Где и как можно получить техническое заключение о допустимости перепланировки: изучаем вопрос

Зачастую, когда жители квартир затевают перепланировку, сносят комнатные перегородки или перекраивают границы санузлов, они не задумываются о том, что все изменения следует согласовывать с контролирующими органами. С юридической точки зрения получить разрешение необходимо на стадии проекта, когда ремонт еще не начат, но на практике многие собственники пытаются утвердить новый план квартиры уже по завершении строительных работ. В этом случае, чтобы узаконить уже выполненную перепланировку, потребуется представить техническое заключение о ее допустимости и безопасности в Мосжилинспекцию.

Для чего нужно заключение о безопасности (допустимости) перепланировки

Согласование проекта перепланировки — это длительный и затратный процесс, в который вовлекается значительное количество специалистов из разных инстанций. Необходимо оплатить услуги проектной организации, при необходимости получить разрешения от коммунальных служб, а также собрать большой пакет документов. В результате многие собственники делают самовольные перепланировки, не желая связываться с бюрократической волокитой, а некоторые даже не знают о том, что ремонт в их доме требует одобрения контролирующих органов.

Итак, после перепланировки технические характеристики помещения изменились. Но в паспорте квартиры, который хранится в БТИ, остаются старые сведения. И, если собственник решит, например, продать квартиру или сдать ее в аренду, для регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре ему придется произвести обмеры помещения. Тогда инженеры из надзорных служб обнаружат все не соответствующие паспорту изменения, и собственнику придется иметь дело с Мосжилинспекцией. Может случиться и так, что инспекторов МЖИ вызовут соседи, недовольные шумом во время ремонта или его результатами, нарушившими их комфорт. Чем же это чревато?

Жилищный Кодекс РФ[1] регламентирует санкции за незаконную перепланировку: собственник должен восстановить законный облик квартиры и выплатить штраф, установленный статьей 7.21 КоАП[2]. Для физических лиц размер штрафа составляет 2000–2500 рублей, предпринимателям приходится платить 40 000–50 000 рублей — в зависимости от характера нарушений. Если в поставленные сроки не выполнить требования Мосжилинспекции, дальнейшее взаимодействие будет происходить через суд. Пока квартиру не восстановят до первичного состояния, собственнику ограничат выезд за пределы страны и могут назначить ежедневный штраф за каждый день просрочки. В крайнем случае суд распоряжается выставить квартиру на публичные торги по заниженной стоимости: часть вырученных средств идет на восстановительные работы, все остальное передается собственнику.

санкции за незаконную перепланировку

Такие строгие меры связаны с тем, что незаконные перепланировки нередко выполняются с нарушениями строительных норм и правил пожарной безопасности. Неутвержденный специалистами ремонт, произведенный без обращения к плану здания, грозит ухудшением жилищных условий для всех жителей дома. Исходя из вопросов безопасности и санитарно-гигиенических требований, при перепланировках запрещены многие действия с несущими конструкциями и «мокрыми» зонами — ванной, туалетом, кухней. Нельзя выносить общедомовое отопление на балкон или расширять санузлы в сторону жилых комнат. Также не разрешается присваивать чердаки, принадлежащие всем собственникам дома.

На заметку

Работы по перепланировке делятся на три вида: недопустимые, те, которые необходимо согласовывать, и те, которые можно выполнять без согласования. Подробные перечни запрещенных и разрешенных работ приведены в постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП[3]. Правила проектирования и строительства многоквартирных домов регулируются сводом правил СП 54.13330.2016[4].

Допустимые законом работы по перепланировке и переустройству, хотя такой порядок действий нежелателен, все же можно согласовать задним числом — узаконить. Для этого первым делом необходимо разработать техническое заключение о безопасности перепланировки, затем нужно внести все одобренные изменения в новый паспорт квартиры и сведения о квартире — в ЕГРН.

Как и где оформляется техническое заключение

Заказать техническое заключение можно в проектной организации, которая является членом саморегулируемой организации. Проверить эту информацию можно, например, на сайте НОПРИЗ, где представлен реестр всех действительных членов СРО[5].

В некоторых случаях, например, если при перепланировке были затронуты несущие стены, менялась конфигурация полов с деревянными или смешанными перекрытиями, демонтировались разгружающие деревянные перегородки (встречаются в домах, построенных до 1960 года), за техническим заключением следует обратиться к автору проекта здания. Узнать, кто разрабатывал проект, можно по номеру и серии дома. Такими сведениями располагают Мосжилинспекция и (или) управляющая компания. Если авторы-проектировщики неизвестны или их юридическая деятельность давно прекращена, следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Кем может быть подготовлено техническое заключение

Кем может быть подготовлено техническое заключение

Далее специалист проектной мастерской произведет обследование перепланировки, зафиксирует фактические изменения и при необходимости укажет на нарушения, которые следует исправить, чтобы ремонт соответствовал всем нормативным требованиям. После устранения нарушений, если они были, эксперты повторно осмотрят квартиру, и можно будет приглашать техника из БТИ. Техник внесет все допустимые изменения в технический паспорт квартиры (красными линиями поверх черных). На основании старого и нового техпаспортов БТИ проектировщики составят заключение.

Важно

Если в ходе ремонта проводилось переустройство, то есть замена, снятие или перенос оборудования, указанного в техническом паспорте, необходимо получить разрешение от коммунальных служб или управляющей компании. Например, если газовая плита заменялась на электрическую, требуется разрешение Мосгаза. В этом же случае необходимо составить проект электрики. Справку о выделенной мощности на квартиру выдает управляющая компания.

В зависимости от этапа проведения работ по перепланировке, различают два вида технических заключений:

  1. О состоянии несущих конструкций и инженерных систем и о возможности проведения перепланировки — последнее составляется и согласовывается заранее, пока перепланировка еще не выполнена.
  2. О допустимости и безопасности ранее осуществленной перепланировки — если перепланировку нужно узаконить задним числом.

Техническое заключение о допустимости ранее произведенных перепланировки или переустройства подписывается инженерами проектной организации и заказчиком. Оно состоит из нескольких частей:

  • Текстовая часть содержит обязательства проектировщиков, цель осмотра квартиры, описание всего здания, подробные результаты обследования и параметры перекрытий, перегородок, несущих конструкций и инженерного оборудования.
  • Графическая часть отображает планы квартиры и экспликации помещений до ремонта и на момент осмотра, схемы газоснабжения и сантехнического оборудования, схемы водоснабжения и канализации, устройство каркасных перегородок из гипсокартона и узлы крепления, нагрузки от новых половых покрытий и так далее.
  • В приложениях приводится список опорной нормативно-технической документации (стандарты, своды правил, ведомственные строительные нормы и методики), поэтажные планы и экспликация из БТИ, свидетельство из СРО о членстве проектной организации.
  • В выводах дается описание нарушений и дефектов, выявленных в ходе осмотра, информация о прочностных характеристиках несущих конструкций и состоянии коммуникаций, а также экспертное решение о допустимости проделанных работ.

Все материалы, входящие в техническое заключение, выполняются в соответствии со сводом правил СП-13-102-2003[6] и ведомственными строительными нормами ВСН 57-88(р)[7], ВСН 58-88(р)[8] и ВСН 53-86(р)[9]. Схемы и чертежи выполняются по правилам ЕСКД.

Как только собственник получит техническое заключение, можно собирать требуемые документы (копии паспортов владельцев, документы о праве собственности на квартиру, выписку из единого государственного реестра недвижимости) и подавать заявление на согласование выполненной перепланировки. С августа 2020 года подача производится только в электронном виде — на сайте mos.ru.

Срок действия документа — один год с момента выдачи.

Стоимость и сроки составления технического заключения в проектной организации зависят от размеров квартиры, конструктивных особенностей здания и сложности перепланировки:

  1. Для стандартной квартиры площадью до 90 м2 с простой перепланировкой стоимость услуги начинается от 25 000 рублей, оформление занимает от трех до десяти рабочих дней.
  2. Если требуется получить заключение от авторов-проектировщиков при «радикальной» перепланировке нестандартной квартиры с созданием проемов в потолочных перекрытиях и несущих стенах или если в квартире деревянные либо смешанные перекрытия, такая услуга обойдется минимум в 120 000 рублей. Сроки оформления технического заключения увеличиваются до трех месяцев.

Итак, если затрагиваются несущие конструкции здания, техническое заключение оформляется не компанией-проектировщиком, а автором проекта дома либо организацией, отобранной Мосжилинспекцией, — если автора не получается найти. Чтобы избежать «хождения по мукам», имеет смысл обратиться в специализированную проектную организацию, которая поможет получить техническое заключение без лишних проволочек, оказывая полноценную юридическую и организационную помощь.

Компания с допуском СРО

О том, куда обратиться и на что обратить внимание при выборе экспертов для узаконивания ранее произведенного ремонта, рассказывает Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1»:

«Узаконивание уже выполненной перепланировки начинается с составления технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Это комплексный документ, который описывает нынешнее и предыдущее состояния помещения и инженерных коммуникаций. Инженеры осматривают и обмеряют квартиры, обследуют расположение газового и канализационного оборудования, системы водоснабжения и трубной развертки, вскрывают полы для проверки состояния перекрытий и гидроизоляции. Чтобы в короткие сроки составить заключение, которое примут в Мосжилинспекции, требуется солидный опыт и знание проектно-строительных норм.

Выбирая проектную организацию, отдавайте предпочтение компаниям с обширным портфолио реализованных и согласованных проектов перепланировки. «Архитектурно-проектная мастерская №1» — хороший пример достойной компании с собственным проектировщиками и юристами, открытой ценовой политикой и широким спектром предоставляемых услуг.

Мы занимаемся разработкой проектов перепланировок и дизайн-проектов с 2013 года. За это время мы подготовили свыше трех тысяч проектов и узаконили больше тысячи перепланировок. Эксперты компании «АМП-1» знают, на что обратить внимание при узаконивании уже готовых ремонтов, как найти общий язык с административными органами, быстро и правильно устранить недочеты и подготовить квартиру к приемке специалистами из БТИ.

Мы занимаемся составлением технических заключений для перепланировок любой сложности и предлагаем пакеты услуг по согласованию под ключ — берем на себя все работы по оформлению, сбору документов и получению нового технического паспорта на квартиру. От заказчика потребуется только доверенность. Мы уверены в результате, поэтому не берем предоплату с наших клиентов».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Ассоциации Саморегулируемая организация «МежРегионПроект» (допуск № 1891 от 6 ноября 2019 года)[10].

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.

Мнение редакции

При уза­ко­ни­ва­нии ре­мон­та и по­лу­че­нии тех­ни­чес­ко­го за­клю­че­ния о его без­опас­нос­ти и до­пус­ти­мос­ти наиболь­шие труд­нос­ти воз­ни­ка­ют с устра­не­ни­ем оши­бок и на­ру­ше­ний, до­пу­щен­ных в хо­де пе­ре­пла­ни­ров­ки. Здесь мно­гое за­ви­сит от спе­ци­а­лис­тов про­ект­ной ор­га­ни­за­ции. Опыт­ные про­ек­ти­ров­щи­ки зна­ют, как со­кра­тить из­держ­ки на вос­ста­но­ви­тель­ные ра­бо­ты и со­хра­нить до­пус­ти­мые из­ме­не­ния в об­ли­ке квар­ти­ре.