Согласование перепланировки жилых помещений: краткая инструкция для собственника

Чтобы создать себе максимально комфортные условия, собственники квартир нередко прибегают к перепланировке. Закон не запрещает проводить масштабный ремонт. Однако законодательство РФ все же предусматривает ряд требований к перепланировке жилого помещения и определенный порядок ее проведения. Одним из главных правил является необходимость согласовывать ремонт такого плана с госорганами.

Для чего нужно согласование

Итак, если собственник жилого помещения задумал кардинальные изменения в пределах своих владений, без одобрения жилинспекции ему не обойтись. Что немаловажно, это касается квартир и в новостройках, и в старых зданиях. Есть и такие владельцы, которые не согласны с подобным положением вещей и считают, что со своей собственностью могут делать все, что только пожелают. Когда речь идет о косметическом ремонте, такой подход действительно оправдан: никто не может указывать хозяину квартиры, какую плитку класть в ванной и какие обои клеить в гостиной.

Между тем к перепланировке относится ремонт, подразумевающий вмешательство в конфигурацию помещения. А это значит, что любая ошибка во время таких работ может привести к печальным последствиям вроде снижения прочности всего здания или устойчивости отдельных его конструкций. Дом изначально проектируется и возводится в соответствии со строительными нормами, нарушать которые, бездумно вмешиваясь в планировку квартиры и затрагивая конструкции (тем более несущие), запрещено. Таким образом, из-за проведенной без разрешения перепланировки пострадать могут другие жильцы. Известны случаи, когда самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах приводила к образованию трещин и даже обрушению стен[1]. Чтобы подобного не происходило, уполномоченным органам необходимо убедиться в том, что задуманный владельцем ремонт не представляет никакой угрозы для жизни обитателей дома.

И, даже если хозяин жилья уверен, что намеченные им работы по изменению конфигурации не могут причинить никакого вреда, и готов ручаться за качество будущего ремонта, жилинспекция должна подтвердить это.

Теоретически все может обойтись — соседи не пострадают, а госорганы останутся в неведении. И все равно не исключено, что в скором времени собственник сам пожалеет о содеянном. Во-первых, самовольная перепланировка жилого помещения, выполненная без каких-либо инженерных расчетов, может не лучшим образом сказаться на тепло- и звукоизоляции квартиры, привести к ухудшению тяги в вентиляции и прочих характеристик.

Даже если владельцу чудом удастся избежать и этих неприятностей, он, вероятнее всего, столкнется с серьезными проблемами при продаже квартиры, передаче ее в наследство или под залог. Дело в том, что при согласовании перепланировки жилых помещений в их технический план вносятся любые изменения. И у собственника во время совершения какой-либо из перечисленных сделок вряд ли получится скрыть факт того, что реальное положение дел не соответствует отображенной в официальных документах картине. Если изменения не отражены в техническом паспорте, значит, перепланировка незаконна. К тому же, если помещение приобреталось в ипотеку, кредитор, узнав о несанкционированном ремонте, может потребовать погасить задолженность досрочно.

В реальности вводить в заблуждение госорганы долгое время не получится — рано или поздно жилинспекции станет известно о нарушении требований закона, например от соседей. И первым делом она назначит хозяину жилья штраф за незаконную перепланировку — от 2000 до 2500 рублей[2]. Впрочем, оформлять перепланировку жилого помещения в жилом доме нужно не только для того, чтобы избежать обозначенных санкций. Представители жилищной инспекции непременно проверят, соответствует ли проведенный ремонт строительным нормам. Если это так, собственник получит предписание — узаконить перепланировку. А если результаты проверки окажутся не в пользу хозяина квартиры, ему придется распрощаться с «ремонтом мечты» и в установленные сроки переделать все в соответствии с актуальным планом.

При неисполнении предписаний инспекции дело передадут в суд, и тогда владельца недвижимости ждут дополнительные штрафы, а также проблемы с выездом за границу на время разбирательства. В конце концов жилое помещение по решению суда могут выставить на торги. Часть вырученных денежных средств будет направлена на устранение последствий несанкционированного вмешательства в планировку, а собственник получит лишь оставшуюся сумму.

Первое, что нужно иметь в виду владельцу, задумавшему перепланировку: есть работы, согласовать которые не выйдет ни при каких обстоятельствах. Их перечень можно найти в приложении 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление Правительства)[3]. Например, оформить перепланировку жилого помещения точно не получится в том случае, если работы подразумевают:

  • полный снос несущих стен и другие действия, которые могут снизить их устойчивость;
  • демонтаж переливного порожка санузла;
  • перенос «мокрой» зоны (на всех этажах кроме первого);
  • вмешательство в общедомовую вентиляцию;
  • присвоение площади чердака и другого общего имущества;
  • объединение двух помещений, одно из которых не отапливается;
  • перенос радиаторов, относящихся к центральной отопительной системе дома, на балкон или лоджию;
  • организацию системы теплого пола с подключением к общему стояку отопления в доме;
  • объединение газифицированной кухни и жилых площадей.

Как можно догадаться, под запретом будут находиться и любые другие виды строительных работ, из-за которых ухудшатся жилищные условия других собственников или нарушится устойчивость здания.

В постановлении Правительства о перепланировке жилых помещений, само собой, указаны и такие строительные мероприятия, которые согласовать вполне реально.

к требующим согласования работам относятся

Если по каким-то причинам собственник не согласовал вышеуказанные допустимые работы до их проведения, но готов исправить ситуацию, такая возможность у него есть. Узаконить выполненный ремонт владелец квартиры может, не дожидаясь постановления МЖИ. Штраф за незаконную перепланировку ему, разумеется, придется оплатить и в этом случае. К слову, основное различие между процедурами согласования и узаконивания ремонта как раз-таки и заключается в том, что в первом случае оформление перепланировки жилого помещения происходит до начала работ, а во втором — после (пакет необходимых документов при этом тоже будет несколько иным).

Предположим, собственник выяснил, что изменения планировки в его доме или квартире не запрещены, но требуют одобрения госорганов. Это означает, что можно приступать к действиям — порядок согласования перепланировки жилого помещения установлен все тем же постановлением Правительства.

Первым делом необходимо взяться за сбор документов. Чтобы получить разрешение на проведение запланированного ремонта, в уполномоченную инстанцию (в Москве это Мосжилинспекция, или МЖИ) нужно направить:

  1. проект перепланировки жилого помещения. Подготовкой этого документа занимаются специализированные проектные бюро. В проекте указываются все сведения о предстоящих изменениях жилого помещения технического плана. Указываются результаты обмеров, чертежи, планы, экспертные заключения и выводы. Важно, чтобы проект был составлен компанией, состоящей в СРО. Поэтому уже на этапе поиска исполнителя для разработки проекта стоит выбирать именно такое бюро, которое является членом СРО проектировщиков;
  2. техпаспорт жилого помещения. Если в доме уже проводилась техинвентаризация, он хранится в МосгорБТИ. В этом случае владельцу недвижимости не придется запрашивать документ самостоятельно — МЖИ сделает это без участия собственника. Если же речь идет о перепланировке в новостройке и техпаспорт на квартиру еще не составлялся, документ придется запрашивать в МосгорБТИ или в иной организации, которая занимается выдачей техпаспортов. Стоит отметить, что документы от БТИ, по мнению специалистов, вызывают большее доверие у сотрудников МЖИ. В МосгорБТИ можно обратиться чрез портал mos.ru[4].

На заметку

РО — это саморегулируемая организация, которая объединяет компании, занимающиеся одним видом деятельности. За их работой и качеством оказываемых услуг тщательно следят, а главное условие для попадания в состав СРО — соответствие ряду строгих требований. По сути, членство в саморегулируемой организации можно назвать гарантией надежности и профессионализма исполнителя.

  1. техническое заключение о возможности перепланировки. Оно относится к проектной документации и подтверждает возможность выполнения задуманной перепланировки. Составляют техническое заключение, как и проект, специалисты бюро;
  2. экспертное заключение от автора проекта дома. Данный документ понадобится, только если намеченные работы связаны с вмешательством в несущие конструкции или если в доме деревянные либо смешанные перекрытия. В этом случае техническое заключение от автора проекта дома не составляется. Порой отыскать автора дома невозможно из-за того, что это учреждение прекратило свое существование. В таком случае можно обратиться в другую организацию, к которой перешли полномочия автора проекта. Если речь идет о Москве, то здесь экспертное заключение при условии отсутствия автора проекта нужно запрашивать в ГБУ «Экспертный центр»;
  3. документы на недвижимость. Хозяин должен подтвердить, что жилое помещение принадлежит именно ему. Для этого необходимо предъявить в жилинспекцию свидетельство о собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При электронной подаче эти документы можно не загружать, так как Мосжилинспекция сама запрашивает сведения из ЕГРН. Если же квартира новая, а свидетельства о вступлении в право собственности на руках у владельца пока нет, достаточно взять у застройщика справку о том, что дольщик исполнил все обязательства перед ним, либо заключить с застройщиком договор долевого участия с его согласием на перепланировку. Бывает, что квартира является имуществом одновременно нескольких человек либо находится в соцнайме, тогда потребуется согласие на перепланировку от всех собственников или нанимателей;
  4. заявление. Заявление о перепланировке жилого помещения может быть заполнено собственником или его законным представителем. При электронной подаче оно заполняется на сайте mos.ru.

Как уже было обозначено выше, несмотря на то что процесс узаконивания перепланировки жилого помещения в целом схож с согласованием, определенные различия тоже есть. Кроме последовательности действий, процедуры различаются набором документов, пусть и незначительно. Так, вместо проекта и технического заключения о возможности выполнения перепланировки владельцу нужно будет получить лишь одно техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (тоже составляется в проектном бюро или у автора проекта дома). А к плану жилого помещения до изменений потребуется добавить еще и актуальный план жилого помещения, в котором с помощью красных линий будут отражены несогласованные изменения. К тому же не стоит забывать о необходимости платить штраф за незаконные действия и приложить квитанцию о его оплате.

документы необходимые для согласования

Обычно на подготовку документации для согласования либо узаконивания перепланировки жилого помещения уходит около недели. После того как все необходимые документы собраны, их нужно направить в МЖИ. Для этого нужно воспользоваться порталом mos.ru (к заявлению на сайте прикладываются скан-копии документов)[5]. Дальше остается только ждать — как правило, инспекция изучает заявление до 45 рабочих дней. По истечении срока рассмотрения МЖИ должно вынести решение. Если речь идет о согласовании намеченного ремонта и оказывается, что представители госоргана склоняются в пользу собственника, ему выдадут разрешение. В этом случае в распоряжении хозяина квартиры будет год на то, чтобы воплотить в реальность задуманный и согласованный проект. Продлить этот срок возможно лишь однократно и только на шесть месяцев.

За собственно выполнением работ следует приемка жилого помещения. Приглашенный инженер из МЖИ осмотрит ремонт, проверит его соответствие проекту и выдаст акт о завершенной перепланировке. Если несоответствия все-таки будут обнаружены, их придется устранить и затем снова вызвать специалиста на осмотр. «Финишная прямая» согласования — это получение нового техпаспорта в БТИ. А вот точкой, свидетельствующей о завершении процесса, должно стать внесение изменений в ЕГРН. Для этого понадобится технический план — такие документы готовит кадастровый инженер.

При узаконивании приглашать инспектора из МЖИ для проверки выполненной перепланировки нужно сразу после подачи заявления — осмотрев помещение, он как раз и выпишет владельцу штраф. Если решение инспекции будет положительным и хозяин оплатит штраф, ему вручат акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ.

Мы рассмотрели стандартный порядок оформления перепланировки жилого помещения. Однако события, к сожалению, не всегда подчиняются классическому сценарию. Подсказать, как правильно действовать, или вовсе взять на себя решение всех вопросов перепланировки жилых помещений, могут специалисты проектного бюро, оказывающего услуги согласования или узаконивания ремонта под ключ.

Согласовать или узаконить перепланировку жилого помещения не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Если учесть все тонкости, соблюсти нормы, изучить доступную информацию, проблем может не возникнуть. Однако стоит реально оценить свои силы, и, если есть малейшие сомнения, процедуру лучше доверить профессионалам — так можно сэкономить нервы и время на утверждение перепланировки жилого помещения.

Куда можно обратиться за консультацией и проектом

Подготовить проект и согласовать перепланировку жилого помещения в настоящее время предлагает огромное количество проектных организаций. Выбрать исполнителя, не имея представлений о том, каким критериям он должен отвечать, довольно сложно. Комментарий по этому вопросу дал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «АПМ-1»:

«В первую очередь следует отсеять компании, которые не состоят в СРО. Мосжилинспекция не примет на рассмотрение проект, выполненный фирмой, не являющейся членом саморегулируемой организации. Можно сразу добавить, что обращать внимание стоит на опытные проектные бюро, которые согласовали уже большое количество проектов, а значит, известны госорганам и, вероятнее всего, находятся у них на хорошем счету.

Компания «Архитектурно-проектная мастерская № 1» является членом СРО «МежРегионПроект» (допуск № 1891). Проекты нашего бюро множество раз принимали в МЖИ, да и в целом процедуры согласования или узаконивания с участием специалистов «АПМ-1», как правило, проходят гладко. Наша команда подготовила более 3000 проектов и согласовала более 1000. Посмотреть работы можно на сайте «АПМ-1»[6].

У нас работают высококвалифицированные дизайнеры, проектировщики, менеджеры, специалисты по согласованию, кадастровые инженеры и их помощники. В «АПМ-1» клиент может выбрать один из трех вариантов сотрудничества:

1) мы подготавливаем только проектную документацию;

2) мы составляем проект, техническое заключение и сопровождаем согласование или узаконивание на всех этапах посредством консультаций;

3) мы оформляем перепланировку под ключ — собственнику нужно будет только подписать доверенность.

При этом заключать договор и давать какие-либо прогнозы, не выехав на объект и не изучив ситуацию, специалисты «Архитектурно-проектной мастерской №1» не станут. Что немаловажно, консультируем мы бесплатно, а если беремся за проект — готовы гарантировать результат».

Мнение редакции

При вы­бо­ре ис­пол­ни­те­ля ру­ко­водст­во­вать­ся сто­ит не толь­ко членст­вом ком­па­нии в СРО и опы­том ее ра­бо­ты в сфе­ре про­ек­ти­ро­ва­ния, не­смот­ря на то что это важ­но. Луч­ше об­ра­щать вни­ма­ние на ор­га­ни­за­ции, ко­то­рые име­ют собст­вен­ный от­дел про­ек­ти­ро­ва­ния. Та­кие бю­ро мо­гут ра­бо­тать без по­сред­ни­ков, а зна­чит, про­цесс со­гла­со­ва­ния прой­дет быст­рее.