вас нет денег всех, вы рассчитываете, что в течение года-два вы заработаете, отдадите. Тогда можно на такую ипотеку идти. Но 20% за ипотеку платить в течение десяти лет? Это вы сколько квартир параллельно еще должны будете купить? Поэтому, на мой взгляд, это абсолютно заградительно, это просто или очень нужно, или это просто отсрочка платежа.

Ю. Кораблев:

- Соответственно, вторичная недвижимость будет падать в цене. Мы можем такой вывод сделать?

С. Колунов:

- Да.

Ю. Кораблев:

- Потому что две недели назад, когда в прошлую программу мы с вами говорили, мы как-то не делали таких выводов про вторичное жилье. Вот сейчас две недели у нас прошло. Мы уже так на ситуацию смотрим, наверное, другими глазами немножко, чтобы более менее понятно. То есть, все наши квартиры, в которых мы живем, они подешевеют?

С. Колунов:

- Я думаю, да.

Ю. Кораблев:

- А вот как смириться с этой мыслью собственнику квартиры? Вот он живет и понимает, что у него дешевеющая квартира.

С. Колунов:

- Давайте так. Они не подешевеют, они не будут расти так, как растут новостройки. Давайте все-таки вот так скажем. Я не встречал у нас в стране такого, чтобы недвижимость падала в цене. Сколько вот я живу в Москве, уже это больше двадцати лет, цена растет и растет.

Ю. Кораблев:

- Но в девятом году падала.

С. Колунов:

- Девятый и четырнадцатый.

Ю. Кораблев:

- Девятый и пятнадцатый, после кризиса восьмого года и после кризиса четырнадцатого года.

С. Колунов:

- Да. Вот она падала на год, по-моему, потом она поднялась, отыграла гораздо больше.

Будет падать. Понимаете, мы в прошлую передачу говорили о том, что эволюция в строительной отрасли идет достаточно большими шагами.

Ю. Кораблев:

- Улучшается качество.

С. Колунов:

- Соответственно, то, что вы живете, оно все равно уже ветшает. И в любом случае они никогда не может конкурировать с новыми стройками. Посмотрите, аппетиты растут и растут. И мы с вами в прошлый раз говорили о том, что на сегодняшний день мы опять переходим в рынок потребителя, то есть, в рынок покупателя. Соответственно, спрос на сегодняшний день уменьшается, ну, потому что ипотека плюс еще эмоциональный фон достаточно тяжелый.

Ю. Кораблев:

- Банки дают 20%. Зачем покупать квартиру, когда можно просто в банк отнести деньги.

С. Колунов:

- Конечно. Поэтому спрос, конечно, уменьшается сегодня. И понятно, я уже вчера отвечал на вопросы, этот год и следующий год объемы, они сохранятся, поскольку стройки запущены, они будут дальше двигаться. Но объекты новые на сегодняшний день, застройщики тормозят в развитии. Непонятно, что со стройматериалами, да, они на сегодняшний день остановились в росте, но сейчас мы же смотрим, откуда плечи, доставки, поэтому через два года мы столкнемся с уменьшенным предложением.

Ю. Кораблев:

- Вот вы предугадали мой вопрос. Я об этом и хотел спросить: а не придем ли мы через два, через три года к такой ситуации, что у нас недостаток будет предложения по новостройкам? Можем?

С. Колунов:

- Это все волнообразно. Оно происходит с каждым кризисом. Происходят одни и те же вещи. Мы меньше покупаем, соответственно, как инертность начинаем меньше строить, через какое-то время предложений становится меньше, спрос начинает восстанавливаться, потому что все это инертно. И цена опять начинает подниматься. Почему мы всегда и говорим, что у нас цены на жилье всегда растут. Потому что это всегда волнообразно идет. И на сегодняшний день мы опять подошли, как вы говорили, к девятому или к пятнадцатому году, когда вот такая штука происходит.

Ю. Кораблев:

- У меня родилась бизнес-идея: нужно сейчас продать свою квартиру во вторичке…

С. Колунов:

- А зачем вы говорите всем?

Ю. Кораблев:

- Вложить в новостройку и через два года она вырастет на процентов тридцать-сорок.

С. Колунов:

- Бизнес-идея, ею, мне кажется, уже половина Москвы занимается, у кого есть деньги.

Ю. Кораблев:

- Я опоздал, да.

Как всегда приятно с вами разговаривать. Сергей Владимирович Колунов, депутат Госдумы. Программа «Строить и жить». Мы говорили о недвижимости. Встретимся через две недели и поговорим о самых актуальных новостях в сфере недвижимости.

Спасибо за внимание и до встречи в эфире.

С. Колунов:

- До встречи!