Как проходит согласование перепланировки квартиры: этапы и правила оформления

Начиная ремонт в только приобретенной квартире или давно обжитой хрущевке, некоторые собственники недвижимости даже не представляют, что затеваемые ими работы относятся к перепланировке или переустройству, а следовательно, нуждаются в согласовании с муниципалитетом.

Возможно, все дело в названии: кажется, что перепланировка или переустройство — это масштабное перекраивание всего плана квартиры, а «незначительные» изменения вроде сноса перегородки в санузле можно не оформлять. Однако любое изменение в плане, внесенном в техпаспорт, придется согласовывать с надзорными органами. Жителям Москвы для этого нужно обращаться в Мосжилинспекцию (МЖИ), а в регионах разрешения выдают департаменты капитального строительства, местные администрации.

Согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, перепланировка — это такое изменение в конфигурации квартиры, которое требуется зафиксировать в техническом паспорте[1]. Под переустройством понимается установка, обновление или перенос газовых, электрических коммуникаций, сантехники, сетей водоснабжения и прочего оборудования, которое также учитывается при инвентаризации помещения. Процедура согласования перепланировки квартиры регулируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[2] и ЖК РФ, и она обязательна для домов любого типа: хрущевок, брежневок или новостроек с так называемой свободной планировкой.

Хотя сложность утверждения некоторых работ может показаться избыточной, есть веские причины, по которым государство так строго относится к перепланировкам и переустройству в квартирах. В первую очередь это безопасность и сохранение комфортных условий для жителей дома. Без согласования с компетентными органами увлеченные ремонтом граждане могут натворить бед: снести несущие стены, нарушить прочность потолков, перенести «мокрые» зоны и затопить соседей снизу, вынести отопление на балкон и проморозить стены в квартире.

Граждан, которые все-таки сделали ремонт скрытно, ожидают неприятные последствия:

• Штрафы. Согласно статье 7.21 КоАП РФ[3], физическим лицам придется заплатить 2000–2500 рублей.
• Трудности в совершении юридических сделок. Квартиры с несогласованной перепланировкой очень сложно продать и невозможно приватизировать. Незаконный ремонт отразится и на цене недвижимости, притом значительно и в худшую сторону, так как ответственность перекладывается на будущего владельца.
• Судебные разбирательства. Если гражданин откажется выполнять предписание МЖИ, квартиру могут отобрать. Хотя такое случается крайне редко, инспекторы готовы действовать в интересах соседей и их безопасности: недвижимость выставляется на торги, а после ее реализации часть вырученных денег расходуется на восстановление оригинального плана квартиры.

Последствия самовольной перепланировки достаточно неприятны, и лучше всего их предотвратить — выплатить штраф, устранить недопустимые работы и узаконить разрешенные.

Полный перечень допустимых работ по перепланировке и (или) переустройству приведен в постановлении № 508-ПП. В общем смысле это изменения, которые не нарушают строительные нормы, требования пожарной безопасности и не ухудшают условия жизни в многоквартирных домах, обозначенные в СанПиН 2.1.2.2645-10[4].

Допустимые работы, которые необходимо согласовать:

• частичный или полный снос и возведение ненесущих стен, установка перегородок из гипсокартона при зонировании комнат;
• частичное разрушение несущих конструкций, создание проемов;
• расширение и совмещение санузла;
• демонтаж, перестановка или обновление газового оборудования, в том числе замена газовой плиты на электрическую при дегазификации кухни;
• устройство кладовок, гардеробных и антресолей площадью до 40% от всей площади комнаты;
• изменение конструкции потолка и пола в доме с деревянными или смешанными перекрытиями;
• демонтаж, перенос или установка сантехники с прокладкой новых труб.

Также согласуются работы, меняющие внешний облик здания: расширение оконных проемов, установка каминов с дымоходами, устройство лоджий и балконов на первом этаже и так далее.

По факту какие-то перепланировки из допустимых могут быть запрещены в отдельно взятых квартире или доме — все зависит от технического состояния здания и коммуникаций. Например, в домах старого фонда (построенных до 1940 года) и сталинках согласовать бетонную стяжку полов может быть затруднительно, поскольку старые деревянные перекрытия не рассчитаны на такие нагрузки и могут попросту обвалиться.

Для жителей крайних этажей существуют определенные исключения и ограничения. В частности, на первом этаже допускается переносить «мокрые» зоны и расширять кухни с санузлами, поскольку снизу никто не живет, а также обустраивать отдельные входные группы и балконы. Жителям последних этажей рекомендуется согласовывать остекление балкона, что обычно не считается перепланировкой. Дело в том, что в этом случае под крышей делается козырек, на котором в зимний период за счет оттаивания и последующего замерзания осадков накапливаются опасные для прохожих пласты снега и сосульки. И лучше заранее утвердить остекление в МЖИ, если такие работы вдруг станут недопустимы в будущем.

Согласно главе 4 ЖК РФ, нельзя начинать ремонт раньше, чем получено разрешение от МЖИ, однако согласовать самовольно выполненную перепланировку все же возможно — это действие называется узакониванием.

Порядок согласования перепланировки жилых квартир

Первое, что нужно для согласования перепланировки квартиры, — это проект. Заказчик подготавливает эскиз (можно самому нанести изменения поверх плана квартиры) и обращается с ним в проектное бюро. Специалисты с техпаспортом на руках осматривают помещение, обследуют состояние архитектурных конструкций и инженерных коммуникаций, делают обмеры. Если обнаружится самовольная перепланировка, сперва придется разобраться с ее последствиями и внести в проект то, что допустимо оставить по закону.

Теоретически обойтись без обращения к проектировщикам возможно только в двух ситуациях.

• Перепланировка делается по эскизу. Если при ремонте не затрагиваются несущие стены, в доме нет деревянных или смешанных перекрытий, а «мокрые» зоны остаются на месте, можно пройти согласование в упрощенном порядке. Работы, которые нельзя согласовать по эскизу, указаны в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению № 508-ПП.
• Перепланировка делается по типовому проекту. Если здание относится к массовым сериям, можно воспользоваться уже составленным и одобренным проектом. Каталог типовых проектов, разработанный авторами серийных зданий и МНИИТЭП, по большей части включает несложные перепланировки[5].

Проект перепланировки — это обширный документ, который выполняется с учетом множества нормативных требований и содержит всю необходимую информацию — текстовую и графическую — об изначальном техническом состоянии квартиры и коммуникаций, а также о предстоящих изменениях. К нему прилагается договор авторского надзора, заключенный с проектным бюро.

Вдобавок к проекту составляется техническое заключение о возможности проведения перепланировки. При узаконивании самовольной перепланировки квартиры в МЖИ потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, проект не составляется.

Для согласования могут потребоваться заключения от коммунальных служб и других муниципальных инстанций. Например, для замены газовой плиты на электрическую нужно вызвать специалиста из Мосгаза, а разрешение на работы, затрагивающие внешний вид здания, выдает Москомархитектура. Хотя с Москомархитектурой связывается не сам заявитель, а жилищная инспекция, лучше заранее проконсультироваться с проектировщиками и внести в проект только те работы, которые со всей вероятностью будут разрешены.

И юридические, и физические лица подают заявление на согласование перепланировки и все сопутствующие документы напрямую в МЖИ в электронном виде. Документы подаются на сайте mos.ru, в разделе «Жилье, ЖКУ, двор»[6].

Пакет документов, которые подает заявитель:

1. заявление на согласование (нужно заполнить поля анкеты при подаче заявления в электронном виде);
2. проект перепланировки и техническое заключение о ее возможности (если ремонт делается по типовому проекту, понадобится только номер из каталога), подписанные электронной подписью проектировщика;
3. правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН — их лучше подготовить и иметь на руках, непосредственно при подаче документов они могут не понадобиться, если данные есть в ЕГРН;
4. технический паспорт на квартиру, если он выполнялся не в МосгорБТИ;
5. доверенность, если заявление подается третьим лицом;
6. согласие всех членов семьи нанимателя или собственника.

Этапы согласования перепланировки и стоимость процедуры

Длительность согласования зависит от масштаба запланированных работ. Кратко перечислим возможные и обязательные этапы согласования перепланировки квартиры.

Этап 1. Оформление техпаспорта (до перепланировки)

Если квартира находится в новостройке, где еще не проводилась инвентаризация, перво-наперво нужно заказать технический паспорт. Наибольшим авторитетом в МЖИ пользуются паспорта, выполненные МосгорБТИ, но можно обратиться и в другие профильные организации, например в Ростехинвентаризацию или МО БТИ.

Свежий план квартиры и экспликация помещений понадобятся и в том случае, если инвентаризация проводилась более пяти лет назад. Подать заявку в МосгорБТИ можно онлайн — на сайте mos.ru[7]. Срок изготовления — не больше 10 дней, стоимость — порядка 10 000 рублей.

Этап 2. Проект и техническое заключение

Как упоминалось ранее, разработкой проектной документации и выдачей технических заключений занимаются проектные организации с допуском СРО. Составление проекта для квартир до 90 м² стоит в районе 20 000 рублей и занимает пять–семь рабочих дней. Однако, если потребуется заключение от авторов дома, цена увеличится минимум на 50 000–60 000 рублей.

Этап 3. Сбор документов и подача заявления в МЖИ

Вместе с указанным выше пакетом документов могут понадобиться заключения от Мосгаза и согласие жильцов дома, если при перепланировке затрагивается общедомовое имущество — чаще всего это актуально для первых этажей. Владельцам ипотечных квартир потребуются разрешение банка и заключение страховой фирмы.

Срок согласования проекта перепланировки квартиры — около 20–30 рабочих дней. Если документация составлена корректно, инспекция выдаст разрешение на перепланировку, но бывает, что несоблюдение малейших формальностей приводит к отказу или приостановке рассмотрения заявления. Однако не стоит сдаваться, ведь инспекторы всегда пишут о причинах отрицательного решения, и после исправления недочетов можно подать заявление повторно.

Если перепланировка делается по проекту, вместе с разрешением выдается журнал производственных работ. Время, которое МЖИ отводит на ремонт владельцам квартиры, — год с момента выдачи разрешения. Продлевать его можно единожды и всего на шесть месяцев.

Этап 4. Ремонт и приемка квартиры

Все ремонтные работы следует выполнять в полном соответствии с одобренным проектом, в противном случае при приемке возникнут проблемы. Исполнители должны быть членами СРО строителей, строго придерживаться рекомендаций МЖИ и указаний, прописанных в договоре авторского надзора. Журнал производственных работ (при наличии) подробно заполняется на каждом этапе ремонта.

Когда строители закончат с отделочными работами, наступает время приемки работ. Вначале желательно пригласить проектировщиков, чтобы они «выловили» ошибки и недочеты ремонта, которые необходимо исправить до вызова инспектора.

Инспектор из МЖИ осматривает квартиру, сверяет с проектом и журналом производственных работ. Лучше всего не скрывать от инспектора спорные моменты и дать ему тщательно осмотреть квартиру — все замечания, не обнаруженные при приемке, наверняка будут замечены техником из БТИ при повторном осмотре, и их все равно придется переделывать.

Если ремонт не вызывает нареканий, инспектор, заявитель и проектировщики подписывают акт о завершенной перепланировке в нескольких экземплярах — для МЖИ, БТИ, Росреестра и заявителя.

Этап 5. Заказ нового техпаспорта (после перепланировки)

Чтобы оформить новый паспорт после перепланировки, акт и план квартиры относят в БТИ. Затем вызывают техника на дом: он проводит финальные замеры и выписывает техпаспорт с обновленными данными.

Этап 6. Постановка на кадастровый учет

Последний шаг согласования — подача данных о перепланировке в Росреестр. Кадастровый инженер составляет технический план квартиры, который в дальнейшем можно передать в Росреестр для постановки на учет в ЕГРН. Регистрация может занять пять–семь рабочих дней, а может растянуться на несколько месяцев, как часто бывает на практике. К этому нужно быть готовыми и учитывать перепланировку квартиры в ЕГРН заранее, а не за несколько дней до продажи квартиры.

Кстати, при узаконивании порядок и содержание этапов немного меняются. Первым делом необходимо связаться с проектным бюро. Специалисты осмотрят незаконный ремонт и подскажут, какие изменения допустимы, а что точно придется восстановить по предписанию МЖИ. Затем проектировщики составят техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, и уже вместе с ним и остальными документами нужно подавать заявление в жилищную инспекцию. Инспектор осмотрит квартиру и выпишет штраф за незаконную перепланировку. Остальные этапы, за исключением уже сделанного ремонта, будут аналогичными: после получения акта о перепланировке останется оформить новый паспорт и поставить квартиру с изменениями в планировке заново на кадастровый учет.

Заминки в процессе перепланировки без квалицированной помощи практически неизбежны: у каждой службы свои требования и представления о ремонте, а законодательство меняется каждый год. Чтобы не попасть в бюрократические сети и не переделывать ремонт из-за ошибки в проекте или замечаний инспектора и техника, проще (а в итоге обычно и дешевле) заказать согласование перепланировки квартиры под ключ. В этом случае профессионалы возьмут всю ответственность на себя: составят и подадут документы, получат нужные заключения, проведут приемку квартиры.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве, если не требуется обращение к автору проекта дома, — от 70 000 рублей, в противном случае услуги подорожают до 120 000–130 000 рублей. При узаконивании комплексного ремонта одно только техническое заключение от авторов обойдется примерно в 120 000 рублей. Впрочем, это все равно выгоднее, чем возвращать квартиру к изначальному состоянию или вовсе ее потерять.

Заключение договора под ключ — это далеко не единственная опция, которую предоставляют проектные компании. Если заявитель хочет пройти все инстанции самостоятельно, ему так или иначе потребуется помощь в составлении «дорожной карты» и консультации в процессе ремонта. Сотрудничество с профессионалами поможет сократить срок согласования до минимального и потратить как можно меньше ресурсов на утверждение ремонта.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на декабрь 2020 года.