Где и как можно получить техническое заключение о допустимости перепланировки: изучаем вопрос

Зачастую, когда жители квартир затевают перепланировку, сносят комнатные перегородки или перекраивают границы санузлов, они не задумываются о том, что все изменения следует согласовывать с контролирующими органами. С юридической точки зрения получить разрешение необходимо на стадии проекта, когда ремонт еще не начат, но на практике многие собственники пытаются утвердить новый план квартиры уже по завершении строительных работ. В этом случае, чтобы узаконить уже выполненную перепланировку, потребуется представить техническое заключение о ее допустимости и безопасности в Мосжилинспекцию.

Для чего нужно заключение о безопасности (допустимости) перепланировки

Согласование проекта перепланировки — это длительный и затратный процесс, в который вовлекается значительное количество специалистов из разных инстанций. Необходимо оплатить услуги проектной организации, при необходимости получить разрешения от коммунальных служб, а также собрать большой пакет документов. В результате многие собственники делают самовольные перепланировки, не желая связываться с бюрократической волокитой, а некоторые даже не знают о том, что ремонт в их доме требует одобрения контролирующих органов.

Итак, после перепланировки технические характеристики помещения изменились. Но в паспорте квартиры, который хранится в БТИ, остаются старые сведения. И, если собственник решит, например, продать квартиру или сдать ее в аренду, для регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре ему придется произвести обмеры помещения. Тогда инженеры из надзорных служб обнаружат все не соответствующие паспорту изменения, и собственнику придется иметь дело с Мосжилинспекцией. Может случиться и так, что инспекторов МЖИ вызовут соседи, недовольные шумом во время ремонта или его результатами, нарушившими их комфорт. Чем же это чревато?

Жилищный Кодекс РФ[1] регламентирует санкции за незаконную перепланировку: собственник должен восстановить законный облик квартиры и выплатить штраф, установленный статьей 7.21 КоАП[2]. Для физических лиц размер штрафа составляет 2000–2500 рублей, предпринимателям приходится платить 40 000–50 000 рублей — в зависимости от характера нарушений. Если в поставленные сроки не выполнить требования Мосжилинспекции, дальнейшее взаимодействие будет происходить через суд. Пока квартиру не восстановят до первичного состояния, собственнику ограничат выезд за пределы страны и могут назначить ежедневный штраф за каждый день просрочки. В крайнем случае суд распоряжается выставить квартиру на публичные торги по заниженной стоимости: часть вырученных средств идет на восстановительные работы, все остальное передается собственнику.

Такие строгие меры связаны с тем, что незаконные перепланировки нередко выполняются с нарушениями строительных норм и правил пожарной безопасности. Неутвержденный специалистами ремонт, произведенный без обращения к плану здания, грозит ухудшением жилищных условий для всех жителей дома. Исходя из вопросов безопасности и санитарно-гигиенических требований, при перепланировках запрещены многие действия с несущими конструкциями и «мокрыми» зонами — ванной, туалетом, кухней. Нельзя выносить общедомовое отопление на балкон или расширять санузлы в сторону жилых комнат. Также не разрешается присваивать чердаки, принадлежащие всем собственникам дома.

Допустимые законом работы по перепланировке и переустройству, хотя такой порядок действий нежелателен, все же можно согласовать задним числом — узаконить. Для этого первым делом необходимо разработать техническое заключение о безопасности перепланировки, затем нужно внести все одобренные изменения в новый паспорт квартиры и сведения о квартире — в ЕГРН.

Как и где оформляется техническое заключение

Заказать техническое заключение можно в проектной организации, которая является членом саморегулируемой организации. Проверить эту информацию можно, например, на сайте НОПРИЗ, где представлен реестр всех действительных членов СРО[5].

В некоторых случаях, например, если при перепланировке были затронуты несущие стены, менялась конфигурация полов с деревянными или смешанными перекрытиями, демонтировались разгружающие деревянные перегородки (встречаются в домах, построенных до 1960 года), за техническим заключением следует обратиться к автору проекта здания. Узнать, кто разрабатывал проект, можно по номеру и серии дома. Такими сведениями располагают Мосжилинспекция и (или) управляющая компания. Если авторы-проектировщики неизвестны или их юридическая деятельность давно прекращена, следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Кем может быть подготовлено техническое заключение

Далее специалист проектной мастерской произведет обследование перепланировки, зафиксирует фактические изменения и при необходимости укажет на нарушения, которые следует исправить, чтобы ремонт соответствовал всем нормативным требованиям. После устранения нарушений, если они были, эксперты повторно осмотрят квартиру, и можно будет приглашать техника из БТИ. Техник внесет все допустимые изменения в технический паспорт квартиры (красными линиями поверх черных). На основании старого и нового техпаспортов БТИ проектировщики составят заключение.

В зависимости от этапа проведения работ по перепланировке, различают два вида технических заключений:

1. О состоянии несущих конструкций и инженерных систем и о возможности проведения перепланировки — последнее составляется и согласовывается заранее, пока перепланировка еще не выполнена.
2. О допустимости и безопасности ранее осуществленной перепланировки — если перепланировку нужно узаконить задним числом.

Техническое заключение о допустимости ранее произведенных перепланировки или переустройства подписывается инженерами проектной организации и заказчиком. Оно состоит из нескольких частей:

• Текстовая часть содержит обязательства проектировщиков, цель осмотра квартиры, описание всего здания, подробные результаты обследования и параметры перекрытий, перегородок, несущих конструкций и инженерного оборудования.
• Графическая часть отображает планы квартиры и экспликации помещений до ремонта и на момент осмотра, схемы газоснабжения и сантехнического оборудования, схемы водоснабжения и канализации, устройство каркасных перегородок из гипсокартона и узлы крепления, нагрузки от новых половых покрытий и так далее.
• В приложениях приводится список опорной нормативно-технической документации (стандарты, своды правил, ведомственные строительные нормы и методики), поэтажные планы и экспликация из БТИ, свидетельство из СРО о членстве проектной организации.
• В выводах дается описание нарушений и дефектов, выявленных в ходе осмотра, информация о прочностных характеристиках несущих конструкций и состоянии коммуникаций, а также экспертное решение о допустимости проделанных работ.

Все материалы, входящие в техническое заключение, выполняются в соответствии со сводом правил СП-13-102-2003[6] и ведомственными строительными нормами ВСН 57-88(р)[7], ВСН 58-88(р)[8] и ВСН 53-86(р)[9]. Схемы и чертежи выполняются по правилам ЕСКД.

Как только собственник получит техническое заключение, можно собирать требуемые документы (копии паспортов владельцев, документы о праве собственности на квартиру, выписку из единого государственного реестра недвижимости) и подавать заявление на согласование выполненной перепланировки. С августа 2020 года подача производится только в электронном виде — на сайте mos.ru.

Срок действия документа — один год с момента выдачи.

Стоимость и сроки составления технического заключения в проектной организации зависят от размеров квартиры, конструктивных особенностей здания и сложности перепланировки:

1. Для стандартной квартиры площадью до 90 м² с простой перепланировкой стоимость услуги начинается от 25 000 рублей, оформление занимает от трех до десяти рабочих дней.
2. Если требуется получить заключение от авторов-проектировщиков при «радикальной» перепланировке нестандартной квартиры с созданием проемов в потолочных перекрытиях и несущих стенах или если в квартире деревянные либо смешанные перекрытия, такая услуга обойдется минимум в 120 000 рублей. Сроки оформления технического заключения увеличиваются до трех месяцев.

Итак, если затрагиваются несущие конструкции здания, техническое заключение оформляется не компанией-проектировщиком, а автором проекта дома либо организацией, отобранной Мосжилинспекцией, — если автора не получается найти. Чтобы избежать «хождения по мукам», имеет смысл обратиться в специализированную проектную организацию, которая поможет получить техническое заключение без лишних проволочек, оказывая полноценную юридическую и организационную помощь.

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.