ЦИАН и АВИТО объявили, что застройщики снимают с продаж квартиры с отделкой

фЧлен Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и ЖКХ Сергей Колунов и журналист Юрий Кораблев говорят о том, что не всякая недвижимость может быть ликвидной, как события современности меняют рынок недвижимости, что и когда покупать, во что вкладывать и какие решения принимать, чтобы сохранить или преумножить свои сбережения.
Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов и журналист Юрий Кораблев обсуждают, как меняется рынок недвижимости и что выгоднее для приумножения накоплений: депозит или квартира

Ю. Кораблев:

- Здравствуйте, дорогие друзья. Вы слушаете радио «Комсомольская правда». В студии Юрий Кораблев. И это программа Сергея Колунова «Строить и жить». Депутат Госдумы, эксперт по рынку недвижимости Сергей Колунов как раз таки рядом со мной. Здравствуйте.

С. Колунов:

- Добрый день.

Ю. Кораблев:

- Значит, много у нас событий произошло с момента последней встречи. Первый мой вопрос – ЦИАН и Авито объявили, что застройщики снимают с продаж квартиры с отделкой. Сергей Владимирович, с чем это может быть связано? Неужто не хватает отделочных материалов?

С. Колунов:

- Вы знаете, закономерный абсолютно и вопрос, и действия застройщиков на сегодняшнюю ситуацию. Первое, с отделкой квартиры были, наверное, это все-таки больше Москва, Санкт-Петербург, наверное, и в тех городах, в которых все-таки ценник побольше. Это где-то в Московской области и частично, наверное, Екатеринбург и Краснодар.

Ю. Кораблев:

- Но это же правильно, в принципе. Ты заезжаешь, и тебе дрелью не сверлят в ближайшие пять лет.

С. Колунов:

- Сто процентов. Но вы знаете, пока что мы не побороли именно желание людей сделать самим, подешевле. Хотя, на самом деле, когда застройщик сам делает ремонт, это намного выгоднее для самого покупателя. Потому что это и дешевле, это экономит и время. И сам инструмент ипотеки, как, я помню, мы с вами говорили, он самый дешевый.

Но что на сегодняшний день все-таки двигает застройщиками? Конечно же, это на сегодняшний день не выстроенная логистика, соответственно, несвоевременная поставка, возможно, материала. Поэтому застройщики некоторые, конечно же, перестраховываются. Но это же мы сейчас не говорим о тех объектах, которые уже запущены. Мы же не можем сказать, что, слушайте, мы чего-то передумали, этот вот блок теперь будет без отделки. Это мы говорим наверняка о новых проектах, которые будут запускаться. Потому что все-таки перестраховываются. Это не секрет, но я вам расскажу, что отделка квартир для застройщика – это не доходное. То есть застройщик даже где-то дотирует. Потому что это услуга, которая привлекает покупателя.

Ю. Кораблев:

- То есть это сервис такой.

С. Колунов:

- Да, это сервис, в котором при прочих равных выбирают тебя. Потому что ты в подъезде за счет того, что покупаешь квартиру с отделкой, ты получаешь чистый подъезд. И отсутствие людей, которые не относятся к жильцам этого дома. Это важно для людей. И это, конечно же, современная тенденция. Но на сегодняшний день, видимо, с таким ценником достаточно высоким за квадратный метр и с нестабильной логистикой поставок отделочных материалов это объяснимая реакция застройщиков.

Но, я думаю, она временная. И здесь не нужно переживать. Я думаю, что к концу года все это опять выстроится. И мы пойдем по намеченному пути.

Ю. Кораблев:

- Следующая тема, которую хотел бы обсудить. Правительство увеличило максимальный размер льготной ипотеки до 30 млн. рублей, семейной ипотеки – до 15 млн. Что эта мера даст? Вот как-то отразится на рынке недвижимости? Я слышал такое мнение, что, о, ну все, сейчас все начнут покупать, и снова цены пойдут вверх. Будет так?

С. Колунов:

- На мой взгляд, это, конечно, результат лоббизма банков и застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга. Но если мы посмотрим на это с другой стороны, то здесь такой призыв: берите в долг, берите в долг, мы всем будем рады и заработаем на вас. Вот, собственно, все. На мой взгляд, это было уже не нужно. Потому что та цифра 12 миллионов – этого достаточно для регионов. 30 миллионов и 15 миллионов для дальних регионов, я думаю, что просто такой суммой не воспользуются.

Но в любом случае, это никто не навязывает. Это же желание каждого, возможность взять побольше денег. Я просто рекомендую людям: пожалуйста, взвешивайте свои силы, свою зарплату для того, чтобы просто обеспечивать ту плату, которую вы на себя взвешиваете. Потому что все-таки мы говорим об ипотеке, а это на 10, 15, 20 лет.

Ю. Кораблев:

- Вот смотрите, как я думаю. Ипотеку брать выгодно. Потому что высокая инфляция съест эту самую ипотеку. Вот правильно я думаю или нет? 12 % ипотека, предположим.

С. Колунов:

- Мы берем ипотеку не льготную, мы берем ипотеку, которую может получить покупатель.

Ю. Кораблев:

- 12 % ипотека. Инфляция сегодня…

С. Колунов:

- Чуть-чуть больше 17 % по итогам.

Ю. Кораблев:

- Соответственно, я делаю вывод, что ипотеку взять выгодно. По итогу лет через пять просто инфляция съест все эти ипотечные проценты. Я прав или я ошибаюсь?

С. Колунов:

- Скажем так, забегать вперед мы все-таки не будем. Потому что на сегодняшний день 17 %, но если мы послушаем ЦБ, то ЦБ-то как раз в прогнозах понижает инфляцию. И там я слышал цифры и 6, и 7, и 4 где-то были. Поэтому, если мы будем смотреть по этим цифрам, то… Но я надеюсь, что и ипотека будет понижаться. Потому что ипотека тоже связана с той же инфляцией. Но в любом случае, я всегда говорил и буду говорить, что ипотека – это самый выгодный инструмент для приобретения жилья на сегодняшний день. И я думаю, что это будет всегда. Поэтому согласен с вами, все равно ипотека будет всегда соответствовать примерно инфляции.

На сегодняшний день правительство борется, чтобы все-таки сохранить отрасль строительную. Поэтому на сегодняшний день много очень инвестиций идет, субсидирование от государства идет на поддержку этого.

Ю. Кораблев:

- Я напомню, что это программа «Строить и жить». В гостях депутат Госдумы Сергей Колунов, мы говорим о рынке недвижимости. Следующий вопрос, кратко об этом поговорим. Мы, наверное, уже его коснулись. Как сохранить и приумножить накопления? Вот этот вечный вопрос. Все-таки депозит или покупка квартиры? Я так понимаю, что люди сейчас испугались и не покупают квартиры. Об этом говорят цифры. Сделки провалились на 70 %, выдача ипотеки.

С. Колунов:

- Вот насчет людей наших я, наверное, скажу, что никто и не испугался. У нас больше, мне кажется, испугались в правительстве, нежели люди. Люди поступают так, как им выгодно. Когда было 1 марта, не помню, 1 или 2 марта было объявлено, что депозиты будут от 20 %, даже если я планировал купить квартиру и копил на первоначальный взнос, а тогда, помните, 20 % в годовом исчислении на короткий срок, на три месяца, конечно, я три месяца потерплю и просто переложу в банк и немножечко еще подсоберу денег, чтобы мне было полегче заплатить. Поэтому люди, на мой взгляд, сделали все правильно. Они взяли и переложили. Причем это же государственные банки. Поэтому это все-таки гарантировано, как и возврат денег, так и то начисление, которое обещал банк. Поэтому абсолютно, на мой взгляд, все правильно.

И вообще, на самом деле, я помню, где-то месяц назад все говорили: какой на сегодняшний день максимальный спрос на квартиры в Москве и везде. Что там и все это будет дальше и дальше. Я говорил: нет, стоп. В апреле месяце, мы просто смотрели количество квартир, по которым люди приняли решение в январе. Потому что пока заключили договор, пока зарегистрировали. Это где-то два-три месяца. Потом будет обязательно, обязательно будет провал, стопроцентный.

Потому что, во-первых, застройщики цены все подняли. Опять же, из-за того, что логистика непонятная. Цены тогда на материалы поднялись. И заявления о том, что они будут падать, кстати, на многие строительные материалы цены, действительно, упали. Они, конечно же, не догнали тех низких показателей 2020-2021 года, но они реально где-то на 20-30 % упали.

Потом, почему продажи, опять же, опустились? Заявлено было, что с 1 мая будет льготная ипотека понижена до 9 %. Соответственно, если я планировал купить, зачем я буду сейчас покупать, когда через две-три недели или через месяц я смогу заключить ипотеку на 2 % ниже, а я все-таки ее заключаю же не на год, а я заключаю на 10-15, я тоже подожду.

И второе. Я положил деньги на депозит, мне надо же подождать, чтобы три месяца прошло. А депозит где-то, если люди вложили в марте, значит, он будет раскрываться там где-то в июне. Соответственно, мы можем ожидать с вами какого-то подъема продаж июль-август, когда люди заберут свои деньги, посчитают, что у них все-таки на первый взнос теперь хватит на квартиру не на 40, а 45 квадратных метров. И понесут. Плюс у них еще на 2 % понижена ипотека. Поэтому все закономерно. Почему, собственно, люди перестали покупать. Мысе это ожидали.

А зато, вы помните, два месяца назад кричали: ох, что делать с рынком? Все скупают. Сейчас все закричали: что делать, ничего не покупают? Если мы просто проведем аналитику, все абсолютно закономерно. Покупатель делает все правильно. А тот результат, который был, я еще раз подтвержу, он абсолютно закономерен. И в июле месяце мы увидим постепенное выравнивание продаж. Потому что люди опять вернутся на покупку жилья.

Ю. Кораблев:

- Как думаете, люди начнут снимать деньги со вкладов?

С. Колунов:

- А я об этом и говорю.

Ю. Кораблев:

- Когда поймут, что уже будет невыгодно держать в банках?

С. Колунов:

- Смотрите, на сегодняшний день, допустим, где-то в банках идет от 14 до 12 %. Не исключу, что…

Ю. Кораблев:

- Неплохо.

С. Колунов:

- Неплохо. Я вообще считаю, что высокая депозитная ставка – это враг для развития бизнеса.

Ю. Кораблев:

- Можно сидеть на диване, ничего не делать, получать 14 %.

С. Колунов:

- Ничем ты не рискуешь, вложил в Сбербанк или ВТБ. Положил просто и отдыхаешь. Поэтому все-таки, конечно же, помните, мы с вами говорили, что все-таки, кому нужно, они все-таки пойдут и будут покупать. Но я думаю, что все-таки, если мы возьмем с вами 2020-2021 год, тогда депозиты были гораздо меньше. Они там были 7-8 %. Соответственно, было выгодно все-таки вкладывать. Мы же говорим не только о покупке квартиры с точки зрения необходимости. Мы же говорим, что огромное количество людей именно использовали покупку квартир как инвестицию короткую, там на год, на полтора, чтобы потом продать. И это тоже подстегивало достаточно серьезный спрос. И количество квартир, покупаемых на рынке.

Поэтому вот я прогнозирую, что с июля месяца, июль-август, пойдет потихонечку восстановление. И я думаю, что к концу года мы увидим, что рынок именно покупки жилья восстановится. Но вот этот провал он серьезно скажется на застройщиках, которые отложат, как минимум, на год старт новых проектов. И мы через два года с вами увидим некоторый провал в предложении. А значит, новый скачок цен. Это опять же просто логика…

Ю. Кораблев:

- Потому что дефицит.

С. Колунов:

- Совершенно верно.

Ю. Кораблев:

- Дорогие друзья, вы слушаете программу «Строить и жить» депутата Госдумы Сергея Колунова. Продолжим через пару минут. И поговорим об эскроу-счетах. Там будет интересная тема, оставайтесь с нами.

Мы говорим о недвижимости, о самых актуальных вопросах. Да, анонсировал я в предыдущей части вопрос. Он мне кажется очень интересным. Застройщики, Сергей Владимирович, предлагают поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Вот я где-то видел цифру, не знаю, верная она или неверная, на эскроу-счетах сейчас находится 3 триллиона рублей. С одной стороны, понять можно. Эта сумма просто лежит замороженная, ничего с ней не происходит. Я не знаю, может, банкиры там на ней зарабатывают. Но вот вроде как без дела лежат эти деньги. Застройщики говорят: давайте будем поэтапно раскрывать. Вот как вы относитесь к такой инициативе? Какой порог должен быть в рублях, в процентах? В общем, перспективы? И не появятся ли у нас опять обманутые дольщики вот в связи с тем, что будут раскрывать поэтапно, а достраивать не будут?

С. Колунов:

- Ну, давайте так, по обманутым дольщикам чуть позже. Давайте так, что такое 3 триллиона и больше, и что думают о них застройщики? То есть застройщики серьезно страдают, потому что 3 триллиона или более 3 триллионов на эскроу-счетах – это, значит, примерно такая же сумма закредитованности застройщиков. А за кредит нужно платить деньги. В нашей стране уже все научились. Поэтому застройщики и пытаются каким-то образом уменьшить вот эту серьезную нагрузку, которая также и влияет на себестоимость квадратного метра. И для конечного потребителя вываливается в повышение цены, которую мы видим на сегодняшний день.

Что предлагают застройщики? Понятно, все разное, но в принципе все сводится к тому, чтобы при готовности объекта, вот я слышал самое, на мой взгляд, более резонное и оправданное, это при 70 % готовности объекта на 70 % раскрыть счета. Но здесь вот все… потому что многие говорят: обманутые дольщики, деньги попадут к застройщику, он непонятно куда их направит. Здесь нужно четко понимать, что деньги не попадают к застройщику, когда идет раскрытие эскроу-счетов. А деньги попадают непосредственно в банк, чтобы погасить закредитованность застройщика, чтобы уменьшить бремя процентов. Вот и все. То есть мы не говорим о том, что застройщики сейчас говорят: дайте нам…

Ю. Кораблев:

- То есть эти деньги никуда не пропадают?

С. Колунов:

- Дайте нам, мы потратим. Конечно, нет. Сейчас идет речь о том, чтобы именно при 70 % готовности объекта вот 70 % задолженности застройщика просто погасить, чтобы не насчитывались проценты. И все. А дальше давайте двигаться дальше. Дальше, опять же, на эскроу-счета. И здесь мы… Ни один рубль не попадает в распоряжение застройщика.

Ю. Кораблев:

- Но это банкам невыгодно, получается?

С. Колунов:

- Конечно. Вы сейчас сами ответили на этот вопрос. Конечно. Когда я задал вопрос: что ж такое-то, почему никак не получается сдвинуть это? Это же в принципе логично. Мне говорят: ты 3 триллиона цифру видел? Я говорю: да. Процент с них считал? Я говорю: ну, да, примерно. Вот тебе и ответ.

Ю. Кораблев:

- То есть это невыгодно банкирам. Они…

С. Колунов:

- Мы говорим о рынке, о рыночной экономике. И, соответственно, банки защищают свою сферу, где они зарабатывают.

Ю. Кораблев:

- Ну, то есть тем, кто купил квартиру, да, положил свои деньги на эскроу-счет, бояться нечего? Он-то как раз ничего не потеряет. Он вроде бы и дом получит, и квартиру свою получит.

С. Колунов:

- Нет, для людей – ничего. Это просто, вы знаете, как, это опасность для дольщиков. Это просто такой рупор, чтобы просто отвести… сказать: нет, мы за людей думаем. Нет, думают за себя, чтобы заработать деньги. Чтобы больше зарабатывали банки. Вот и все. Это мое личное мнение, но я в этом абсолютно уверен.

Ю. Кораблев:

- Я видел еще такой довод, застройщики говорят, да: стройматериалы подорожали, там нарушились логистические цепочки, ну, вот если вы нам будете поэтапно размораживать, вы нам поможете. А действительно, ну, вот сейчас в строительстве и стройматериалы подорожали, и с логистикой стало сложнее? Что сейчас вот происходит? Есть из чего строить?

С. Колунов:

- Конечно, есть из чего строить. Здесь вот на сегодняшний день на рынке у нас определенный, на мой взгляд, конфликт интересов. Вот мы возьмем стройку государеву и стройку жилого комплекса частной компанией. В государевой стройке государство говорит: до 70 % разрешаем авансировать. Для того, чтобы сохранить, чтобы можно было себестоимость ту, заявленную…

Ю. Кораблев:

- Зафиксировать.

С. Колунов:

- Зафиксировать, чтобы можно было закупить материалы, чтобы…

Ю. Кораблев:

- То есть мы тебе даем вперед денег, но ты нам обязан поставить товар.

С. Колунов:

- Поставить за те деньги, за которые мы с тобой подписали. Чтобы ты к нам не приходил там потом, не показывал, что там опять из-за роста материалов нужно опять увеличивать смету, не отвлекал нас этой работой, все вот закупи, и все это у тебя будет.

Что происходит на сегодняшний день на строительном рынке коммерческом? Банки авансы вообще не выдают. Банки говорят: о'кей, ты хоть там КС подписывай хоть несколько раз в месяц, но аванса мы тебе не дадим. Что это происходит? Мне пока никто объяснить не может. Почему вот это вот два совершенно других лица у банков? Я пока не очень понимаю. Здесь на самом деле ответ очевиден, но я бы хотел, чтобы каждый этот вывод сделал сам.

Ю. Кораблев:

- Еще одна тема, наш последний блок в нашей программе – это инвестиции в недвижимость. Ну, вот мне лично интересна эта тема. Недавно на правительственном часе выступала глава Ростуризма Зарина Догузова. И она сказала: чтобы развивать туризм, нужно строить инфраструктуру. Да, вот, ну, действительно, у нас сейчас закрыты международные какие-то направления, мы не много куда можем полететь. И нам бы вот свой туризм развивать. Краснодарский край, Крым.

С. Колунов:

- Башкирию. Там очень красиво.

Ю. Кораблев:

- Да, Башкирию, почему бы и нет. Да даже Подмосковье. Даже ближайшее Подмосковье.

С. Колунов:

- Сто процентов.

Ю. Кораблев:

- Когда ты пытаешься найти какой-то загородный парк-отель, ты не можешь его найти на майские праздники, потому что все забронировано. Потому что вот, ну, такого уровня четыре-пять звезд не так много.

С. Колунов:

- Для развития отрасли это 5-процентное кредитование. Поскольку субсидируется ключевая ставка. Плюс, самое главное, это обнулен НДС. Это практически самый серьезный налог для туристической отрасли. Потому что он, действительно, серьезно убивал развитие тех или иных туристических стартапов. То это большая перспектива. Плюс я посмотрел статистику, там она показывала в 2019 году на развитие туризма там 7 миллиардов, а на 2022 год уже 75. Это показывает о том, что, действительно, у нас правительство все-таки повернулось к нашему внутреннему туризму. И развитие его есть. Кстати, очень неплохо еще было и показано развитие вот этих палаточных лагерей и некапитальных отелей таких, знаете….

Ю. Кораблев:

- Кемпинги, глэмпинги.

С. Колунов:

- Да, это очень важно. Это, с одной стороны, плохо, с другой стороны, хорошо. Плохо, потому что для инвестора не сильно понятная инвестиция. Потому что защиты нет. Ну, просто такое некапитальное строение, значит, ты не получаешь свидетельство о собственности. Сложновато вкладывать деньги. И еще более сложновато инвестировать. Да, ну потому что под что? Залоговой части-то нет. Но все-таки для нашей страны это плюс, потому что… И это выход, потому что у нас очень много того, где мы хотим развиваться. Это все-таки лесной фонд. А в лесном фонде, вы знаете, по закону строить ничего нельзя. И можно перевести из лесного фонда – это только через постановление правительства. Это год-два. Поэтому вот это, я думаю, что просто как шаг, выход из той ситуации, которая есть у нас сейчас, чтобы развитие было.

Ю. Кораблев:

- Последний вопрос, который я хотел бы обсудить. На этой неделе опубликованы данные, и впервые за последние пять лет вторичная недвижимость в Москве снизилась. То есть не выросла, как это было на протяжении последних пяти лет, а снизилась.

С. Колунов:

- Да, я об этом два месяца говорю.

Ю. Кораблев:

- На полпроцента. Но я так понимаю, это только начало, да?

С. Колунов:

- Да, совершенно верно. Потому что это первое, это показатель того, что все-таки наконец-то произошла революция на рынке, и люди все-таки повернулись в сторону новостроек. Потому что именно новостройки показывают именно то качество и соответствие требованиям сегодняшнего времени. Раньше, ну, мы не смотрели, в центре города – все, надо покупать. Сейчас человек начал выбирать. Вот новостройка, вот она соответствует, хороший, красивый подъезд, новая инженерия, то есть ломаться не будет ничего, как минимум, лет пять-десять. Хотелось бы, да. Или я покупаю в доме, который, да, рядышком, но у него старый подъезд, как бы его там ни реставрировали, но он все равно стандартный, старый. Маленький, неудобный. И плюс инженерия, которую нужно постоянно чинить. Непонятно, когда это все выстрелит и когда там все протечет.

Соответственно, мы к чему сейчас приходим? Мы приходим к тому, что у нас потихонечку начинается рынок покупателя. Покупатель начинает уже диктовать в соответствии своим ожиданиям качество, за что он платит достаточно высокие деньги. Поэтому я думаю, что вот это старт, который дальше будет показывать, что вторичка будет падать потихонечку в цене, а новостройки они в любом случае все равно будут расти. Потому что мы говорили, на новостройки влияет и на сегодняшний день логистика, хотя это временное явление, на новостройки влияет именно все равно это кредитное бремя и инфляция.

Ю. Кораблев:

- Все. Это был мой последний вопрос в нашей этой программе на этой неделе. До встречи через пару недель в эфире радио "Комсомольская правда". Я напомню, что это была программа «Строить и жить». В гостях был депутат Госдумы Сергей Колунов. До встречи.

С. Колунов:

- Спасибо всем за внимание. Надеюсь, что было все понятно, кратко, будем стараться в следующий раз еще более доступно и интересно рассказывать о новостях.

Ю. Кораблев:

- До встречи в эфире. Пока.

С. Колунов:

- До встречи.