Как согласуется перепланировка в хрущевке

Как сами здания, так и квартиры в хрущевках едва ли кто-то назовет удачным архитектурным решением. Они строились с целью обеспечить граждан достаточным количеством жилья, а об удобстве и эстетике никто не думал. И поэтому очень часто при ремонте владельцы решаются на перепланировку. Но как ее организовать? Это ведь не просто перекраска стен или замена паркета, это вмешательство в «скелет» здания. Такие работы требуют согласования, грамотно составленного плана и подготовки целого ряда документов. Так что же нужно для перепланировки квартиры в хрущевке?

Какие работы согласуют в рамках перепланировки

Под перепланировкой подразумевается перенос или снос стен, перегородок или дверей. Иначе говоря, речь идет о вмешательстве в конфигурацию помещения: объединение ванной и туалета, увеличение кухни и так далее. Сложность перепланировки заключается в том, что некоторые стены в квартире являются несущими, на них держится все здание. Поэтому проведение подобных работ без предварительного соблюдения всех бюрократических правил является незаконным.

Сразу стоит оговориться, что не всегда ремонт, затрагивающий периметр помещения, является перепланировкой и требует согласования. Например, можно заделывать дверные проемы, добавлять новые в ненесущих перегородках, достраивать разделительные перегородки (если они не дают дополнительную нагрузку на перекрытия) или убирать их (как правило те, что были добавлены уже после строительства), застеклять балконы и лоджии по типовым проектам и многое другое. Все эти виды работ объединяет то, что они не вносятся в план БТИ (бюро технической инвентаризации). Однако, чтобы определить, что вы точно имеете дело с несущественным вмешательством, не требующим согласования, нужно проконсультироваться со специалистом.

У данного вопроса есть и обратная сторона медали. Если одни работы можно проводить не согласовывая, то другие по закону недопустимы в любом случае. При перепланировке запрещается, например:

  • Увеличивать площадь ванной или туалета за счет жилого помещения.
  • Размещать двери в ванную и туалет из комнаты или кухни (допускается дверь из спальни, если это «запасная» ванная).
  • Убирать окна из жилых помещений и кухни.
  • Убирать дверь в кухню с газовой плитой.
  • Перекрывать доступ к техническим шкафам, счетчикам, стояку.

Теперь перейдем к золотой середине. Если вы убедились, что запланированное вами дело не относится ни к первому, ни ко второму случаю, необходимо по всем правилам согласовать будущие работы. Для этого потребуется следующее: заявление о перепланировке, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, проект перепланировки, технический паспорт помещения и техническое заключение о возможности перепланировки. В особых случаях список может немного отличаться. Так, если у квартиры несколько владельцев, нужно письменно согласие всех собственников. Если же квартира занята по договору социального найма, предоставляется письменное согласие всех членов семьи. А если речь идет о старом доме, признанном историческим памятником, понадобится заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, разрешающее проводить работы. Рассмотрим подробнее основной перечень документов.

Документы, необходимые для согласования перепланировки

Заявление о перепланировке подается через портал mos.ru. И сделать это может только собственник квартиры. Если их несколько, то потребуется согласие и подпись каждого владельца. Также подать заявление может компания-проектировщик по нотариально заверенной доверенности — в случае если заявитель предпочтет передать весь процесс согласования в руки профессионалов.

Технический паспорт на квартиру разрабатывается и выдается в БТИ. Именно ту планировку, которая указана в паспорте, считают исходной и, отталкиваясь от нее, вносят изменения.

Проект перепланировки не может быть «нарисован» самостоятельно или обычным дизайнером. Это официальный документ, имеющий юридическую силу, и его разработка выполняется инженером специализированной организации в соответствии с действующими нормативами и требованиями жилищного законодательства. Такая организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) — только в этом случае она имеет право проводить соответствующие работы. Проект перепланировки требуется в случаях, когда план не является типовым.

Техническое заключение о возможности перепланировки составляется вместе с проектом. Если несущие конструкции при этом не затрагиваются и в доме нет деревянных перекрытий, то данное заключение может выдать любая организация с членством в СРО. Если же планируется вмешательство в несущие конструкции, то разработать техническое заключение может только автор проекта дома (обычно это один из государственных проектных институтов).

Если право на квартиру в хрущевке не зарегистрировано в Росреестре, потребуется также документ, подтверждающий право собственности. В ином случае МЖИ самостоятельно запрашивает эти данные.

Варианты для однокомнатной квартиры

Теперь перейдем непосредственно к примерам перепланировок. В первом варианте перепланировки 1-комнатной хрущевки владельцы захотели расширить санузел за счет коридора, добавить гардеробную и перенести дверь в кухню (см. рис. 1).

Перепланировка однокомнатной квартиры

Рис. 1. Перепланировка однокомнатной квартиры[1].

Для этого был осуществлен демонтаж нескольких ненесущих перегородок, заложена одна дверь и добавлено три новых проема с раздвижными дверьми. Из всех работ самой простой является заделывание двери. В этом случае также был использован единственный способ убрать перегородку между кухней с газовой плитой и жилым помещением с целью расширить пространство — были установлены плотно-закрывающиеся раздвижные перегородки. Размер остается прежним, но за счет большого проема образуется дополнительное пространство, если оставить перегородки открытыми.

В следующем варианте перепланировки однокомнатной хрущевки (см. рис. 2) было задумано объединить санузел, закруглить стену для более удобного прохода, переместить двери и сделать встроенный шкаф в комнате, застеклить балкон и добавить декоративную нишу возле раковины (заодно обустроить место для короба со стояками).

Перепланировка однокомнатной квартиры

Рис. 2. Перепланировка однокомнатной квартиры[2].

Для этого потребовалось убрать несколько перегородок, демонтировать дверной проход и возвести перегородки облегченной конструкции. Остекление балкона согласования не требует, как и создание стенного шкафа в том виде, как на плане (без тяжелых конструкций). Как и в предыдущем случае между кухней и жилой комнатой вместо перегородки установлены раздвижные плотно закрывающиеся двери.

Перепланировка двухкомнатной хрущевки: рабочие варианты

На следующем изображении показана перепланировка 2-комнатной хрущевки (см. рис. 3). В данном случае владелец из одной комнаты решил сделать кабинет, объединить и расширить санузел за счет коридора и убрать стенной шкаф.

Перепланировка двухкомнатной квартиры

Рис. 3. Перепланировка двухкомнатной квартиры[3].

Было демонтировано несколько ненесущих перегородок, заложен и перенесен в другое место дверной проем, демонтирован встроенный шкаф и добавлены перегородки из облегченных материалов. Все работы в этом случае необходимо было согласовать.

В следующем примере (см. рис. 4) перепланировка двухкомнатной хрущевки была задумана с целью объединить коридор с гостиной, перенести вход на кухню, вместо двух гардеробных сделать одну и убрать лишнюю дверь.

Перепланировка двухкомнатной квартиры

Рис. 4. Перепланировка двухкомнатной квартиры[4].

Все предпринятые изменения, в том числе демонтаж нескольких ненесущих перегородок и устройство плотно закрывающихся дверей между кухней и жилым пространством, требуют согласования перепланировки.

Как можно перепланировать трехкомнатную квартиру

Владельцы трехкомнатных квартир нередко превращают одно из жилых помещений в гостевое пространство. Это касается и планов ниже. В первом варианте перепланировки 3-комнатной хрущевки также изолировали проходную комнату, добавив небольшой коридор, и перенесли вход на кухню (см. рис. 5).

Перепланировка трехкомнатной квартиры

Рис. 5. Перепланировка трехкомнатной квартиры[5].

Для перевоплощения жилой комнаты в общее пространство были демонтированы ненесущие перегородки и два встроенных шкафа. Для разделения комнат возвели перегородку из облегченных материалов, а при переносе входа между кухней и жилым помещением, согласно законодательству, установили плотно закрывающиеся раздвижные двери. Все эти изменения требуют согласования.

Последний план отличается обилием внесенных изменений (см. рис. 6). В данной перепланировке трехкомнатной квартиры в хрущевке не только превратили жилую комнату в гостиную, но и объединили санузел, установили второй вместо кладовки, добавили встроенный шкаф и установили декоративную конструкцию.

Перепланировка (переустройство) трехкомнатной квартиры

Рис. 6. Перепланировка (переустройство) трехкомнатной квартиры[6].

Для такого амбициозного замысла потребовалось убрать несколько ненесущих перегородок, перенести дверной проем, предварительно возведя пару перегородок из облегченных материалов, и переоборудовать одно помещение под санузел, что уже относится не к перепланировке, а к переустройству, но тоже требует обязательного согласования, как и все остальное.

Большинство работ, не являющихся обычным косметическим ремонтом и меняющих конфигурацию помещения, требуют согласования. Даже если владелец квартиры уверен, что его замысел не нанесет никакого вреда зданию, проконсультироваться со специалистом и позаботиться обо всей необходимой документации крайне важно, ведь речь идет не только о возможных штрафах, но и о безопасности для жизни.

Куда можно обратиться для составления плана и выполнения работ

Перепланировка квартиры предполагает решение целого ряда сложных и ответственных задач, такое дело, разумеется, хочется отдать в руки профессионалов. Так по каким критериям выбирать исполнителя? На этот вопрос ответил Дмитрий Александрович Замятин, руководитель отдела проектирования компании «АПМ-1» («Архитектурно-проектная мастерская № 1»):

«Поскольку разрабатывать проект перепланировки могут только компании — члены СРО, необходимо убедиться, что выбранная организация отвечает этому требованию. Кроме того, следует проверить и саму СРО — на сайте государственного реестра саморегулируемых организаций у нее должен быть статус «действует».

При выборе также имеет значение и то, насколько компетентна компания в решениях любого вопроса, связанного с перепланировкой. В «АПМ-1», например, на профессиональном уровне помогают согласовать проект будущей перепланировки или узаконить уже выполненную. Также специалисты «Архитектурно-проектной мастерской № 1» консультируют по всем вопросам согласования, могут разработать любой раздел проектной и технической документации и, собственно, провести сами работы. Кроме проектов перепланировки, мы также готовим дизайн-проекты. Таким образом, наша команда предоставляет услуги под ключ.

К слову, нами подготовлено уже более 3000 проектов перепланировки и проведено более 1000 согласований таких проектов в контролирующих инстанциях».

* Компания ООО «АПМ-1» является членом СРО проектировщиков «МежРегионПроект» (допуск № 1891).

Мнение редакции

Со­гла­со­ва­ние пе­ре­пла­ни­ров­ки — обя­за­тель­ная про­це­ду­ра. К со­жа­ле­нию, из­вест­но не­ма­ло слу­ча­ев, ког­да не­со­гла­со­ван­ный ре­монт при­во­дил к об­ру­ше­нию зда­ния. Но да­же при бла­гоп­ри­ят­ном ис­хо­де вла­де­лец жилья ра­но или позд­но на­вер­ня­ка столк­нет­ся с труд­нос­тя­ми. Это мо­жет про­изой­ти бук­валь­но сра­зу — если бди­тель­ные со­се­ди сре­а­ги­ру­ют на шум и вы­зо­вут про­вер­ку, ли­бо со вре­ме­нем — если вла­де­лец за­хо­чет про­дать квар­ти­ру или пе­ре­дать ее в на­следст­во. И, ког­да го­сор­га­ны узна­ют о са­мо­воль­ной пе­ре­пла­ни­ров­ке, они мо­гут не толь­ко вы­пи­сать штраф, но и обя­зать собст­вен­ни­ка вер­нуть по­ме­ще­ние в преж­ний, то есть ото­бра­жен­ный в тех­пас­пор­те, вид.