Переустройство и перепланировка жилого помещения: как оформить

Нередко владельцы квартир задумываются о перепланировке. Кто-то решает объединить ванную и туалет, расширить или перенести дверной проем, кому-то необходимо выделить место под кладовую или гардеробную либо, наоборот, снести стену для создания единого пространства. Но все эти действия придется согласовывать с контролирующими органами для получения разрешения на проведение работ: в столице согласованием переустройства и перепланировки занимается Мосжилинспекция. Какие документы придется для этого собрать и как правильно оформить все действия?

Согласование — это не просто формальность. Во-первых, процедура убережет от штрафов и других санкций, которые могут быть наложены Мосжилинспекцией, если переустройство и перепланировка были сделаны без должного оформления. Во-вторых, могут возникнуть проблемы при совершении юридических сделок, будь то продажа квартиры, оформление договора дарения либо вступление в наследство. И в-третьих, несогласованные работы могут ослабить несущие конструкции и повредить здание в целом, а это прямая угроза безопасности всех жильцов дома.

Переустройство и перепланировка: есть ли разница

Основная информация по вопросам перепланировки и переустройства помещений в жилом доме содержится в двух законодательных актах:

  • Жилищном кодексе Российской Федерации (глава 4) (далее — ЖК РФ)[1];
  • постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее — постановление № 508-ПП)[2].

Согласно статье 25 ЖК РФ[3], любые действия и работы, результат которых необходимо отразить в техпаспорте квартиры, являются переустройством либо перепланировкой. При ремонте не требуют согласования стандартные действия, такие как выравнивание и декорирование стен, укладка напольных покрытий, замена дверей без изменения конфигурации дверного проема, остекление балкона или лоджии и так далее. То есть сюда входит все то, что принято называть косметическим ремонтом. Но есть ряд изменений, которые вообще не подлежат согласованию, — это работы, которые могут ухудшить условия проживания либо нанести вред здоровью жильцов. К ним, в частности, относятся снос несущих перегородок, использование общедомовой отопительной сети для устройства водяных теплых полов, вынос центрального отопления на лоджию.

Для тех, кто впервые сталкивается с переустройством и перепланировкой жилого помещения, эти два понятия могут показаться тождественными, однако это не так. Согласно приложению 1 к постановлению № 508-ПП, переустройством считается перенос, изменение и обновление инженерных сетей и оборудования[4].

Примеры работ, относящихся к переустройству

Примеры работ, относящихся к переустройству

В свою очередь перепланировка — это изменения, которые затрагивают конфигурацию помещения.

Примеры работ, относящихся  к перепланировке

Таким образом, работы, связанные с инженерными сетями и оборудованием, будут считаться переустройством, а работы по изменению конфигурации квартиры — перепланировкой. При планировании серьезного ремонта собственникам, возможно, придется согласовывать как переустройство, так и перепланировку. Так, создание единого санузла почти наверняка потребует переноса сантехники, а например, объединение комнат — новой разводки электрокабелей. Причем обычно такие совмещенные работы называют просто перепланировкой, хотя это и не совсем точно с юридической точки зрения.

Важно

Следует понимать, что некоторые виды работ согласовать не так просто, особенно если при перепланировке затрагиваются несущие стены. Поэтому, прежде чем задумываться об изменении конфигурации квартиры, лучше получить консультацию у специалиста, который сориентирует относительно возможности проведения тех или иных работ.

Согласование перепланировки и переустройства: порядок действий

Основные требования, которые должны быть соблюдены, указаны в постановлении № 508-ПП, а также в соответствующих сводах правил (СП), СНиП, ГОСТ, ВСН и других нормативно-технических документах. Но главное условие планируемых изменений, что отмечалось ранее, — это недопущение ухудшения жилищных условий и отсутствие угрозы жизни и здоровью жильцов — как в процессе работ, так и после их завершения.

В некоторых случаях разрешение на перепланировку и переустройство помещения нужно согласовывать не только с Мосжилинспекцией. Например, если планируется замена или перенос газовой плиты, необходимо обратиться в Мосгаз, который должен одобрить эти работы и предоставить услуги техника. Распространенный случай — перепланировка квартиры в ипотеке. Еще до планирования изменений и процесса согласования, необходимо внимательно пересмотреть договор с банком, который выдавал кредит. Вполне возможно, что для начала работ потребуется его разрешение и справка из страховой компании.

Если дом относится к серийному типу и построен в советскую эпоху, процедура согласования значительно упрощается. Для таких зданий зачастую уже определено, как можно изменять планировку квартир, и оформлять проект перепланировки не понадобится, если воспользоваться типовым решением. Однако в этом случае все работы должны проводиться строго по уже готовому проекту перепланировки — при малейшем отклонении от него необходимо будет устранить все нарушения или узаконить самовольную перепланировку.

Как и при любом взаимодействии с муниципальными и государственными структурами, перепланировку и переустройство начинать необходимо со сбора документов. Потребуются:

  1. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки по форме, которую можно найти в приложениях к постановлению № 508-ПП. И физические, и юридические лица подают заявление в Мосжилинспекцию, заполненное в электронном виде, через сайт mos.ru.
  2. Документы, подтверждающие право собственности, и выписка из ЕГРН. Их можно получить, либо обратившись напрямую в МФЦ, либо воспользовавшись услугами, например, проектного бюро, если с ним заключен договор на проведение перепланировки/переустройства под ключ. Это могут быть подлинники или нотариально заверенные копии — свидетельство о праве собственности либо договор социального найма. Если квартира поставлена на учет в ЕГРН, получать документы вообще нет необходимости — Мосжилинспекция сама запросит их в рамках взаимодействия между ведомствами.
  3. Технический паспорт квартиры. Если в доме проводилась инвентаризация, этот документ хранится в БТИ. Если он отсутствует, его необходимо оформить. Это можно сделать через МФЦ, послать запрос через сайт mos.ru либо обратиться напрямую в МосгорБТИ. Вместе с техпаспортом нужно получить поэтажный план дома и экспликацию. При перепланировке по договору под ключ документы получит архитектурно-проектное агентство на основании нотариально заверенной доверенности. Если квартира имеет техпаспорт и он хранится в МосгорБТИ, оригинал документа можно не получать заново — Мосжилинспекция сама его запросит.
  4. Согласие всех собственников квартиры в письменном виде, либо членов семьи нанимателя по договору социального найма, либо всех жителей многоквартирного дома — если планируется присоединение части общедомовой площади.
  5. Проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, где отражаются все запланированные изменения, рекомендации и выводы проектной конторы.

Документы для согласования в Мосжилинспекции конструктивных/инженерных изменений в квартире

Документы для согласования в Мосжилинспекции конструктивных_инженерных изменений в квартире

Все документы можно разделить на две группы — обязательные и желательные. Под желательными понимаются те, которые, в соответствии с частью 2.1 статьи 26 ЖК РФ, Мосжилинспекция может получить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Проект перепланировки и переустройства разрабатывается специализированной компанией, которая должна состоять в СРО (саморегулируемой организации) — некоммерческой структуре, объединяющей предприятия одной отрасли и следящей за стандартами качества при оказании услуг и выполнении работ. Без членства в СРО организация не имеет права заниматься проектной деятельностью.

Важно

Перед обращением в организацию для разработки проекта необходимо установить ее членство в СРО и проверить, действительно ли такая организация существует. Это можно сделать через сайт государственного реестра саморегулируемых организаций. Для получения информации достаточно названия или ИНН фирмы-проектировщика и СРО, в которой она состоит.

После того как собран пакет необходимых документов, порядок переустройства и перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Все документы и заявление подаются в Мосжилинспекцию онлайн, на сайте mos.ru. Если с документами все в порядке, выдается разрешение на перепланировку. Рассмотрение длится ориентировочно 20–30 дней, а само разрешение действительно год с возможностью однократного продления на шесть месяцев[5].
  2. Заявление на приемку подается собственником в Мосжилинспекцию после проведения ремонтных работ по переустройству и перепланировке. Доступ в квартиру необходимо предоставить в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявления[6]. В назначенный день инспектор МЖИ проверит текущее состояние квартиры и ее соответствие проекту. Если никаких нарушений не выявлено, составляется акт о завершенных работах.
  3. Получение нового технического паспорта в БТИ и постановка квартиры на учет в Росреестре для оформления новой выписки из ЕГРН. Минимальный срок постановки на кадастровый учет, напрямую или через МФЦ, составляет семь–девять рабочих дней, но нужно быть готовым к тому, что эта процедура может затянуться[7].

Самостоятельное согласование переустройства/перепланировки не быстрая процедура, которая к тому же потребует сбора многочисленных документов, отслеживания процесса на каждом этапе и посещения различных инстанций. Однако результат работ, если они проводились без авторского надзора со стороны проектной организации или не в рамках договора под ключ, нередко может не соответствовать согласованному проекту. В этом случае инспектор не примет квартиру, и ремонт придется переделывать, возможно, не единожды.

Чтобы быть уверенным в результате перепланировки и сэкономить время, рациональнее воспользоваться услугами профильной организации, которая возьмет на себя не только проектирование, но и всю работу со сбором, оформлением и согласованием документов, а также контроль над выполнением ремонтных работ.

Как можно повысить шансы на согласование

О том, как выбрать проектную организацию, чтобы ускорить и облегчить процесс согласования, мы попросили рассказать Дмитрия Алексеевича Замятина, руководителя отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1»:

«При выборе проектной организации необходимо обратить внимание на три фактора:

  1. членство в СРО, которое можно легко проверить через сайт Госреестра;
  2. опыт компании-исполнителя, для чего нужно изучить базу ранее согласованных и реализованных проектов и отзывы о ней — обычно такая информация доступна на сайте организации и тематических форумах;
  3. наличие постоянного штата инженеров, проектировщиков и юристов, что позволяет выпускать проекты перепланировки/переустройства своими силами без привлечения фрилансеров и организаций-субподрядчиков.

Последний фактор особенно важен по той причине, что от него зависит скорость выполнения всех работ — при необходимости внесения корректировок все происходит, что называется, в режиме реального времени. К тому же штатные специалисты постоянно отслеживают изменения в административном регламенте, благодаря чему проекты создаются с учетом малейших поправок к нормативным правовым актам.

Так, начиная с 2013 года нашей «Архитектурно-проектной мастерской № 1» было подготовлено около 3000 и согласовано более 1000 проектов. Постоянный мониторинг законодательства и судебных споров, новых архитектурных решений и тенденций позволяет нам в кратчайшие сроки создавать проекты переустройства и перепланировки квартир, отвечающие не только нормам безопасности и реалиям сегодняшнего дня, но и эстетическим вкусам собственников недвижимости.

В «Архитектурно-проектной мастерской № 1» не навязывают лишних услуг клиентам, оставляя возможность выбрать подходящий вариант сотрудничества:

  • если вы решили самостоятельно заниматься согласованием, мы разработаем проектную документацию для дальнейшей работы;
  • если вы хотите быть уверенным в результате, помимо разработки документации, мы поможем заполнить и получить все остальные бумаги, а также поэтапно проведем через контролирующие органы для получения заветного разрешения;
  • если у вас нет ни желания, ни времени вникать в процесс получения разрешения на перепланировку, мы предлагаем услугу под ключ. В этом случае от вас потребуется только доверенность — остальную работу мы берем на себя.

В «Архитектурно-проектной мастерской № 1» прозрачное ценообразование, благодаря которому клиент всегда знает, за что именно он платит. Помимо согласования индивидуальных и проблемных проектов, наше бюро помогает узаконить ранее выполненные перепланировки».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом саморегулируемой организации «МежРегионПроект» и работает на основании допуска СРО № 1891[8]. Регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010.

Мнение редакции

Пе­ред пе­ре­пла­ни­ров­кой/пе­ре­уст­ройст­вом квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­тить­ся, в за­ви­си­мос­ти от ре­гио­на, в жи­л­ин­спек­цию или от­дел ка­пи­таль­но­го стро­и­тельст­ва в ад­ми­нист­ра­ции, что­бы по­лу­чить разъ­яс­не­ния, нуж­но ли во­об­ще со­гла­со­вы­вать пла­ни­ру­е­мые из­ме­не­ния и, если да, ка­кие имен­но до­ку­мен­ты по­тре­бу­ют­ся. Для от­ве­та на этот во­прос по­на­до­бят­ся тех­ни­чес­кий пас­порт по­ме­ще­ния, по­этаж­ный план до­ма и экс­пли­ка­ция. Если вам не­об­хо­ди­мо со­ста­вить тех­ни­чес­кое за­клю­че­ние и вы­пол­нить про­фес­си­о­наль­ный про­ект пе­ре­пла­ни­ров­ки, ква­ли­фи­ци­ро­ван­ную кон­суль­та­цию мож­но по­лу­чить сра­зу в про­ект­ной ор­га­ни­за­ции.