Как составить и как согласовать проект перепланировки нежилого помещения

В открытии предприятия или общественной организации на первых этажах многоквартирных домов (МКД) есть свои преимущества, главное из которых — транспортная доступность для сотрудников и близость к клиентам. Технологическая и архитектурная трансформация коммерческой площади под нужды будущего кафетерия, офисной конторы или салона красоты начинается с создания проекта перепланировки помещений и его согласования с надзорными органами.

Требования к проекту перепланировки

С 8 января 2019 года жителям Москвы, желающим обустроить свой бизнес или общественное пространство в жилом доме, требуется разрешение не только подведомственной Роспотребнадзору организации, но и Мосжилинспекции[1].

Возможность коммерциализации нежилого помещения в МКД определяется в соответствии со сводом правил «СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»[2]. Согласно документу, в подвальных, цокольных и на первых этажах МКД разрешается обустраивать объекты общественного назначения, если их деятельность не вредит и не доставляет неудобства людям, проживающим на жилых этажах здания. Иными словами, в многоквартирных домах допускается открывать любые, укладывающиеся в требования СанПиН предприятия, за исключением запрещенных. Кстати, с 2020 года в МКД запрещено размещать мебельные магазины, точки по продаже автозапчастей и автохимии, стройматериалов, пиротехники[3].

Важно

Если заявитель хочет расширить площадь своего предприятия, чтобы, например, создать новые рабочие кабинеты, проект перепланировки офисных помещений может включать присоединение соседних квартир (разумеется, после завершения сделки купли-продажи с предыдущими собственниками). В этом случае присоединяемые жилые помещения необходимо перевести в категорию нежилых. Порядок перевода описан в статье 23 ЖК РФ[4].

Проект — это комплексный документ, который составляют с учетом нужд и особенностей предприятий, функционирующих в жилом доме: кафе, офисов, маникюрных салонов, продуктовых и хозяйственных магазинов, мастерских, аптек, стоматологических кабинетов, образовательных кружков. После обращения заявителя специалисты проектной компании проводят тщательное обследование здания и помещения, делают замеры, оценивают техническое состояние несущих конструкций, перегородок, перекрытий и коммуникаций. Далее, на основании результатов обследований, проводятся инженерные расчеты и составляется техническое заключение о возможности перепланировки.

Требования к проекту перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме приведены в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП[5]. Разумеется, не все изменения в конфигурации помещения подлежат согласованию, а только те, что не ухудшают прочность и стабильность несущих стен, не снижают безопасность и комфорт сотрудников, посетителей и соседей. Качество условий жизни в жилых домах регулируется СанПиН 2.1.2.2645-10[6].

На заметку

Если помещение оформлено как апартаменты, оно считается нежилым — в нем можно проживать, но нельзя прописаться. Порядок согласования перепланировки апартаментов в МКД такой же, как и квартиры: сперва подают заявление в Центр гигиены и эпидемиологии, а затем в МЖИ. Однако, если в доме находятся только апартаменты, он не считается жилым и не входит в зону ответственности жилищной инспекции.

Для разработки проектной документации специалистам понадобятся данные из техпаспорта, а также схемы здания и коммуникаций. Проект состоит из текстовой и графической частей и приложений, содержащих следующую информацию:

  • архитектурные, конструктивные и планировочные решения, например снос ненесущих стен и возведение перегородок облегченной конструкции, пробитие новых проемов в стенах, переустройство полов и потолков;
  • поэтажные планы до и после перепланировки, экспликация помещений;
  • сведения об устройстве инженерных сетей — отопления, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, схемы установки сантехники, узлов гидро- и шумоизоляции;
  • указания к производству ремонтно-строительных работ, по выбору отделочных материалов и технологических решений;
  • сведения о внедряемых мероприятиях по охране окружающей среды и пожарной безопасности;
  • решения по осуществлению будущей работы предприятия, соблюдению предписаний СанПиН, созданию доступа для маломобильных граждан.
Данные для разработки проекта

Состав проекта перепланировки нежилого помещения всегда шире, чем состав проекта перепланировки квартиры, поскольку к помещениям общественного назначения предъявляются иные требования, нежели к жилым, в частности это может быть:

  • проектирование и монтаж отдельной от общедомовой вентиляции, установка мощных вытяжек и систем кондиционирования;
  • устройство автономных канализаций: бытовой и производственной, так как, например, в хозяйственных и складских помещениях продуктовых магазинов запрещено использовать стояки общедомовой канализации;
  • составление электропроекта с учетом возрастающей нагрузки;
  • переустройство входов и выходов, наличие аварийных пожарных выходов;
  • надежная звукоизоляция, конструктивные решения по снижению шума и вибрации от производственного оборудования;
  • для магазинов и ресторанов — обеспечение доступа к складу продукции не со стороны жилых подъездов, а с торца дома.

Возможность тех или иных ремонтных работ в конкретном помещении зависит не только от архитектуры здания и технического состояния его конструкций и инженерных сетей, но и от специфики предприятия, для которого составляют проект. Иногда разрешенные в общем случае перепланировки не допускаются из-за нарушения требований отраслевых норм. Например, для кофеен, столовых, ресторанов и пиццерий таким регулирующим документом является СП 2.3.6.1079-01[7], а при проектировании стоматологического кабинета придется учитывать требования СП 158.13330.2014[8].

К сведению

Бывает, что составление проекта затягивается, если приходится искать автора проекта здания, чтобы получить заключение о допустимости работ. Это касается сложных перепланировок, при которых частично разрушаются несущие стены, или перепланировок в помещениях с деревянными и смешанными конструкциями. Автором большинства серийных домов, хрущевок и типовых новостроек является МНИИТЭП. Если авторы перестали вести юридическую деятельность или неизвестны, для получения заключения придется отправиться в ГБУ «Экспертный центр».

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Маршрут согласования проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме состоит из нескольких этапов.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
  1. Обращение в бюро проектировщиков за проектом перепланировки. Первым делом следует связаться со специалистами, которые помогут не только составить проект, но и спланировать дальнейший маршрут его согласования.
  2. Обращение в БТИ и получение нового техпаспорта. При подготовке проекта может понадобиться технический паспорт на нежилое помещение, притом оформленный не более пяти лет назад. Если техпаспорт уже не актуален, необходимо подать заявку в БТИ на вызов техника для обследования помещения и последующего оформления нового паспорта. Собственникам новых нежилых помещений (построенных после 2015 года), имеющим «свежий» техпаспорт, обращаться в БТИ не обязательно.

Важно

Если собственники квартиры, переоформленной в нежилое помещение, когда-то выполнили самовольную перепланировку, по закону сперва придется разобраться с ее последствиями: получить техническое заключение на допустимые изменения или привести все к плану, указанному в действующем техпаспорте. В такой ситуации рекомендуется обратиться в проектную организацию за консультацией — там подскажут, что можно оставить, а что следует исправить, прежде чем вызывать техника.

  1. Получение заключения от подведомственной Роспотребнадзору организации, а именно ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве» (обязательно). Необходимые документы для подачи заявления на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации для физических лиц это:
    • непосредственно заявление по форме для физлица;
    • проект перепланировки с техническим заключением в двух экземплярах (один остается в архиве ФБУЗ);
    • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (договор аренды, выписка из ЕГРН о праве собственности);
    • доверенность, если собственник подает заявление не самостоятельно, а через своего представителя.

    Юридические лица подают заявление по другой форме и дополнительно представляют:

    • документ, подтверждающий полномочия заявителя действовать от имени предприятия (например, устав, в котором утверждены полномочия заявителя);
    • копии учредительных документов.

    Сроки подготовки экспертного заключения зависят от рода хозяйственной деятельности в жилом доме: чем больше проверок и требований, тем сложнее и дороже получить разрешение, что особенно актуально для общепита и продуктовых магазинов. Согласно приказу Роспотребнадзора от 19 июля 2007 года № 224, вне зависимости от вида услуг и работ будущей компании срок рассмотрения заявки ФБУЗ не может превышать двух месяцев[9]. Статус заявки можно проверять на сайте ФБУЗ по регистрационному номеру[10].

  2. Подача заявления в Мосжилинспекцию (обязательно). Все документы в Мосжилинспекцию в настоящее время подаются через портал мэра Москвы — в электронной форме после авторизации на сайте mos.ru. Там же указан перечень необходимых документов, который почти совпадает с пакетом для ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» и комплектуется экспертным заключением оттуда. Если оформить доверенность, общением с инспекторами МЖИ будут заниматься специалисты проектной компании, с которой заключен договор.

Помимо этих обязательных этапов может возникнуть необходимость заручиться согласием жильцов на общем собрании, а также получить разрешения от Мосгорнаследия и Москомархитектуры. С двумя последними организациями связывается непосредственно Мосжилинспекция в процессе рассмотрения заявлений.

Важно

Процедура согласования проекта перепланировки помещений в полностью нежилых зданиях отличается. Во-первых, это не входит в сферу компетенции жилищной инспекции, ее разрешение не требуется. Во-вторых, больше возможностей для перепланировки и обустройства тех же «мокрых» зон, кухонь и санузлов, поскольку этажом ниже нет жилых пространств. Также, в БЦ или ТЦ нет ответственности перед государством за незаконную перепланировку. Однако в отдельно стоящем нежилом здании на данный момент отсутствует возможность узаконить изменения фасада через Москомархитектуру даже на этапе проекта.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения пропорционально зависит от сложности и глубины работ по перепланировке и переустройству, а также от профиля размещаемой в МКД организации. Грубо говоря, чем больше разрешений требуется получить (от автора проекта, Москомархитетуры, Мосгорнаследия) и чем больше требований соблюсти (для общепита, продуктового магазина, медицинского объекта), тем дороже обойдутся услуги проектного бюро. Также не стоит забывать, что экспертиза проекта Центром гигиены и эпидемиологии не бесплатна, цены разнятся в зависимости от категории исполнителей и комплекта услуг. С прейскурантом на работу экспертов ФБУЗ можно ознакомиться на их сайте в разделе «Услуги»[11]. Чаще всего владельцы нежилых помещений заказывают комплекс услуг по разработке проектной документации для перепланировки и по ее согласованию — для пакета услуг под ключ цены начинаются примерно от 150 000 рублей.

Затраты на договор с проектной организацией окупаются результатом и скоростью получения всех разрешений. Размещение компании в жилом доме усложняется множеством заинтересованных лиц — жильцами дома, чьи комфорт и спокойствие не должны быть нарушены посторонней общественной деятельностью. Опытная проектная организация помогает избежать возможных неприятностей на этапе согласования проекта и в будущем, когда компания закончит ремонт и распахнет двери для посетителей.

Проектное бюро в Москве

О том, где в Москве можно заказать проект перепланировки нежилого помещения, рассказывает Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской № 1»:

«Законодательные нормы в области строительства и проектирования меняются почти каждый год, так что без грамотных и в некотором смысле увлеченных своим делом специалистов можно растерять драгоценное время и деньги. Очевидно, что успех согласования во многом зависит от компетентности специалистов проектного бюро.

Специализированная организация, имеющая право заниматься разработкой и согласованием проектов переустройства и перепланировки помещений, в том числе нежилых, должна быть членом саморегулируемой организации (СРО). Это первое, на что следует обратить внимание. И, разумеется, ничто так не расскажет об опыте компании, как разноплановое портфолио в открытом доступе.

Так, «Архитектурно-проектная мастерская № 1» успешно завершила более 3200 проектов перепланировки помещений, включая технические заключения на планируемые и уже завершенные ремонты. Кроме того, мы узаконили свыше тысячи проектов различной сложности в типовых домах и модных новостройках и сегодня умеем быстро и эффективно обходить юридические препоны, возникающие в процессе согласования. В этом нам содействуют многолетний опыт (работаем с 2013 года) и партнеры — ведущие юридические организации Москвы.

«Архитектурно-проектная мастерская № 1» предлагает услуги по согласованию под ключ: мы знаем все особенности оформления перепланировки помещений для организаций различных отраслей, помогаем сэкономить время и деньги клиентов на получение дополнительных разрешений, берем на себя общение с инспекторами и сотрудниками Роспотребнадзора.

Мы предоставляем различные пакеты услуг как для бизнеса, так и для физических лиц. Собственный проектный отдел «АМП-1» может разработать проект перепланировки и дизайн-проект помещения в минимально возможные сроки и по разумной цене. Мы уверены в своих возможностях, а потому можем гарантировать клиентам, что перепланировку получится согласовать».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Саморегулируемой организации «МежРегионПроект» (допуск СРО № 1891, регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010)[12].

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на декабрь 2020 года.

Мнение редакции

Про­ект пе­ре­пла­ни­ров­ки по­ме­ще­ния, то есть план из­ме­не­ния его тех­ни­чес­ких и ка­чест­вен­ных ха­рак­те­рис­тик для нужд хо­зяйст­вен­ной де­я­тель­нос­ти, — ос­но­ва для спо­кой­но­го ве­де­ния биз­не­са в бу­ду­щем: про­ве­де­ния ре­мон­тов, за­куп­ки обо­ру­до­ва­ния, ис­поль­зо­ва­ния подъ­езд­ных пу­тей, на­руж­ной рек­ла­мы и так да­лее. По­это­му так важ­но об­ра­тить­ся для его раз­ра­бот­ки в на­деж­ное, про­ве­рен­ное вре­ме­нем про­ект­ное бю­ро — это по­мо­жет сэко­но­мить вре­мя и сбе­речь нер­в­ную сис­те­му вла­дель­цам или арен­да­то­рам объ­ек­та.