Где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько он будет стоить

Принято считать, что перепланировка квартиры — это долго и затратно. Однако любая перепланировка задумывается, как улучшение жилищных условий, и в конечном итоге жильцы получают комфорт, дополнительное пространство, новые функциональные зоны и решение многих других вопросов.

Чтобы сбылись только хорошие ожидания от перепланировки жилья, важно соблюдать все действующие законодательные нормы и последовательность действий. Избежать проблем, связанных с незаконными изменениями в квартире, и других неприятных сюрпризов поможет профессиональный подход к делу. В статье подробнее расскажем, зачем нужен проект перепланировки, а также где и как его заказать.

Когда и для чего нужен проект перепланировки помещения

Перепланировка — это изменения внутри квартиры, которые в обязательном порядке вносятся в технический паспорт. Так гласит Жилищный кодекс РФ. Если сказать проще, то к перепланировке относятся работы, связанные с переносом перегородок и проемов, полной или частичной ликвидацией стен. Если вы решили объединить комнаты или расширить жилое пространство за счет коридора — это будет считаться перепланировкой.

Важно

Не все изменения в квартире являются перепланировкой. Работы, которые затрагивают инженерные системы относятся к переустройству. Если задействованы параметры объектов капитального строительства, то речь уже идет о реконструкции. К примеру, объединение лоджии с жилой комнатой относится к реконструкции.

Перепланировка добавит света, комфорта, позволит увеличить «полезное пространство». Однако, чтобы грамотно распорядиться квадратными метрами, а также избежать нарушений и без проблем согласовать выполнение работ с госорганами, потребуется проект перепланировки.[1]

Проект перепланировки — это документ, в котором конфигурации помещения описаны в том виде, в котором их видит инициатор преобразований. При этом он отражает те изменения, которые важны с технической точки зрения.

Проект состоит из текстовой и графической части, а также приложений. К текстовой части относится договор на осуществление авторского надзора за ходом работ и соблюдением норм и правил со стороны проектировщика, а также пояснительная записка с подробной технической информацией о квартире и выводами специалистов. К графической — планы «до» и «после».

Кроме того, согласно требованиям законодательства, к проекту прикладываются техническое заключение о безопасности и допустимости проведения работ, сведения о проектировщике, нормативные документы, схемы инженерных сетей и другие данные.[2]

При планировании ремонта важно учитывать, что несмотря на права собственности, жильцам дозволено проводить далеко не все работы по перепланировке квартиры. Поэтому прежде чем рисовать эскиз и создавать проект перепланировки, следует убедиться, что желаемые изменения не входят в список запрещенных.

К таким работам относятся

Для справки

Большой неожиданностью для владельцев квартир становятся штрафы за устройство теплого пола на лоджии. Выполняя подобные работы, собственники не подозревают, что делают что-то глобальное и тем более, что нарушают тепловой контур дома.

Целью всех этих запретов является предотвращение преобразований, которые могут привести к обрушениям и созданию других потенциально опасных ситуаций.

Итак, вы убедились, что работы по улучшению жилищных условий в вашей квартире допустимы. Но даже в этом случае, не всегда нужен проект перепланировки. Если после преобразований дверные и оконные проемы остаются на месте, а ремонт связан только с переносом ненесущих перегородок, работы возможно согласовать по эскизу.

В ряде случаев можно воспользоваться типовым проектом, который уже многократно прошел согласования. Ознакомиться с такими проектами можно в специальном каталоге.[3]

Во всех остальных случаях проект перепланировки необходим:

  • резка или удаление проемов между комнатами/квартирами;
  • совмещение ванной комнаты и туалета, а также расширение санузла за счет нежилой площади;
  • перенос кухонной зоны в переделах «мокрой» зоны/оборудование кухни-ниши;
  • монтаж дополнительного этажа (антресоли), занимающего до 40% от общей площади помещения;
  • оборудование новых лестничных проемов в перекрытиях;
  • вырубка новых оконных проемов или изменение формы имеющихся окон;
  • утяжеление конструкции пола в домах с деревянными перекрытиями.

Какие-то из этих работ согласовать проще, для согласования других — требуется больше усилий и знаний. Но перепланировка обязательно должна быть одобрена госорганами. В Москве разрешения на выполнение работ выдает Мосжилинспекция.

В идеале перепланировка квартиры проходит в таком порядке:

  1. Составление и одобрение проекта.
  2. Непосредственно работы по преобразованию квартиры.
  3. Приемка выполненного ремонта госорганами и получение соответствующих документов.

В реальной жизни порядок этих действий часто нарушается. Жильцы сначала ломают старое и возводят новое, а потом задумываются о законности своих действий.

Только цифры

Самовольная перепланировка — административное правонарушение, облагаемое штрафом в размере 2 500 рублей.[4]

В итоге собственнику все равно приходится заниматься оформлением перепланировки, но процесс получается более хлопотный и затратный. К тому же, следует учитывать, что незаконная перепланировка может обернуться не только штрафом, но и другими проблемами, вплоть до принудительного выставления квартиры на торги, если внесенные изменения входят в список запрещенных и потенциально опасных работ. Кроме того, квартиру с несогласованной перепланировкой сложнее будет продать. Даже если покупатель найдется, он не сможет обратиться банк за ипотекой.

Итак, мы убедились, что проект перепланировки действительно необходим, если желаемые изменения вносятся в техпаспорт помещения. Теперь разберемся, что нужно, чтобы заказать проектную документацию.

Для составления проекта необходимо обратиться к специалистам. Самостоятельно можно набросать эскиз будущего ремонта, где будут отражены все пожелания. Нарисовать эскиз могут и профессиональные дизайнеры. Специалисты сделают максимально функциональной даже самую небольшую площадь. Однако в любом случае нужно быть готовым к тому, что эскиз будет скорректирован проектировщиками. Они знают все нюансы и законодательные нормы и именно от этого и будут отталкиваться в своей работе.

Также для составления проекта потребуется технический паспорт. Обычно проектные организации сами запрашивают его из МосгорБТИ. Реже это приходится делать собственнику.

Для согласования перепланировки квартиры помимо проектной документации потребуются заявление на перепланировку, документы на недвижимость, паспорта всех собственников или доверенности, оформленные владельцами жилья на одного человека, а также справки из заинтересованных контор при необходимости (Водоканал, Мосгаз, страховая компания и т.д.)

Готовый пакет документов необходимо передать в Мосжилинспекцию. Частные лица могут сделать это через МФЦ. Заявления на перепланировку рассматриваются в течение 45 дней.[5]

Мы рассмотрели классическую схему согласования перепланировки. Однако в каждом конкретном случае есть свои особенности. Например, собственнику может потребоваться согласование автора проекта дома. Это необходимо, когда планируется снос несущих конструкций или в доме имеются деревянные перекрытия.

Кто оказывает услуги проектирования и сколько они стоят

Услуги проектирования оказывают как проектные организации, так и частные лица. Стоит сразу отметить важный момент — на согласование Мосжилинспекцией принимаются только проекты, составленные компаниями, состоящими в СРО.

Допуск СРО — разрешение на проектную деятельность и гарантия профессионализма исполнителя. Чтобы проверить его наличие необходимо запросить у проектной организации свидетельство о допуске к работам, а затем проверить наличие исполнителя в реестре на сайте конкретного СРО.

Частные лица также могут являться членами СРО. При этом заказать проект у «частника» гораздо дешевле — стоимость составит в среднем 7000-9000 рублей. Несмотря на это, компетенцию такого исполнителя сложнее проверить, и тем более предъявить ему впоследствии какие-то претензии. Кроме того, проектировщики, работающие «на себя» не предоставляют согласование перепланировки «под ключ». Частные лица не смогут помочь в урегулировании таких вопросов, как запрос техпаспорта в БТИ и отправка документации в жилищную инспекцию, согласование перепланировки с автором проекта дома и т.д.

В специализированной компании самый простой проект перепланировки будет стоить в среднем 15 000 рублей. Цена технического заключения составит 10 000 рублей. Примерный срок подготовки проектной документации — 5 рабочих дней.[6]

Расходы на согласование при этом оплачиваются отдельно и составляют от 10 000 до 50 000 рублей в зависимости от сложности процесса согласования. Дороже всего обойдется разделение или объединение квартир без затрагивания несущих конструкций. Необходимость обращаться к автору проекта дома добавит к стоимости перепланировки 60 000 рублей и более.

Если квартира в новостройке и техпаспорт еще не оформлялся, к стоимости перепланировки нужно прибавить стоимость вызова техника и оформления техпаспорта.

Подготовка проекта и согласование перепланировки не займут много времени и сил, если обратиться в проектное бюро с хорошей репутацией. Услуги профессионалов лишь на первый взгляд кажутся дорогим удовольствием. Если действовать последовательно и со знанием дела можно сэкономить на непредвиденных расходах и ошибках.

Где можно заказать проект перепланировки

Мы выяснили, что без помощи специалистов в создании проекта перепланировки не обойтись. Теперь поговорим о выборе исполнителя. Советы по оценке проектного бюро дал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» («АПМ-1»):

«Самое важное — членство в СРО. Это и гарантия качества работ, и избавление от дальнейших проблем с согласованием. Убедились, что компания состоит в СРО и данная СРО действующая? Значит исполнителю можно доверять!

«АПМ-1» состоит в СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска № 1891.

Кроме того, каждому клиенту нужны свои условия. Кто-то может сам собрать документы, у других нет на это времени. Поэтому многие проектные бюро предлагают только проект или и проект, и согласование «под ключ». Так работаем и мы. У нас 3 основных типа услуг:

  • разработка проектной документации;
  • создание проекта и помощь в согласовании;
  • проект плюс согласование «под ключ» (в этом случае собственнику нужно только оформить доверенность, дальше он к процессу согласования практически не привлекается).

Немаловажную роль в выборе проектировщика, конечно, играют его опыт и примеры работ. У «АПМ-1» более 3000 успешных заказов по всей Москве. На сайте компании можно найти портфолио с указанием адресов домов, с которыми мы уже работали.

И последнее — денежный вопрос. Стоимость услуг не должна сильно отличаться от средней по рынку. При этом оплата должна взиматься только по факту успешно выполненных работ. В «АПМ-1» именно такие условия, так как мы нацелены на положительный результат и заинтересованы в нем. Мы заранее обсуждаем с заказчиком все траты и заключаем понятный договор без неприятных сюрпризов в конце сделки

Следует выбирать исполнителей, которые обязательно выезжают на объект, делают замеры и берут ответственность за свои расчеты. Если специалист берет деньги или дает заключения, даже не посмотрев объект, это должно навести на подозрения».

Мнение редакции

Со­брать пол­ный па­кет до­ку­мен­тов не­об­хо­ди­мо до по­да­чи за­яв­ле­ния в жи­лищ­ную ин­спек­цию. За­про­сы до­пол­ни­тель­ных све­де­ний силь­но за­тя­нут про­це­ду­ру со­гла­со­ва­ния. Ра­зу­ме­ет­ся, собст­вен­ник мо­жет не знать всех ню­ан­сов, по­это­му об­ра­тить­ся за кон­суль­та­ци­ей к про­фес­си­о­на­лам бу­дет наи­луч­шим ре­ше­ни­ем.